Meilleure plateforme de crowdfunding immobilier en 2026 : notre comparatif de 8 acteurs

Les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier en 2026 sont ClubFunding, La Première Brique, Bricks, Raizers et Homunity. Nous les classons sur un critère avant tout : la part des sommes financées qui sont en retard de plus de six mois ou en procédure, calculée sur les indicateurs officiels de chaque plateforme. Sur les huit acteurs de ce comparatif, elle atteint 22 % des 5,3 milliards d’euros financés.

Le rendement annoncé, lui, va de 9 à 11,7 %. Il ne départage personne.

Ce comparatif s’appuie sur nos analyses complètes de chaque plateforme, toutes revues entre le 30 septembre et le 1er octobre 2026, et sur les statistiques que les plateformes publient au format commun de Financement Participatif France. Aucune n’est sans retard. Certaines les gèrent bien mieux que d’autres.

Les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier en 2026 : le classement

Huit plateformes, une seule méthode. La note est celle de notre rédaction, le taux d’incidents rapporte le capital restant dû des projets en retard de plus de six mois ou en procédure au montant total financé, à la date indiquée dans chaque analyse.

Plateforme	Note	Ticket	Taux annoncé	En difficulté	Notre analyse
1. ClubFunding	4/5	1 000 €	10,6 %	19,3 %	Avis ClubFunding
2. La Première Brique	4/5	1 €	11,4 %	10,6 %	Avis La Première Brique
3. Bricks	3,5/5	10 €	9,9 %	6,9 %	Avis Bricks
4. Raizers	3,5/5	1 000 € (100 € en automatique)	10,3 %	22,6 %	Avis Raizers
5. Homunity	3,5/5	1 000 €	9 %	31,2 %	Avis Homunity
6. Baltis	3/5	100 €	11,7 %	20,5 %	Avis Baltis
7. Anaxago	3/5	Environ 1 000 €	9,8 %	34,6 %	Avis Anaxago
8. WiSEED	2/5	100 €	9,5 %	22,5 %	Avis WiSEED

Deux lectures de ce tableau. La première colonne de chiffres, le taux annoncé, est celle que les plateformes mettent en avant : elle ne dit rien de ce que vous toucherez. La dernière, le taux d’incidents, dit où en sont les projets déjà financés. C’est elle qui sépare les plateformes. Les nuances de méthode propres à chaque acteur sont détaillées plus bas.

Comparatif détaillé des 8 plateformes de crowdfunding immobilier

1. ClubFunding : le leader, avec les retards les mieux contenus des gros acteurs

Critère	Détail ClubFunding
Note MoneyRadar	4/5
Ticket d’entrée	1 000 € en général, fixé projet par projet
Taux moyen annoncé	10,57 % par an
Volume financé	1 925,8 M€ sur 1 472 projets depuis 2015
En difficulté	19,3 % du financé (2 septembre 2026)
Pertes définitives	1 projet déclaré, pour 89 procédures collectives en cours
Statut	PSFP agréé AMF (FP-2023-40), fonds chez Treezor
Avis clients	Trustpilot 3,7/5 sur 1 113 avis

ClubFunding est la plus grosse plateforme du marché français, et de loin : près de 2 milliards d’euros financés, plus de 1 000 projets remboursés. Elle prête surtout à des marchands de biens et des promoteurs, sur 12 à 36 mois, à des taux proches de 10,5 %. Son co-investissement sur chaque opération (près de 20 % du financé) aligne ses intérêts sur les vôtres.

Son taux d’incidents de 19,3 % est le plus bas des plateformes historiques. La prudence reste de mise : 89 projets sont en procédure collective et une seule perte a été déclarée, parce qu’une perte ne se constate qu’à la clôture de la procédure. Les projets financés en 2022 sont les plus touchés, avec près d’un tiers du montant en difficulté.

