Avis Raizers : test 2024 de la plateforme de Crowdfunding Immobilier

Les performances attrayantes de l’investissement en crowdfunding immobilier ont permis à certaines plateformes d’acquérir une notoriété croissante. C’est le cas de Raizers, qui connaît un volume d’affaires exponentiel, notamment depuis la fin de la pandémie, confortant ainsi sa place parmi les leaders du marché.

Cette position et cette bonne réputation sont-elles justifiées ? Voici l’avis MoneyRadar sur Raizers.

Qui est Raizers ?

Depuis près d’une décennie, Raizers est un acteur majeur du crowdfunding immobilier en France. Voici les informations essentielles concernant cette plateforme :

Pays de fondation	France
Année de fondation	2014
Siège	Raizers SA 5, rue des Alpes, 1901 Genève
Maison mère	Empruntis
Direction	Maxime PALLAIN (co-fondateur) Grégoire LINDER (co-fondateur)
Investissement minimal requis	1 000 €
Retour sur investissement moyen	8 % – 10 %
Montant type des opérations	200 000 € – 2 000 000 € (pour une grande majorité de projets)
Taux de retard (retard inférieur à 6 mois)	12 %
Taux de défaut (retard supérieur à 6 mois)	10 %
Avis clients Trustpilot	3,7 / 5 (Moyen)
Régulation AMF	Enregistré auprès de l’AMF comme PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) depuis 2023

Raizers est, vous l’aurez compris, une plateforme de crowdfunding concentrée exclusivement sur l’immobilier. Elle est un des acteurs principaux sur ce secteur à l’échelle européenne, avec une présence dans quatre pays (France, Suisse, Belgique et Luxembourg).

Pour résumer, Raizers permet aux promoteurs et marchands de bien un accès au financement. Cela se fait concrètement en leur octroyant la possibilité de contracter des emprunts classiques ou obligataires, via une plateforme de financement participatif, à destination du grand public.

En tant que particulier, vous pouvez donc prêter de l’argent à ces professionnels, en financement des projets précis, que vous choisissez, en échange d’un intérêt (rémunération de votre prêt).

Une plateforme spécialisée à 100% dans le crowdfunding immobilier

Raizers n’est pas une plateforme qui vous permettra de diversifier vos investissements. Ici, de l’immobilier, rien que de l’immobilier. Il ne s’agit en aucun cas d’un point négatif, car nous préférons un acteur spécialisé, et qualitatif sur son cœur de métier.

Dans quoi peut-on investir avec Raizers ?

Depuis que nous utilisons Raizers, il nous a cependant été possible d’investir dans des types de projets immobiliers divers, comme (liste non exhaustive) :

• Achat revente de terrains constructibles,
• Achat revente de logements ou d’immobilier professionnel,
• Refinancement,
• Promotion immobilière,
• Etc.

Qui peut investir avec Raizers ?

Raizers permet tout autant aux particuliers qu’aux professionnels d’investir dans le financement de projets immobiliers.

Ainsi, vous pourriez placer une partie de votre épargne (à partir de 1 000 €) dans le crowdfunding immobilier.

Par ailleurs, si vous êtes gérant de société, et que vos statuts vous permettent de placer votre trésorerie, utiliser Raizers pourrait être une bonne idée. En effet, les solutions de placement bancaires proposées aux commerçants et TPE/PME sont souvent peu attrayantes. Ainsi, Raizers permet aux professionnels d’allouer une partie de leur trésorerie « dormante » (là encore à partir de 1 000 €) à du financement de projets

Où peut-on investir avec Raizers ?

L’écrasante majorité des projets se situe sur le marché Français. Cependant, nous avons pu constater que des projets en provenance des DOM TOM, du Luxembourg, de la Suisse ou de la Belgique (en somme, les pays où Raizers a une présence commerciale), sont régulièrement listés.

Quelques exemples de projets

Afin que vous puissiez vous faire une idée du type de projets dans lesquels il est possible d’investir avec Raizers, voici quelques exemples concrets.

Projets déjà financés

Comme vous pouvez le constater, ces trois projets, d’ores et déjà financés, diffèrent en tous points. Deux se trouvent en Auvergne-Rhône-Alpes, le troisième à la Réunion. L’un a été financé par le biais d’un prêt classique, l’autre par l’émission d’obligations.

On remarque également le nombre d’investisseurs (en bas à droite de chaque miniature). Si on le rapporte au coût total des projets, on remarque que le « ticket moyen » oscille autour de 2 000 €.

Projets en cours de financement

Là encore, on remarque une belle diversité en ce qui concerne le type de biens finançables, ainsi que des tailles d’opération sensiblement différentes.

En bref, si vous préférez un type de financement et/ou un type de d’opérations, ou encore que vous souhaitez investir sur un secteur géographique déterminé ou sur une taille de projet définie, il y a de grandes chances pour que vous trouviez votre bonheur sur Raizers.

Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier avec Raizers ? Quels avantages ?

Nous avons pu, après quelques années d’utilisation, cerner des avantages notables à l’utilisation de Raizers pour investir en crowdfunding. Ceux-ci gravitent autour de l’accessibilité, de la rentabilité, mais surtout du faible taux de défaut de la plateforme.

Investir dans l’immobilier à partir de 1000€ avec Raizers

Pour investir avec Raizers, vous devrez disposer d’un montant minimal de 1 000 €, ce qui est assez courant sur ce type de plateforme.

Bien entendu, nous vous conseillons d’allouer un montant plus conséquent à ce type d’investissement, de manière à pouvoir diversifier votre allocation à travers différents projets et promoteurs, mais également différentes plateformes de financement.

À noter : la durée de placement moyenne chez Raizers est de 21 mois, veillez donc à ne pas engager d’épargne ou de trésorerie dont vous pourriez avoir besoin à plus court terme.

Percevoir un complément de revenus

Même si les performances passées ne préjugent pas des rendements à venir, il est toujours cohérent de jeter un œil aux rendements historiques d’un actif. En matière d’investissement immobilier, le crowdfunding figure souvent parmi les méthodes les plus rentables. C’est logique, puisque le risque est plus élevé (on est exposé à des risques de retards ou de défauts), et l’investissement est par nature illiquide (on bloque l’argent plusieurs mois).

Sur ce point, Raizers s’en sort très bien, avec un rendement annuel moyen qui gravite autour de 10 % depuis sa création, et 9 % ces dernières années.

Le crowdfunding immobilier peut donc constituer un placement très performant, si tant est que l’on opte pour un intermédiaire qui apporte un soin particulier à la sélection des projets, afin de minimiser au maximum le risque de défaut. Cela tombe bien, c’est le cas de Raizers, mais nous y reviendrons.

Pour les particuliers et professionnels

Raizers s’adresse à la fois aux particuliers et aux professionnels, qui sont par ailleurs tous deux concernés par ce minimum d’investissement de 1 000 €. Dans un cas, vous investissez votre épargne, dans l’autre vous cherchez à optimiser votre trésorerie.

Investir en tant que particulier

Certains membres de notre équipe utilisent Raizers à titre particulier, et nous avons pu constater un formalisme assez simple, et 100% en ligne. Un point positif, surtout lorsque l’on considère la dose de formalités assommante lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier de manière plus classique.

Raizers vous permettra à l’inverse d’ouvrir un compte en quelques clics. Pour cela il suffira :

• D’entrer vos informations personnelles (état civil, adresse, etc) dans le formulaire d’ouverture de compte,
• De fournir des scans de votre pièce d’identité et justificatif de domicile,
• De procéder aux vérifications d’usage en remplissant le questionnaire investisseur, afin que la plateforme puisse s’assurer que le crowdfunding correspond bien à votre profil d’épargnant,
• De fournir un IBAN et un moyen de paiement.

Vous pourrez ensuite commencer à investir en bénéficiant d’un espace personnel et d’un suivi d’investissements simples et intuitifs.

Investir en tant que professionnel

Pour investir en tant que personne morale, il faudra débuter par la création d’un espace personnel classique, puis cliquer sur « + Ajouter un profil entreprise ».

La procédure d’ouverture de compte est ensuite assez similaire à celle des particuliers, même si bien entendu, les pièces justificatives et coordonnées à fournir ne sont pas les mêmes.

Vous devrez ainsi faire montre de vos statuts certifiés conformes, ainsi qu’une déclaration de bénéficiaires effectifs. Il faudra également fournir les informations comme le SIRET de votre entreprise, son Kbis, etc. Vous pourrez là encore tout faire en ligne, depuis votre profil 

Analyse et avis sur les résultats Raizers

C’est indéniable, Raizers offre en moyenne de très bons rendements, et ce depuis plusieurs années à présent. Même si cela ne constitue pas une garantie en soi, on peut en déduire que l’équipe en charge de la sélection des projets est pour le moins compétente, ce qui semble confirmé par le faible taux de défaut de la plateforme.

Intéressons-nous justement à ces données financières.

Quels sont les frais de Raizers ?

Il n’y en a pas. Et c’est généralement le cas pour tous les investissements en crowdfunding immobilier. Ce business model a pour particularité de ne faire reposer les frais et commissions que sur une seule partie, en l’occurrence les promoteurs et marchands de bien.

En dehors de votre imposition personnelle ou professionnelle, vos rendements ne souffriront donc d’aucune amputation !

Quel rendement sur Raizers ?

Sur Raizers, vos fonds sont prêtés selon deux modalités juridiques, le prêt classique, ou le prêt obligataire (dans la grande majorité des cas).

Financement par emprunt classique

Si l’opération est financée par un prêt, vous pourrez investir par tranches de 1 000 €, et la FICI (Fiche d’Informations Clés sur l’Investissement), disponible pour chaque projet, vous détaillera les modalités du financement (taux d’intérêt, garanties, échéancier, etc). Vous saurez ainsi selon quelle périodicité auront lieu les remboursements de capital et d’intérêts.

Financement par emprunt obligataire

Dans le cas d’un financement obligataire, chaque opération fait état de ses propres modalités. Là encore, la FICI vous permettra de connaître le rendement qui vous est proposé dans le cadre de l’opération, la date des coupons (intérêts que vous percevez lorsque vous faites l’acquisition d’une obligation).

Il est possible que votre rémunération vous soit versée chaque mois, chaque trimestre, ou semestre, ou en intégralité in fine, avec le remboursement de votre capital.

Pour l’emprunt classique comme pour l’émission d’obligations, nous avons pu constater que certains projets fonctionnaient différemment. C’est notamment le cas des opérations coûteuses, qui commercialisent les biens construits ou rénovés progressivement, et effectuent à ces occasions des remboursements anticipés.

Quoi qu’il en soit, ceci est toujours prévu en amont est décrit dans la FICI. Vous n’aurez pas de « surprises » sur les modalités et dates d’échéances.

À quel rendement s’attendre ?

Raizers se place parmi les plateformes les plus rentables du marché, et nous tenons à ce titre à souligner de nouveau la compétence indéniable au niveau de la sélection de projet.

Voici les rendements réels sur les cinq dernières années :

Année civile / Montant total financé	Rendement annuel moyen
2019 / 24 M€	9,83 %
2020 / 45M€	9,86 %
2021 / 89M€	9,93 %
2022 / 117M€	9,85 %
2023 / 75M€	10,51 %

Deux points sont ici à relever :

• L’augmentation constante du montant financé, témoignant de la solidité de Raizers, et de sa capacité croissante à nouer des rencontres entre projets qualitatifs et investisseurs. Exception faite de l’année 2023, très délicate pour le secteur de la construction, ce qui explique le net ralentissement.
• La stabilité du rendement, qui plus est à un niveau élevé autour de 10 %, ce qui témoigne de la viabilité des projets sélectionnés, et du sérieux des entités financées.

Quand sont versés les intérêts sur Raizers ?

Il est difficile de répondre à cette question de manière arbitraire, puisque vous l’aurez compris, chez Raizers, chaque projet est particulier.

Ainsi, la FICI fait état, pour chaque dossier de financement, de modalités différentes, avec parfois des remboursements in fine, parfois des remboursements anticipés, ou périodiques.

Quel est le taux de défaut de Raizers ?

Le taux de défaut est une notion qui désigne la proportion de projets qui subissent de grosses difficultés. On considère un projet comme étant en défaut lorsque son développement subit des problèmes sérieux, qui conduisent à une incapacité pour le professionnel d’honorer ses paiements de coupons ou autres remboursements.

Dans ce cas, deux solutions sont possibles :

• Raizers parvient à récupérer les montants en question par le biais des garanties prises lors du montage du dossier (les financés engagent des hypothèques, des garanties personnelles, ou encore des garanties bancaires),
• Raizers ne parvient pas à récupérer les fonds, et se chargera donc de représenter les investisseurs lors de la liquidation de la société financée, afin d’obtenir la meilleure compensation possible.

Voici les taux de défauts sur les cinq dernières années :

Année	Nombre de projets en défauts / nombre de projets financés
2023	0 / 73
2022	2 / 94
2021	12 / 83
2020	7 / 52
2019	5 / 32

Précision : la majorité de ces défauts ne sont pas des « défauts définitifs ». Ces chiffres englobent en effet les projets se trouvant en procédures collectives, mais également les projets qui ont plus de six mois de retard sans forcément se trouver dans une situation irréversible.

La proportion de défauts observée chez Raizers est un peu plus basse que le taux moyen chez les concurrents, tout en se situant proche de la moyenne. Rien d’alarmant sur ce point.

Quel est le taux de retard sur Raizers ?

Le taux de retard est la proportion de projets subissant des retards de paiement allant de 0 à 6 mois. Voici les chiffres de Raizers à ce sujet :

Année	Nombre de projets en retard / nombre de projets financés
2023	0 / 73
2022	18 / 94
2021	25 / 83
2020	3 / 52
2019	0 / 32

Si Raizers fait figure de bon élève en ce qui concerne les défauts, on ne peut pas dresser le même constat sur le sujet des retards. Cela semble être une tendance de marché, mais celle-ci se ressent tout de même davantage chez Raizers, avec un taux de retard important ces dernières années.

Il reste assez courant de subir des retards en crowdfunding immobilier, liés aux aléas des secteurs de la construction et de la rénovation, confrontés ces dernières années, au même titre que dans l’immobilier traditionnel, à des difficultés inflationnistes difficiles à gérer, ce qui a pu tendre les trésoreries de certains intervenants.

Néanmoins, nous y reviendrons, Raizers se montre très impliqué dans les dossiers de retards comme de défauts, et parvient dans une grande partie des cas à remettre les choses en ordre.

Les autres chiffres

Voici d’autres chiffres utiles pour jauger le volume d’affaires de Raizers (ils concernent l’activité historique de Raizers depuis 2016) :

Nombre de projets financés	352
Montant total financé	358 M€
Durée moyenne d’emprunt	20 mois
Taux de rendement moyen	10 %
Nominal remboursé	141 M€  / 358 M€
Part du capital remboursée	38,55 %
Intérêts versés aux investisseurs	31 M€
Nombre de projets intégralement remboursés	151 / 352
Projets en retard	46
Défaut / Retard de plus de six mois	27
Projets actés comme « perte définitive »	0

Les points négatifs de Raizers : quels inconvénients ?

Raizers ne présente pas de défauts rédhibitoires, mais il convient tout de même de noter les points suivants :

• La partie analytique et statistique n’est pas assez travaillée : il serait en effet plaisant de pouvoir disposer d’outils d’analyse poussés de notre portefeuille d’investissement, dans le même esprit que les brokers en bourse,
• Raizers ne propose pas de « notation » des projets : une telle fonctionnalité serait souhaitable pour l’investisseur débutant, qui pourrait en un coup d’œil départager les projets selon leur niveau de risque, leur qualité de garantie, etc.

Notre avis sur l’interface de Raizers

Raizers offre une interface plutôt sobre, claire, et épurée. On a parfois la sensation qu’il manque certaines informations, comme expliqué précédemment, mais l’ergonomie générale reste intuitive et plaisante.

Le site s’articule autour des modules suivants.

L’interface « invités »

Elle permet de consulter un aperçu des projets en cours, clôturés, ou de s’informer sur Raizers de manière générale, sans être connecté.

L’interface est agréable et donne envie d’ouvrir un compte afin de pouvoir consulter le détail des projets.

L’espace personnel

Celui-ci comprend :

• Le tableau de bord, qui vous permet de visualiser les montants investis, les souscriptions à finaliser, les nouveaux projets disponibles, vos transactions, les échéances de coupons à venir, etc,
• Le profil, pour mettre à jour vos informations personnelles,
• L’onglet portefeuille, qui permet de suivre vos investissement, un peu à la manière d’un portefeuille boursier,
• L’onglet fiscalité, afin de récupérer votre IFU (Imprimé Fiscal Unique), de paramétrer votre mode d’imposition, etc.

Une interface « Projets »

On peut y visualiser de nombreuses informations cruciales sur les projets, avec l’accès à la FICI, aux dossiers d’investissements complets, au bilan financier du projet, aux pièces juridiques de l’opérateur (kbis, bilans comptables, etc). 

Ces pièces et données sont extrêmement complètes, et permettent de se faire une idée précise de la viabilité du projet, de sa structure financière, du profil des professionnels concernés et des garanties qu’ils apportent, ainsi que la solidité de leurs sociétés.

Gros point positif pour Raizers, qui comble son interface un peu vide sur d’autres menus par une exhaustivité très appréciable sur les descriptifs de projets.

Ainsi, en ce qui concerne l’interface de Raizers :

✅ On aime :

• L’interface projet très riche,
• La simplicité d’utilisation,
• La possibilité de visualiser les cash-flows à venir.

❌ On aime moins :

• Le manque d’outils analytiques,
• L’absence d’une « notation maison » afin de départager les projets,
• L’interface générale un peu « vide ».

Comment investir en crowdfunding immobilier sur Raizers ?

De manière générale, investir dans un projet est une procédure simple et rapide avec Raizers.

Procédure d’investissement

Voici comment s’est déroulé notre investissement dans une opération Raizers en tant que personne morale :

• Nous avons procédé à l’ouverture de compte suivant la méthode précédemment détaillée, et patienté pendant la validation de nos documents, qui a pris deux jours ouvrés.
• Nous avons ensuite alimenté notre compte de 2 000 €, ce qui constituait la somme que nous souhaitions investir sur deux projets à titre de test.
• Sur la page « opérations », nous avions sélectionné le premier projet, en cliquant sur investir.

• Après avoir revérifié ses spécificités, nous avons entré le montant que nous souhaitions investir, à savoir 1 000 €. À noter, le montant minimal d’investissement est de 1 000 €, et tout investissement supérieur se fait par tranche de 1 000 €. En somme, vous ne pourrez investir que des chiffres ronds (1 000 €, 2 000 €, 3 000 €, etc),

• Après validation et confirmation, un bulletin de souscription a été généré, que nous avons été invité à signer de manière électronique (par le biais du numéro de téléphone que nous avons fourni à l’inscription).

• Une dernière fenêtre nous a ensuite confirmé la prise en compte de notre investissement dans le projet, et nous avons par la suite pu répéter l’opération pour notre deuxième projet.

Autres formalités Raizers

Avant d’investir dans les deux projets évoqués précédemment, nous avons dû créditer notre compte Raizers. Pour ce faire, il nous a suffit de :

• Cliquer sur « Créditer » dans l’interface « Mes investissements »,
• Exécuter un virement sur l’IBAN fourni. 
• Nous avons également noté la possibilité de déposer des fonds par carte bancaire, dans la limite de 2 000 €.

Par ailleurs, à la perception de notre premier coupon, que nous avons souhaité retirer, nous nous sommes rendu dans l’interface « Mon compte », puis :

• Nous avons cliqué sur « Débiter »,
• Indiqué notre IBAN,
• Entré le montant que nous souhaitions retirer, puis validé en cliquant sur « Débiter mon portefeuille ».

Quelle fiscalité pour un investissement Raizers ?

En tant que particulier, la fiscalité à laquelle seront soumis vos gains en crowdfunding dépend de votre lieu de résidence.

Vous êtes résident français

Vous serez automatiquement soumis à la Flat Tax concernant vos gains perçus sur Raizers. Celle-ci s’élève à 30 %, est libératoire, et est constituée de :

• 17,2 % de prélèvement sociaux,
• 12,8 % d’impôt sur le revenu.

Cas particulier : si votre taux marginal d’imposition est inférieur à 12,8 %, vous n’êtes pas tenu d’opter pour la flat tax. Vous pouvez en demander la dispense, et vous acquitter seulement des prélèvements sociaux auxquels s’ajoutera votre TMI.

Vous êtes travailleur frontalier

Si vous êtes résident fiscal français, mais travaillez au-delà des frontières du pays (EU, EEE ou Suisse), vous serez soumis à un PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) composé de :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu,
• 7,5 % de prélèvement de solidarité.

Vous n’êtes pas résident fiscal français

Dans ce cas, vous ne serez soumis à aucune imposition sur vos gains en crowdfunding. Attention tout de même à prendre le temps d’étudier la question sous l’angle de votre pays de résidence, et d’effectuer les déclarations nécessaires.

Vous gérez une personne morale

Aucune fiscalité ne vous sera prélevée par Raizers, mais vous devrez déclarer vos intérêts comme des « Revenus financiers », afin qu’ils soient inclus dans le calcul de votre IS (Impôt sur les sociétés).

Avis sur le service client : comment contacter Raizers ?

Lors de notre ouverture de compte, et avant de réaliser nos premiers investissements, nous avons souhaité nous entretenir avec le service client, afin de confirmer de vive voix les informations présentes sur le site.

Nous sommes tombés sur des interlocuteurs parfaitement francophones, sans temps d’attente. Ceux-ci savaient répondre aux questions, et étaient compétents.

Cependant, l’axe d’amélioration principal pour le service client Raizers se situe au niveau du suivi de dossier.

Lorsque les opérations sont en retard ou en défaut, les employés de Raizers savent se montrer très réactifs, et fournissent un suivi quotidien très rassurant. On ne se sent pas « seul » pour gérer un dossier temporairement ralenti.

Mais à l’inverse, lorsque tout se déroule comme prévu, il ne nous a pas été proposé de suivi, en dehors des prises de contact par mail, de manière semestrielle, pour dresser un compte rendu de l’avancement des dossiers ou des échéances de coupons à venir. À améliorer, donc.

Pour ce qui est des moyens de contact, le service client est disponible :

• Par téléphone : +33 1 83 62 21 21,
• Par courrier :
  • 19 rue Michel Le Comte, 75003 Paris
  • 91 Cours Charlemagne, 69002 Lyon
• Par mail : [email protected],
• Ainsi que par le formulaire de contact de votre espace client.

Avis des clients sur Raizers : la meilleure plateforme de crowfunding immobilier ?

Avant d’ouvrir un compte auprès de n’importe quel intermédiaire financier, il est important de consulter les avis clients en ligne, auprès de plateformes telles que TrustPilot.

Voici les notations clients dont fait état Raizers :

Plateforme	Note
Trustpilot	3,7 / 5 (Moyen)
Google	4,4 / 5

Les avis répertoriés sur Google, qui sont au nombre de 107, sont de manière générale positifs. On retrouve cependant chez certains investisseurs cette impression de manque de suivi que nous décrivions plus tôt sur les programmes sans « problèmes ».

Même son de cloche du côté de Trustpilot. Cependant, on ressent de manière plus forte, sur cette plateforme, les avis négatifs qui ne sont pas liés à Raizers en eux-mêmes, mais plutôt à la conjoncture actuelle. Toutes les plateformes de crowdfunding, ces derniers temps, subissent sur certains projets des retards. Ceux-ci sont malheureusement dus à la situation de certains promoteurs qui ont du mal à commercialiser leurs biens dans les délais prévus.

Raizers prend cependant le temps de répondre aux commentaires, et c’est tout à leur honneur.

Rien qui remette en doute les compétences très professionnelles de Raizers, mais on surveillera tout de même la capacité de cette plateforme (et de ses concurrents), à encaisser cette « mauvaise passe sectorielle ».