Démembrement de propriété : tout ce qu’il faut savoir

Le démembrement de propriété, technique juridique remontant aux lois de l’Empire romain, permet de diviser la propriété d’un bien en deux composantes : l’usufruit et la nue-propriété. En permettant une séparation “intelligente” de ces attributs, cette méthode s’avère être particulièrement utile dans le domaine de la gestion patrimoniale. Que vous cherchiez à optimiser votre fiscalité, à protéger votre conjoint survivant, ou à investir dans l’immobilier intelligemment, le démembrement de propriété peut vous offrir une palette d’avantages. 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est une technique juridique dont les racines remontent au droit romain et qui permet de diviser la (pleine) propriété d’un bien, en deux composantes distinctes : l’usufruit et la nue–propriété.

ll est très utilisé en matière successorale puisqu’il permet, par exemple, au conjoint survivant de conserver l’utilisation et la jouissance du logement familial alors que les enfants en sont nu-propriétaires. 

Pleine propriété, usufruit, nue-propriété: définitions des attributs du droits de propriété

D’après l’article 544 du Code civil, “la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu que l’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements”. Autrement dit, la (pleine) propriété vous donne un contrôle total sur un bien. Il s’agit d’un droit absolu et complet dans la mesure où il confère à son titulaire trois attributs: l’usus, le fructus et l’abusus. La propriété sera considérée comme complète (“pleine propriété”) dès lors que ces trois attributs sont réunis. 

• l’usus : correspond à un droit de jouissance (droit d’user) qui vous donne un droit d’usage sur un bien, par exemple, le fait de vivre dans une maison. L’usus est donc la possibilité d’utiliser un bien que vous possédez pour votre propre satisfaction ou utilité.
• l’abusus : confère au propriétaire le pouvoir de disposer de son bien comme bon lui semble (droit de disposer). Cela signifie qu’il peut vendre, louer, transformer, détruire son bien. En d’autres termes, l’abusus donne au propriétaire la liberté de faire des choix importants concernant son bien. Si vous possédez une maison, l’abusus vous donne le pouvoir de la vendre à quelqu’un d’autre. 
• le fructus : il correspond au droit de percevoir les fruits issus du bien, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus du bien. Cet attribut se rapporte à la capacité de profiter d’un avantage généré par un bien. Par exemple, si vous possédez un appartement que vous louez à un locataire, les loyers que vous percevez constituent le fructus (les fruits) de cette propriété. 

L’usufruit est un droit plus complet que la nu-propriété car il confère l’usus et le fructus. Ce qui veut dire que l’usufruit permet à son titulaire d’avoir l’usage et le droit aux fruits sur un bien qui appartient à autrui (une autre personne en détiendra alors l’abusus). L’intérêt de ce mécanisme est donc un intérêt économique et social parce qu’il permet de s’assurer des revenus pendant un certain temps mais sans détention de la propriété. 

Exemple d’usufruit : 

Exemple de nue-propriété : 

Un auteur dira pour bien distinguer les deux que “l’usufruit est le propriétaire actuel mais provisoire de la chose, tandis que le nu-propriétaire est son propriétaire futur mais perpétuel” (William Ross). 

Attention: un principe fondamental du droit veut que le nu-propriétaire ne doit pas perturber l’usufruitier dans l’exercice de ses droits en cours de démembrement. Ainsi, ce dernier est donc considéré comme un propriétaire “en sommeil” qui ne pourra véritablement exercer son droit qu’à la fin de l’usufruit.

Maintenant que vous avez une meilleure compréhension de ce qu’est l’usufruit et la nue-propriété, abordons l’importance de l’évaluation de ces droits. Le démembrement de propriété, souvent utilisé en matière de successions ou de donations, nécessite une évaluation précise pour répartir équitablement la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’évaluation peut par exemple intervenir lors d’une succession ou lors d’une transaction immobilière. 

L’article 669 du Code Général des Impôts (“CGI”) établit un barème fiscal qui régit la répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, ce qui permet de calculer le montant des droits d’enregistrement dans des situations telles que les donations, successions ou ventes de biens démembrés.

Pourquoi parle-t-on de valeur fiscale? Tout simplement car la mise en place d’un usufruit est une opération juridique de transfert de la propriété soumise au calcul et au paiement de droits auprès de l’Administration Fiscale.

L’intérêt du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété présente des avantages significatifs dans divers contextes, et il peut être particulièrement adapté à certaines situations : 

• Optimisation fiscale : le démembrement de propriété est souvent utilisé comme un outil d’optimisation fiscale. Par exemple, dans le cadre d’une transmission patrimoniale, il permet de réduire les droits de succession. En donnant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, les parents réduisent la valeur imposable de leur patrimoine tout en continuant à en jouir.
• Protection du conjoint survivant : en cas de décès, le conjoint survivant peut se retrouver dans une situation précaire en ce qui concerne son logement, notamment si les enfants sont plein-propriétaires (car dans ce cas ils pourraient vendre le bien, et le conjoint survivant, obligé de quitter le logement) . Le démembrement de propriété permet au conjoint survivant de conserver l’usufruit de la résidence familiale, pour garantir son droit d’habitation et d’usage.
• Investissement locatif : le démembrement est également couramment utilisé dans le domaine de l’investissement locatif. L’usufruitier peut mettre un bien en location et percevoir les revenus locatifs. Cela permet de séparer l’aspect financier de la propriété (usufruit) de l’aspect patrimonial (nue-propriété).
• Succession : le démembrement est souvent utilisé pour assurer la transmission progressive des biens aux enfants, ces derniers devenant nu-propriétaires tandis que les parents conservent l’usufruit des biens alors transmis. 

Usufruitier : usus et fructus

Le démembrement de propriété, tel que nous l’avons précédemment exposé, repose sur la notion d’usufruit, laquelle confère des droits particuliers à son titulaire. Les contours de l’usufruit se caractérisent par la possibilité de jouir et d’utiliser un bien qui ne vous appartient pas, sans en avoir l’abusus (droit de disposer du bien). