Raizers avis : que vaut le crowdfunding immobilier à 10 % face aux retards en 2026 ?

Critère	Détail
🎯 Idéal pour	Placer une petite part de son épargne dans la dette immobilière, sur plusieurs projets
🏗 Placement	Prêts et obligations émis par des promoteurs et marchands de biens, en France et en Europe
💶 Ticket d’entrée	1 000 € par projet, 100 € par opération avec l’investissement automatique SmartInvest
💸 Frais	Aucun frais d’entrée ni de gestion ; 0,8 % sur les versements par carte bancaire
📈 Rendement	10,29 % en moyenne annoncée, 5,14 % par an une fois les incidents déduits, selon Raizers
⚠ Incidents	71 projets en retard de plus de 6 mois et 37 en procédure collective (22,6 % du financé)
⏳ Durée	21 mois en moyenne pondérée, remboursement le plus souvent en une fois à l’échéance
🔓 Sortie anticipée	Impossible : pas de marché de revente
🏛 Statut	Prestataire de services de financement participatif agréé par l’AMF (FP-2023-5)
⭐ Note MoneyRadar	3,5/5

Qui est Raizers ?

Critère	Détail Raizers
Société	Raizers SAS, capital de 900 000 €, RCS Paris 804 419 901
Siège	15 rue du Colonel Driant, 75001 Paris
Création	2014, par Maxime Pallain et Grégoire Linder
Président	Pierre De Buhren, depuis septembre 2024
Actionnaire	Groupe Empruntis, depuis 2022
Statut AMF	Prestataire de services de financement participatif, agrément FP-2023-5
Paiements	Mangopay S.A., établissement de monnaie électronique luxembourgeois
Assurance-vie	Raizers Patrimoine, courtier en assurance inscrit à l’ORIAS (26005767)
Pays	France, Suisse, Belgique, Luxembourg, Espagne, Italie, Portugal

Raizers est née à Paris en 2014, à l’époque des tout premiers statuts de financement participatif. La plateforme s’est d’abord fait connaître par son implantation en Suisse, dès 2016, puis en Belgique et au Luxembourg en 2021. Elle a rejoint le groupe Empruntis, le courtier en crédit, en 2022, et a ouvert un bureau à Madrid en 2024.

Depuis 2023, Raizers SAS détient l’agrément européen de prestataire de services de financement participatif délivré par l’AMF. Le site est édité par sa société sœur suisse, Raizers SA, basée à Genève. Le BODACC ne mentionne aucune procédure collective visant Raizers SAS. La société est certifiée B Corp.

Raizers n’est plus une plateforme 100 % crowdfunding

C’est le grand changement de 2026. Raizers se présente désormais comme une plateforme d’investissement multi-produits : à côté du crowdfunding immobilier, elle distribue une assurance-vie conçue avec Generali (lancée le 8 septembre 2026), un PER, des SCPI, des ETF et des produits structurés, par l’intermédiaire de sa filiale Raizers Patrimoine.

Le cœur de l’activité reste la dette immobilière, et c’est elle que nous évaluons ici. L’assurance-vie fait l’objet d’une section dédiée plus bas.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier Raizers ?

Le principe est simple. Sur Raizers, vous prêtez de l’argent à des professionnels de l’immobilier : promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation ou de division de terrain. Le financement prend la forme d’un prêt ou d’obligations, avec un taux fixe, une durée et des garanties décrites dans la fiche d’informations clés (FICI) de chaque projet.

Élément	Ce qu’il faut savoir
Ticket	1 000 € minimum par projet en direct
Investissement automatique	SmartInvest, dès 100 € par opération
Taux annoncé	Entre 10 et 12 % par an sur la plupart des projets récents
Durée	12 à 24 mois en général, 21 mois en moyenne pondérée
Versement des intérêts	In fine ou périodique, selon le projet
Réussite d’une collecte	Le projet n’est financé que si 75 % de l’objectif est atteint, en général
Rétractation	4 jours calendaires pour un investisseur non averti
Alimentation du compte	Virement gratuit ou carte bancaire (0,8 % de frais)
Sortie anticipée	Aucun marché de revente : l’argent reste bloqué jusqu’au remboursement

Les projets récents se situent surtout en France, avec une part croissante en Espagne (dont une résidence étudiante près de Madrid) et quelques dossiers au Luxembourg. Raizers a aussi financé des opérations dans les départements d’outre-mer, notamment à La Réunion.

Depuis 2025, un fonds de co-financement lancé par Raizers investit sur chacune des opérations présentées, aux côtés des particuliers. Bon signal. Mais il ne change rien au risque propre de chaque projet, qui reste entièrement le vôtre.

Quand sont versés les intérêts sur Raizers ?

Tout dépend du projet, et c’est une source de malentendus. Sur beaucoup d’opérations, le remboursement se fait in fine : capital et intérêts arrivent en une seule fois, à la fin. Tant que le projet n’est pas remboursé, vous ne touchez donc rien, et un projet en retard ne vous verse aucun intérêt en attendant.

D’autres projets prévoient des coupons mensuels, trimestriels ou semestriels, ou des remboursements partiels à mesure que les lots sont vendus. Le calendrier exact figure dans la FICI. Lisez-le avant de souscrire, surtout si vous comptez sur un revenu régulier.

Quel est le taux de défaut de Raizers ?

Au 2 septembre 2026, 22,6 % du montant financé par Raizers est en retard de plus de six mois ou en procédure collective, soit 102,9 millions d’euros sur 454,3 millions. Cela concerne 108 projets sur 461. Aucune perte définitive n’est encore déclarée, mais Raizers a passé 33,7 millions d’euros de provisions.

Ces chiffres viennent des indicateurs de performance publiés par Raizers, qui détaillent le devenir de chaque projet depuis 2016.

Statut du projet	Nombre de projets	Capital restant dû
Remboursé intégralement	260	–
En cours, sans incident	60	53,4 M€
Report contractuel de moins de 6 mois	5	4,5 M€
Retard de moins de 6 mois	21	10,4 M€
Report contractuel de plus de 6 mois	7	7,8 M€
Retard de plus de 6 mois	71	59,9 M€
Procédure collective	37	42,9 M€
Perte définitive	0	–

Deux points méritent l’attention. Le premier : « zéro perte définitive » ne veut pas dire zéro perte. Une perte n’est actée qu’à la fin de toutes les procédures, qui prennent des années ; les 33,7 millions d’euros provisionnés montrent que Raizers s’attend elle-même à ne pas tout récupérer.

Le second : les reports contractuels. Un projet dont l’échéance a été repoussée par avenant ne compte pas comme un retard. En les ajoutant, la part du financé en difficulté passe à 24,4 %.

Les projets de 2021 à 2023 sont les plus touchés

Année de financement	Projets financés	Montant financé	En retard de + de 6 mois ou en procédure	Part du financé concernée
2019	32	24,2 M€	4	14,7 %
2020	52	45,4 M€	8	14,6 %
2021	83	90,6 M€	27	27,5 %
2022	94	117,1 M€	39	30,0 %
2023	73	75,1 M€	26	39,2 %
2024	53	48,1 M€	3	6,3 %

La cohorte 2023 est la plus fragile : près de 40 % de son montant est en retard ou en procédure. Ces projets ont été financés juste avant la hausse des taux et le coup d’arrêt des ventes de logements neufs, qui ont mis de nombreux promoteurs en difficulté. Les projets de 2024 et 2025 vont mieux pour l’instant, mais la plupart ne sont pas encore arrivés à échéance.

Comment nous avons calculé ces chiffres

Source : la page « Indicateurs de performance » de Raizers, actualisée le 2 septembre 2026. Nous additionnons le capital restant dû des projets en retard de plus de six mois, en procédure collective et en perte, puis nous le rapportons au montant total financé. C’est la même méthode que pour les autres plateformes de notre comparatif, ce qui permet de les classer entre elles.

Rendement Raizers : 10 % affichés, 5,14 % réels

Raizers annonce un taux moyen de 10,29 % par an sur ses projets. Mais elle publie aussi un indicateur plus honnête : le taux de rendement net du risque, qui tient compte des retards, des provisions et des procédures. Depuis 2016, il est de 5,14 % par an.

Année de financement	Taux moyen annoncé	Rendement net du risque	Coût du risque
2019	9,73 %	6,65 %	2,54 %
2020	9,60 %	4,57 %	5,01 %
2021	9,94 %	1,60 %	8,48 %
2022	9,86 %	4,02 %	6,02 %
2023	10,65 %	3,84 %	7,02 %
2024	11,51 %	9,34 %	2,58 %
Depuis 2016	10,29 %	5,14 %	5,28 %

Le chiffre de 2021 résume le problème : un investisseur qui a suivi tous les projets de cette année-là obtient 1,6 % par an, moins qu’un livret. Les années 2024 à 2026 paraissent bien meilleures, mais leurs projets sont encore en cours : leur rendement réel ne sera connu qu’à l’échéance.

Ces rendements s’entendent avant impôt. Après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, 5,14 % devient environ 3,5 % net. C’est le chiffre à comparer à un fonds euros ou à un livret, pas les 10 % de la fiche projet.

Frais Raizers : combien ça coûte ?

Raizers ne facture ni frais d’entrée ni frais de gestion à l’investisseur. La plateforme se rémunère auprès des promoteurs, qui paient la recherche et l’analyse du dossier, la collecte et le suivi. Deux exceptions sont prévues par les conditions générales.

Service	Coût pour l’investisseur
Ouverture du compte	Gratuite
Souscription à un projet	Gratuite
SmartInvest	Gratuit
Alimentation par virement	Gratuite
Alimentation par carte bancaire	0,8 % du montant versé
Frais de prolongation et de recouvrement	À la charge du promoteur, mais prélevables sur vos remboursements s’il fait défaut

Le dernier point est le moins connu. Quand un projet est prolongé ou part au recouvrement, Raizers facture au promoteur 3 % par an du capital restant dû, ou 300 € HT de l’heure avec un minimum de 3 % par an. Si le promoteur ne paie pas, ces frais peuvent être déduits des sommes reversées aux investisseurs. Sur un projet en difficulté, votre récupération peut donc être amputée d’autant.

Raizers mon compte : wallet, tableau de bord et SmartInvest

L’ouverture d’un compte est gratuite et se fait en ligne : adresse e-mail, questionnaire de connaissance des risques, puis vérification d’identité. Une fois le compte validé, vous accédez au détail des projets, à votre tableau de bord et au wallet, le portefeuille électronique hébergé chez Mangopay.

• Alimenter le wallet par virement, gratuit, ou par carte bancaire, avec 0,8 % de frais
• Choisir un projet, lire sa FICI et son dossier, puis indiquer le montant
• Signer électroniquement le bulletin de souscription
• Suivre vos souscriptions, vos échéances et vos remboursements dans le tableau de bord
• Retirer l’argent disponible vers votre compte bancaire
• Télécharger votre imprimé fiscal unique chaque année

Tout se fait aussi depuis l’application mobile, bien notée par ses utilisateurs : 4,6/5 sur l’App Store et 4,2/5 sur Google Play (relevé du 30 septembre 2026). Pour investir au nom d’une société, il suffit d’ajouter un profil entreprise à son compte personnel, avec les statuts, le Kbis et la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Investir automatiquement avec SmartInvest

SmartInvest est l’outil d’investissement automatique de Raizers. Vous fixez un montant par opération, dès 100 €, et vos critères : taux minimum, durée, type d’opération, type de promoteur. À chaque nouveau projet qui correspond, vous recevez une proposition de souscription, que vous acceptez ou non dans le délai indiqué.

Trois règles des conditions générales sont bonnes à connaître :

• Les critères sont figés : pour les changer, il faut clôturer son SmartInvest et en créer un nouveau
• Une part de chaque projet est réservée à SmartInvest, attribuée par tirage au sort entre les profils compatibles
• Une proposition non validée dans le délai est annulée, sans engagement

SmartInvest ne porte que sur la dette immobilière. Son principal intérêt est le ticket : à 100 € par opération, on peut répartir 2 000 € sur vingt projets, là où le ticket direct de 1 000 € n’en permet que deux.

Raizers est-elle fiable ? Régulation et garanties

Raizers est une plateforme régulée. Raizers SAS est agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif (FP-2023-5), et son activité d’assurance-vie passe par Raizers Patrimoine, courtier inscrit à l’ORIAS sous le contrôle de l’ACPR. La société appartient au groupe Empruntis et n’a fait l’objet d’aucune procédure collective.

L’argent en attente d’investissement est logé chez Mangopay, sur un compte séparé de ceux de Raizers. Et si la plateforme cessait son activité, un contrat de gestion extinctive signé le 5 mai 2026 prévoit que trois prestataires (une société de recouvrement, l’agence technique de la plateforme et un spécialiste du suivi des risques) reprennent le suivi des projets en cours.

Garantie	Principe
Hypothèque	Le bien peut être saisi et vendu si l’emprunteur ne rembourse pas
Fiducie-sûreté	La propriété du bien est confiée à un fiduciaire jusqu’au remboursement
Caution personnelle du dirigeant	Le promoteur engage son propre patrimoine

Ces garanties donnent un recours, pas un remboursement. Une hypothèque de second rang ne rapporte rien si la banque passe avant vous, et une caution personnelle ne vaut que ce que vaut le patrimoine du dirigeant. Les 37 projets en procédure collective le montrent : une garantie se réalise lentement, souvent après plusieurs années. Aucun fonds de garantie ne couvre le crowdfunding.

Assurance-vie Raizers : la nouvelle offre avec Generali

Depuis septembre 2026, Raizers distribue un contrat d’assurance-vie assuré par Generali, par l’intermédiaire de Raizers Patrimoine. Le contrat donne accès à un fonds euros, à des unités de compte (ETF, SCPI, produits structurés, private equity) et à une gestion pilotée confiée à Generali Wealth Solutions.

Élément	Conditions
Assureur	Generali
Frais d’entrée et d’arbitrage	0 %
Frais de gestion annuels	0,85 %
Gestion pilotée	Generali Wealth Solutions
Prime de bienvenue	2 % du premier versement, plafonnée à 200 €, dès 3 000 € dont 30 % en unités de compte, jusqu’au 31 décembre 2026
Réclamations	Médiateur : La Médiation de l’Assurance

Avec 0,85 % de frais de gestion, le contrat reste dans les standards d’un contrat souscrit en ligne, sans figurer parmi les moins chers. Raizers ne publie pas encore de rendement de fonds euros, faute d’historique : attendez le premier exercice avant d’y placer une somme importante, et comparez avec notre sélection des meilleures assurances-vie.

Quelle fiscalité pour un investissement Raizers ?

Les intérêts du crowdfunding sont imposés comme des revenus de placement. Raizers applique le prélèvement à la source et fournit chaque année un imprimé fiscal unique dans l’espace personnel. Le taux dépend de votre situation.

Situation	Imposition des intérêts
Résident fiscal en France	Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou barème progressif sur option globale
Résident en France affilié à la sécurité sociale d’un autre pays de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse (frontalier)	12,8 % d’impôt et 7,5 % de prélèvement de solidarité, soit 20,3 %
Non-résident fiscal français	En principe pas d’impôt en France, imposition dans le pays de résidence (sauf État non coopératif)
Société à l’impôt sur les sociétés	Aucun prélèvement par Raizers ; intérêts intégrés au résultat imposable

Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € pour une personne seule ou 50 000 € pour un couple, vous pouvez demander la dispense de l’acompte de 12,8 % avant le 30 novembre de l’année précédente. Pour le détail, voyez notre page sur la flat tax.

Avis clients Trustpilot : ce que disent les investisseurs

Raizers obtient 3,6/5 sur Trustpilot pour 373 avis (relevé du 30 septembre 2026), sur un profil revendiqué par la plateforme depuis mai 2018. La note moyenne cache des avis très tranchés : en lisant les avis récents, environ la moitié donne cinq étoiles et un sur quatre une seule, avec peu d’avis entre les deux.

Plateforme	Note moyenne	Nombre d’avis
Trustpilot	3,6/5	373
Apple App Store	4,6/5	257
Google Play Store	4,2/5	150

Ce qui plaît le plus :

• Une interface claire, jugée simple et intuitive
• Des dossiers de projets détaillés, avec des présentations soignées
• Des conseillers joignables lors de l’ouverture du compte

Ce qui revient dans les avis négatifs :

• Des retards et des prolongations sur une grande partie des portefeuilles, avec du capital immobilisé
• Des projets mal sélectionnés, selon plusieurs investisseurs
• Un service client injoignable une fois le projet en difficulté
• Un suivi jugé trompeur, avec des projets en retard encore « affichés en vert »
• Des garanties trop faibles par rapport aux montants prêtés

Note	Sujet	Extrait
1/5	Capital bloqué	« J’ai investi 25K€ avec Raizers. Depuis 2 ans il me reste 17K€ à recouvrer »
2/5	Suivi	« certaines opérations avec plusieurs mois de retard […] sont toujours affichées en vert »
4/5	Plateforme	« Bonne communication, site facile à utiliser, bon suivi des projets »
5/5	Confiance	« Entreprise de confiance, sérieuse. Interface du site claire et intuitive »

Le partage est net : les avis positifs viennent souvent d’investisseurs récents, qui jugent l’entrée dans le placement, et les avis négatifs d’investisseurs anciens, qui jugent la sortie. Même l’avis à quatre étoiles cité plus haut signale trois projets en retard et un défaut sur neuf. Les statistiques de la plateforme donnent raison aux seconds sur les projets de 2021 à 2023.

Avis clients Reddit : ce que disent les investisseurs

Sur r/vosfinances, le principal forum français d’épargne sur Reddit, un fil de mars 2025 intitulé « Retour d’expérience Raizers » réunit des investisseurs qui comparent leurs résultats. Le ton est calme et factuel, et certains témoignages sont rassurants : « J’avais 1 projet chez eux, remboursé en 2021 avec quelques mois de retard ».

Les réserves principales :

• Les intérêts : sur un projet in fine en retard, « tu touches les intérêts au moment du remboursement, donc 0 intérêts pour le moment »
• La solidité des emprunteurs : « le problème est surtout que les comptes de la société sont vides »
• La communication, jugée insuffisante sur les projets qui dérapent

Les conseils qui reviennent : ne pas mettre de grosses sommes sur un seul projet, regarder qui porte le projet et avec quels fonds propres, et considérer qu’un projet peut durer deux fois plus longtemps que prévu.

Ces témoignages restent individuels. Raizers est une plateforme agréée par l’AMF, qui publie des statistiques complètes : ce sont elles qu’il faut regarder pour juger du risque. Et elles vont dans le sens des critiques sur les projets financés entre 2021 et 2023.

Service client Raizers : comment la contacter ?

Le service client répond du lundi au vendredi de 9 h à 18 h 30, au +33 1 83 62 21 21, ou par e-mail à contact@raizers.com, avec une réponse annoncée sous 24 heures ouvrées. Un formulaire de contact est aussi disponible sur le site et dans l’espace personnel.

Pour une réclamation, Raizers demande un formulaire signé. Elle accuse réception sous dix jours ouvrables, puis indique sous trente jours ouvrables si la réclamation est recevable. En cas de désaccord sur un placement, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de l’AMF ; pour l’assurance-vie, c’est La Médiation de l’Assurance.

Raizers ou une autre plateforme de crowdfunding ?

Les plateformes se comparent grâce aux statistiques officielles publiées par chacune. Nous leur appliquons la même méthode : capital en retard de plus de six mois, en procédure ou perdu, rapporté au montant financé.

Plateforme	Montant financé	En retard de + de 6 mois ou en procédure	Pertes définitives	Ticket d’entrée	Données au
Raizers	454,3 M€ depuis 2016	22,6 %	0 (33,7 M€ provisionnés)	1 000 €, 100 € avec SmartInvest	2 septembre 2026
ClubFunding	1 925,8 M€ depuis 2015	19,3 %	1 projet	1 000 € en général	2 septembre 2026
WiSEED	418,7 M€ depuis 2013	22,5 %	64 projets	100 €	8 juillet 2026
Homunity	872 M€ depuis 2016	31,2 %	28 projets	1 000 €	9 septembre 2026
Anaxago	684 M€ (immobilier)	34,6 % (retard de plus de 180 jours)	5	Environ 1 000 €	28 septembre 2026
Bricks	360,9 M€ depuis 2023	6,9 % (plus 20,8 % d’intérêts en retard de moins de 3 mois)	0	10 €	30 septembre 2026

Raizers se situe dans la moyenne du marché, au niveau de WiSEED et un peu derrière ClubFunding, qui garde le meilleur rapport entre historique et incidents. Elle fait nettement mieux qu’Anaxago ou Homunity. Bricks affiche moins d’incidents, mais avec trois ans d’historique seulement. Pour choisir parmi toutes les plateformes, voyez notre comparatif du crowdfunding immobilier.

FAQ : les questions les plus posées sur Raizers