Les avantages de ClubFunding :

• Le plus gros historique du marché, 1,9 Md€ financés
• 19,3 % en difficulté, le taux le plus bas des acteurs anciens
• Co-investissement de la plateforme sur chaque projet
• Indicateurs détaillés et actualisés chaque mois

Les inconvénients de ClubFunding :

• Ticket de 1 000 €, qui limite la diversification
• 89 projets en procédure collective, issue inconnue
• Clause de non-dénigrement dans les CGU
• Pas de marché de revente

Pour le détail des frais, des garanties et des procédures en cours, lisez notre analyse complète de ClubFunding.

2. La Première Brique : dès 1 €, et le taux d’incidents le plus bas des plateformes établies

Critère	Détail La Première Brique
Note MoneyRadar	4/5
Ticket d’entrée	1 €
Taux moyen annoncé	11,4 % par an
Volume financé	439,7 M€ sur 903 projets depuis 2019
En difficulté	10,6 % du financé, 26,8 % avec les échéances repoussées par avenant (11 septembre 2026)
Pertes définitives	0
Statut	PSFP agréé AMF (FP-2023-15), fonds chez Mangopay
Avis clients	Trustpilot 4,3/5 sur 1 534 avis

La plateforme lyonnaise a fait du ticket de 1 € son identité, sans aucun frais pour l’investisseur, avec un investissement automatique (les Jimbots) et un solde rémunéré à 3 % entre deux projets. Elle finance de petites opérations de marchands de biens, sur 16 mois en moyenne, et a lancé en 2026 une offre d’immobilier locatif qui verse des loyers chaque mois.

Ses chiffres sont les meilleurs des plateformes établies : 10,6 % du financé en procédure ou en retard long, aucune perte. Une nuance s’impose : 115 projets ont vu leur échéance repoussée par avenant, et 116 des 480 projets remboursés l’ont été en retard. Le capital revient, mais souvent plus tard que prévu.

Les avantages de La Première Brique :

• Dès 1 €, le ticket le plus bas du marché
• Aucun frais et solde en attente rémunéré à 3 %
• 10,6 % en difficulté et aucune perte depuis 2019
• Investissement automatique et application mobile

Les inconvénients de La Première Brique :

• 115 échéances repoussées par avenant
• Intérêts versés à l’échéance sur les prêts
• Pas de ligne téléphonique
• Pas de marché de revente

Notre analyse complète de La Première Brique détaille la lecture des échéances modifiées et la nouvelle offre locative.

3. Bricks : 10 € par projet et des intérêts chaque mois, sur un modèle encore jeune

Critère	Détail Bricks
Note MoneyRadar	3,5/5
Ticket d’entrée	10 €
Taux moyen annoncé	9,87 % par an (rendement net publié 9,04 %)
Volume financé	360,9 M€ sur 330 projets obligataires depuis 2023
En difficulté	6,9 % du financé, plus 20,8 % d’intérêts en retard de moins de 3 mois (30 septembre 2026)
Pertes définitives	0
Statut	PSFP agréé AMF (FP-2023-08), fonds chez Lemonway
Avis clients	Trustpilot 4/5 sur 5 243 avis

Bricks est la plateforme la plus accessible après La Première Brique : une obligation vaut 10 €, les intérêts tombent chaque mois et une Marketplace permet de revendre avant l’échéance, sans garantie de trouver preneur. C’est aussi la seule à publier un rendement net de frais calculé sur les sommes réellement encaissées : 9,04 % par an.

Son taux d’incidents de 6,9 % est le plus bas du comparatif, mais il se lit avec deux réserves. Bricks classe à part les projets dont les intérêts ont moins de trois mois de retard (71 projets, 20,8 % du financé), une catégorie qu’aucune autre plateforme n’utilise. Et son modèle obligataire n’a que trois ans : moins d’un quart du capital a été remboursé.

Les avantages de Bricks :

• Dès 10 € par projet, sans frais
• Intérêts chaque mois et revente possible
• Rendement net de frais publié : 9,04 %
• Application notée 4,8/5 sur l’App Store

Les inconvénients de Bricks :

• Trois ans d’historique seulement
• 71 projets avec des intérêts en retard
• Revente souvent avec une décote
• Avis récents nettement plus sévères

Pour comprendre la catégorie des intérêts en retard et la Marketplace, lisez notre analyse complète de Bricks.

4. Raizers : le plus transparent sur le rendement réel

Critère	Détail Raizers
Note MoneyRadar	3,5/5
Ticket d’entrée	1 000 € par projet, 100 € avec SmartInvest
Taux moyen annoncé	10,29 % par an (rendement net du risque publié 5,14 %)
Volume financé	454,3 M€ sur 461 projets depuis 2016
En difficulté	22,6 % du financé (2 septembre 2026)
Pertes définitives	0, mais 33,7 M€ provisionnés
Statut	PSFP agréé AMF (FP-2023-5), fonds chez Mangopay
Avis clients	Trustpilot 3,6/5 sur 373 avis

Raizers, filiale du groupe Empruntis, finance des opérations en France, en Espagne et au Luxembourg. Elle a une qualité rare : elle publie un rendement net du risque, qui déduit retards et provisions. Il est de 5,14 % par an depuis 2016, et de 1,6 % seulement pour les projets financés en 2021, contre plus de 10 % annoncés.

Avec 22,6 % du financé en difficulté, Raizers est dans la moyenne du marché. Elle ne déclare aucune perte définitive, mais ses 33,7 millions d’euros de provisions montrent qu’elle s’attend à ne pas tout récupérer. Son outil SmartInvest permet d’investir dès 100 € par opération. Depuis 2026, elle distribue aussi une assurance-vie, des SCPI et des ETF.

Les avantages de Raizers :

• Dix ans d’historique et 461 projets
• Rendement net du risque publié
• SmartInvest dès 100 € par opération
• Aucun frais d’entrée ni de gestion

Les inconvénients de Raizers :

• 22,6 % en difficulté, 37 projets en procédure
• Rendement net du risque de 5,14 %
• Frais de recouvrement imputables en cas de défaut
• Pas de marché de revente

Le détail des cohortes et des frais de recouvrement est dans notre analyse complète de Raizers.

5. Homunity : l’acteur historique, rattrapé par les retards

Critère	Détail Homunity
Note MoneyRadar	3,5/5
Ticket d’entrée	1 000 € (2 000 € sur certains projets)
Taux moyen annoncé	9 % par an
Volume financé	872 M€ sur 674 projets depuis 2016
En difficulté	31,2 % du financé (9 septembre 2026)
Pertes définitives	28 projets, 78,5 M€
Statut	PSFP agréé AMF (FP-2023-31), fonds chez Lemonway
Avis clients	Trustpilot 2,1/5 sur 352 avis

Homunity, adossée à Tikehau Capital, est l’une des plateformes les plus connues, avec 872 millions d’euros financés et une sélection longtemps réputée prudente. Sa gamme s’est élargie aux SCPI. Elle ne facture aucun frais à l’investisseur, sur un ticket de 1 000 €.

Ses indicateurs ont changé de visage : 31,2 % du financé est en difficulté et 28 projets sont en perte définitive, pour 78,5 millions d’euros, soit 9 % du financé. C’est le pire ratio de pertes du comparatif. Les projets de 2022 concentrent les dégâts, et la liquidation du promoteur Fiducim en juillet 2026 a touché plusieurs de ses opérations.

Les avantages de Homunity :

• Dix ans d’historique, 872 M€ financés
• Adossée à Tikehau Capital
• Aucun frais pour l’investisseur
• Indicateurs détaillés publiés chaque mois

Les inconvénients de Homunity :

• 31,2 % en difficulté, 28 pertes définitives
• Ticket de 1 000 €
• Avis clients très dégradés
• Pas d’application mobile

Notre analyse complète de Homunity détaille les cohortes touchées et le dossier Fiducim.

6. Baltis : 100 € et une offre variée, mais deux pertes déjà déclarées

Critère	Détail Baltis
Note MoneyRadar	3/5
Ticket d’entrée	100 €
Taux moyen annoncé	11,73 % par an
Volume financé	112,3 M€ sur 231 projets obligataires depuis 2020
En difficulté	20,5 % du financé (30 septembre 2026)
Pertes définitives	2 projets
Statut	PSFP agréé AMF (FP-2023-30), fonds chez Lemonway
Avis clients	Trustpilot 2,5/5 sur 19 avis

Baltis, filiale du groupe Magellim, propose dès 100 € du crowdfunding immobilier, de l’immobilier fractionné (Puzzle), des start-up et des club deals. Certains titres sont éligibles au PEA-PME. Ses projets affichent les taux les plus élevés du comparatif, 11,7 % en moyenne, ce qui rémunère un risque plus élevé.

Avec 112 millions d’euros financés, c’est la plus petite plateforme du classement, et chaque projet en difficulté pèse lourd : 20,5 % du financé, deux pertes définitives, et 38 % du montant de 2023 en retard ou en procédure. Sa grille tarifaire autorise jusqu’à 5 % de frais sur certaines offres, même si les obligations en sont le plus souvent exemptes.

Les avantages de Baltis :

• Dès 100 €, offre la plus variée
• Groupe Magellim, fonds chez Lemonway
• Titres éligibles au PEA-PME
• Indicateurs par année de financement

Les inconvénients de Baltis :

• Deux pertes définitives déclarées
• 20,5 % en difficulté sur un petit volume
• Frais possibles jusqu’à 5 % selon l’offre
• Pas d’application, avis clients faibles

Les contradictions de la grille tarifaire et les cohortes sont détaillées dans notre analyse complète de Baltis.

7. Anaxago : le pionnier, avec le plus de capital en souffrance

Critère	Détail Anaxago
Note MoneyRadar	3/5
Ticket d’entrée	Environ 1 000 €
Taux moyen annoncé	9,8 % par an au maximum (TRI net de risque publié 8,7 %)
Volume financé	684 M€ sur 280 opérations immobilières
En difficulté	34,6 % du financé en retard de plus de 180 jours (28 septembre 2026)
Pertes définitives	5
Statut	PSFP agréé AMF, fonds chez Mangopay
Avis clients	Trustpilot 3,2/5 sur 1 003 avis

Anaxago, fondée en 2012, est l’une des pionnières du secteur. Elle finance de la promotion et des opérations haut de gamme, et propose aussi des start-up et des fonds. Elle publie un TRI net de risque de 8,7 %, un chiffre honnête dans sa construction, mais qui repose sur des hypothèses de recouvrement pour les cohortes récentes.

Le point noir : 34,6 % du capital immobilier financé a plus de 180 jours de retard, le ratio le plus élevé du comparatif. Les projets financés en 2021 sont à 63 % en défaut. Les pertes constatées restent peu nombreuses (5), parce que les procédures ne sont pas closes.

Les avantages d’Anaxago :

• Quatorze ans d’historique
• TRI net de risque publié
• Dossiers de projets très complets
• Statistiques détaillées par année

Les inconvénients d’Anaxago :

• 34,6 % du financé en retard long
• Ticket d’environ 1 000 €
• Cohorte 2021 à 63 % en défaut
• Pas d’application mobile

Notre analyse complète d’Anaxago explique comment lire son TRI et ses statistiques.

8. WiSEED : la plateforme passée par le redressement judiciaire

Critère	Détail WiSEED
Note MoneyRadar	2/5
Ticket d’entrée	100 €
Taux moyen annoncé	9,52 % par an
Volume financé	418,7 M€ sur 930 projets depuis 2013
En difficulté	22,5 % du financé (8 juillet 2026)
Pertes définitives	64 projets, 27,4 M€
Statut	PSFP agréé AMF (FP-2023-33) ; activités reprises par Advenis Wise en décembre 2025
Avis clients	Trustpilot 2,3/5 sur 1 319 avis

WiSEED est la doyenne du crowdfunding français, mais son histoire récente est lourde : redressement judiciaire en octobre 2025, puis cession des activités à Advenis Wise, une filiale du groupe Advenis, en décembre 2025. Les contrats des projets en cours ont été repris à l’identique, et le nouvel exploitant avance désormais les frais de recouvrement.

Ses chiffres sont ceux d’un portefeuille ancien : 22,5 % du financé en difficulté et 64 projets en perte définitive, soit 6,5 % du financé. Sur 649 projets remboursés, 442 l’ont été en retard. Nous ne la recommandons pas pour de nouveaux investissements tant que la reprise n’a pas fait ses preuves.

Les avantages de WiSEED :

• Treize ans d’historique
• Ticket de 100 €
• Repreneur solide (Advenis, 1,5 Md€ gérés)
• Frais de recouvrement désormais avancés

Les inconvénients de WiSEED :

• Redressement judiciaire en 2025
• 64 pertes définitives, 6,5 % du financé
• 68 % des projets remboursés en retard
• Support client réduit

La chronologie de la procédure et ce qu’elle change pour les investisseurs sont dans notre analyse complète de WiSEED.

Taux de défaut et de retard : le vrai critère de choix

Sur les huit plateformes de ce comparatif, 22 % des sommes financées, soit 1,17 milliard d’euros sur 5,27 milliards, sont en retard de plus de six mois, en procédure amiable ou collective, ou perdues. Ce chiffre est calculé par notre rédaction à partir des indicateurs que chaque plateforme publie, et il va de 6,9 % à 34,6 % selon l’acteur.

Plateforme	Montant financé	En retard de + de 6 mois ou en procédure	Pertes définitives	Données au
Bricks	360,9 M€ depuis 2023	6,9 % (plus 20,8 % d’intérêts en retard de moins de 3 mois)	0	30 septembre 2026
La Première Brique	439,7 M€ depuis 2019	10,6 % (26,8 % avec les échéances modifiées)	0	11 septembre 2026
ClubFunding	1 925,8 M€ depuis 2015	19,3 %	1 projet	2 septembre 2026
Baltis	112,3 M€ depuis 2020	20,5 %	2 projets	30 septembre 2026
WiSEED	418,7 M€ depuis 2013	22,5 %	64 projets (27,4 M€)	8 juillet 2026
Raizers	454,3 M€ depuis 2016	22,6 %	0 (33,7 M€ provisionnés)	2 septembre 2026
Homunity	872 M€ depuis 2016	31,2 %	28 projets (78,5 M€)	9 septembre 2026
Anaxago	684 M€ (immobilier)	34,6 % (retard de plus de 180 jours)	5	28 septembre 2026

Pourquoi un même mot ne dit pas la même chose partout

Les plateformes publient leurs indicateurs au format commun de Financement Participatif France. Mais ce format a changé en 2026, et chacune l’applique à sa manière. Quatre pièges à connaître avant de comparer deux chiffres :

• Les échéances repoussées par avenant sortent des retards dans la dernière version du format. La Première Brique en compte 115 : sans elles, 10,6 % ; avec, 26,8 %.
• Bricks isole les projets dont les intérêts ont moins de trois mois de retard, une catégorie que les autres plateformes n’utilisent pas : 20,8 % du financé.
• Anaxago publie un retard de plus de 180 jours, proche mais pas identique au seuil de six mois des autres.
• Une perte définitive n’apparaît qu’à la fin de la procédure. ClubFunding n’en déclare qu’une pour 89 procédures collectives ; Raizers aucune mais 33,7 M€ de provisions.

Notre règle : on compare d’abord la part du capital en procédure ou en retard de plus de six mois, puis on lit les pertes et les provisions, et on regarde l’année de financement. Partout, les projets de 2021 à 2023 sont les plus touchés : financés avant la hausse des taux, livrés dans un marché où les logements ne se vendaient plus.

Un retard n’est pas une perte, mais c’est votre argent qui attend

Un projet en retard continue en général de produire des intérêts, qui seront dus au remboursement s’il a lieu. Mais votre capital reste bloqué, parfois deux ou trois ans de plus que prévu, et aucune plateforme de ce comparatif ne propose de marché de revente, sauf Bricks, sans garantie. N’investissez que ce que vous pouvez immobiliser bien au-delà de la durée annoncée.

Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier sérieuse ?

Le taux annoncé est le plus mauvais des critères : tout le monde affiche 9 à 12 %. Voici ceux qui comptent, dans l’ordre où nous les appliquons.

• L’agrément PSFP : depuis novembre 2023, une plateforme doit être agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif. Le numéro figure dans ses mentions légales et dans le registre européen.
• Les indicateurs publiés : une plateforme sérieuse publie, avec une date, ses projets remboursés, en retard, en procédure et perdus, par année de financement. Si vous ne les trouvez pas, passez votre chemin.
• La part du capital en difficulté, calculée comme ci-dessus, et son évolution par cohorte.
• L’historique : un taux d’incidents bas sur trois ans ne vaut pas un taux moyen sur dix ans. Regardez aussi la part du capital déjà remboursée.
• Les garanties prévues sur chaque projet (hypothèque, fiducie, caution, nantissement) et la façon dont la plateforme les a déjà fait jouer.
• Les frais : la plupart des plateformes ne facturent rien à l’investisseur, mais lisez les conditions générales. Chez Raizers, les frais de recouvrement peuvent être prélevés sur vos remboursements en cas de défaut ; chez Baltis, la grille autorise jusqu’à 5 %.
• La solidité de l’opérateur : actionnaire, comptes publiés, absence de procédure au BODACC. WiSEED est passée par le redressement judiciaire en 2025.
• La communication en cas de retard : c’est le grief n°1 des investisseurs mécontents, sur toutes les plateformes. Les avis clients en disent long.

Le ticket d’entrée n’est pas un critère de qualité, mais un critère de diversification : avec 1 000 € par projet, il faut 20 000 € pour répartir correctement ; avec 1 €, 10 € ou 100 €, quelques centaines d’euros suffisent.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier et comment ça fonctionne ?

Le principe tient en une phrase. Le crowdfunding immobilier permet à des promoteurs et à des marchands de biens de lever une partie des fonds d’une opération auprès de particuliers, pour compléter leur apport et obtenir le crédit bancaire. En échange, les investisseurs reçoivent un intérêt fixe, le plus souvent entre 9 et 12 % par an, et récupèrent leur capital à la fin de l’opération, en général 12 à 36 mois plus tard.

Concrètement, vous souscrivez des obligations ou signez un contrat de prêt avec la société qui porte le projet. La plateforme sélectionne les dossiers, organise la collecte, suit le remboursement et, en cas de problème, engage le recouvrement. Elle se rémunère auprès du porteur de projet, rarement auprès de vous. Pour les définitions et les autres formes de financement participatif, voyez notre guide du crowdfunding.

Un exemple : 5 000 € sur un projet à 10 % pendant 24 mois

Vous versez 5 000 € sur un projet qui promet 10 % par an sur 24 mois, remboursé in fine. Si tout se passe comme prévu, vous récupérez au bout de deux ans vos 5 000 € et 1 000 € d’intérêts bruts. Après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, il vous reste 686 €, soit 6,9 % par an net.

Si le projet prend six mois de retard, vous attendez trente mois au lieu de vingt-quatre. Les intérêts continuent en général de courir, mais votre argent n’est pas disponible pour un autre placement. Et si le porteur fait défaut, la plateforme fait jouer les garanties : le remboursement peut alors prendre des années, et rester partiel.

Quel rendement attendre du crowdfunding immobilier, avant et après impôts ?

Les plateformes annoncent entre 9 % et 11,7 % par an sur les projets récents. Des taux contractuels. Pas des rendements obtenus. Trois plateformes publient un rendement qui tient compte des incidents, et l’écart est parlant.

Plateforme	Taux moyen annoncé	Rendement net publié	Méthode
Bricks	9,87 %	9,04 %	TRI net de frais sur les flux encaissés, modèle de 2023
Anaxago	9,8 % au maximum	8,7 %	TRI net de risque, avec hypothèses de recouvrement
Raizers	10,29 %	5,14 %	Taux de rendement net de risque depuis 2016 ; 1,6 % pour la cohorte 2021

Raizers est la seule à montrer dix ans de recul, et son chiffre est le plus bas. Il n’est pas forcément le plus mauvais : les deux autres portent sur des portefeuilles plus jeunes ou sur des hypothèses. Retenez l’ordre de grandeur : un portefeuille diversifié de crowdfunding immobilier a rapporté 5 à 9 % par an à ceux qui ont investi régulièrement depuis 2019, avant impôt.

Après le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, un taux de 10 % devient 6,9 % net, et un rendement réel de 6 % devient 4,1 %. C’est le chiffre à comparer à un fonds euros ou à une SCPI, pas le taux de la fiche projet.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier et comment les limiter ?

Le crowdfunding immobilier n’est pas un placement sans risque, et le secteur l’a prouvé depuis 2022. Quatre risques se cumulent :

• La perte en capital : si le porteur fait défaut et que les garanties ne suffisent pas, vous perdez tout ou partie de votre mise. Homunity compte 28 pertes définitives, WiSEED 64.
• Le retard : c’est le risque le plus fréquent. Sur toutes les plateformes, une part importante des projets est remboursée après l’échéance prévue.
• L’illiquidité : hors Marketplace de Bricks, vous ne pouvez pas revendre avant le remboursement.
• La plateforme elle-même : WiSEED est passée par le redressement judiciaire. Les fonds en attente sont cantonnés chez un prestataire de paiement, et un plan de continuité est obligatoire, mais le suivi des projets peut en pâtir.

Pour les limiter : ne placez qu’une petite part de votre épargne, une fois l’épargne de précaution et les placements de base constitués ; répartissez-la sur plusieurs dizaines de projets et plusieurs plateformes ; lisez la fiche d’informations clés de chaque projet, surtout les garanties et la part de fonds propres du porteur ; et considérez que la durée annoncée peut doubler.

Réglementation : agrément PSFP, AMF et protection de vos fonds

Depuis le 10 novembre 2023, toute plateforme de crowdfunding en Europe doit être agréée comme prestataire de services de financement participatif (PSFP), au titre du règlement européen 2020/1503. En France, c’est l’AMF qui délivre l’agrément et surveille les plateformes ; les anciens statuts de conseiller en investissements participatifs (CIP) ont disparu. L’agrément se vérifie dans le registre tenu par l’ESMA et sur le site de l’AMF.

Plateforme	Agrément AMF	Fonds en attente
ClubFunding	PSFP FP-2023-40	Treezor
La Première Brique	PSFP FP-2023-15	Mangopay
Bricks	PSFP FP-2023-08	Lemonway
Raizers	PSFP FP-2023-5	Mangopay
Homunity	PSFP FP-2023-31	Lemonway
Baltis	PSFP FP-2023-30	Lemonway
Anaxago	PSFP agréé	Mangopay
WiSEED	PSFP FP-2023-33 (activités reprises par Advenis Wise)	Prestataire de paiement de la plateforme

Ce que l’agrément garantit : des règles d’information, un questionnaire de connaissance des risques, un délai de réflexion de quatre jours pour les investisseurs non avertis, une procédure de réclamation et un médiateur, un plan de continuité si la plateforme cesse son activité. Ce qu’il ne garantit pas : votre capital. Aucun fonds de garantie ne couvre le crowdfunding, et l’argent prêté à un promoteur n’est protégé que par les garanties du projet.

L’argent qui attend sur votre compte, lui, est logé chez un établissement de paiement ou de monnaie électronique (Lemonway, Mangopay, Treezor), sur des comptes séparés de ceux de la plateforme : il ne tomberait pas dans la faillite de celle-ci.

Fiscalité du crowdfunding immobilier

Les intérêts des prêts et des obligations sont des revenus de placement, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Les plateformes le prélèvent à la source et fournissent chaque année un imprimé fiscal unique.

Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € pour une personne seule ou 50 000 € pour un couple, vous pouvez demander la dispense de l’acompte de 12,8 % avant le 30 novembre.

Situation	Imposition des intérêts
Résident fiscal en France	PFU de 31,4 %, ou barème progressif sur option globale pour tous vos revenus de capitaux
Résident en France affilié à la sécurité sociale d’un autre pays de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse (frontalier)	12,8 % d’impôt et 7,5 % de prélèvement de solidarité, soit 20,3 %
Non-résident fiscal français	En principe pas d’impôt en France, imposition dans le pays de résidence (sauf État non coopératif)
Société à l’impôt sur les sociétés	Aucun prélèvement par la plateforme ; intérêts intégrés au résultat imposable
Titres logés dans un PEA-PME (certains projets Baltis)	Exonération d’impôt sur le revenu après 5 ans, prélèvements sociaux de 18,6 % dus

Une perte sur un prêt participatif peut, sous conditions, s’imputer sur les intérêts perçus la même année et les cinq suivantes. Les plus-values sur des actions de start-up ou de club deals suivent un autre régime. Pour le détail, voyez notre page sur la flat tax.

Liste des plateformes de crowdfunding immobilier agréées et alternatives

Les huit plateformes classées plus haut ne sont pas les seules à proposer du financement participatif immobilier en France. D’autres acteurs agréés existent, que nous n’avons pas encore analysés en détail ou qui relèvent d’un autre modèle.

Plateforme	Modèle	Ticket	Statut	Ce qu’il faut savoir
Tantiem	Immobilier fractionné : murs commerciaux loués, loyers trimestriels	100 €	PSFP FP-2025-03	6,8 % net de frais servis en 2025 selon la plateforme ; modèle locatif, horizon long, pas de promotion
Les Entreprêteurs	Crowdfunding immobilier et financement de PME	100 €	PSFP FP-2023-28	901 projets et 200 M€ depuis 2016, taux moyen annoncé 10,08 % ; distribution via conseillers en gestion de patrimoine
Enerfip et Lendopolis	Énergies renouvelables, pas d’immobilier	10 à 50 €	PSFP	Taux plus bas (6 à 8 %) mais historiquement très peu de défauts : une diversification hors immobilier
Tudigo	PME, immobilier et impact	100 €	PSFP	Offre mixte, à juger projet par projet

Deux alternatives méritent d’être comparées au crowdfunding avant d’investir. Les SCPI, qui achètent et louent des immeubles pour le compte des épargnants, avec des revenus de 4 à 6 % par an, des frais d’entrée élevés et un horizon de 8 à 10 ans : voyez notre comparatif des meilleures SCPI.

Et l’immobilier fractionné (Tantiem, Puzzle chez Baltis, l’offre locative de La Première Brique), qui verse des loyers mensuels ou trimestriels sur un local donné, sur 5 à 6 ans, avec une plus-value possible à la revente.

La différence de fond : le crowdfunding immobilier est un prêt court à taux fixe à un professionnel, le fractionné et la SCPI sont une exposition longue à des loyers. Les premiers rapportent plus et bloquent moins longtemps, mais exposent au défaut d’un seul porteur ; les seconds lissent le risque sur un parc.

Financement participatif immobilier pour les particuliers : par où commencer ?

Toute personne majeure résidant en France peut investir, après avoir ouvert un compte en ligne : pièce d’identité, questionnaire sur votre situation et votre connaissance des risques, puis alimentation d’un porte-monnaie par virement. Un investisseur non averti dispose de quatre jours pour se rétracter après chaque souscription. Une société peut aussi placer sa trésorerie, avec le Kbis et la liste des bénéficiaires effectifs.

Pour débuter sans se tromper : commencez sur une plateforme à petit ticket (La Première Brique, Bricks, Baltis ou le SmartInvest de Raizers), répartissez quelques centaines d’euros sur une vingtaine de projets, activez l’investissement automatique si vous ne voulez pas suivre chaque collecte, et n’augmentez la mise qu’après avoir vu un cycle complet, remboursement compris. Gardez le crowdfunding sous 10 % de votre épargne financière.

FAQ : les questions les plus posées sur les plateformes de crowdfunding immobilier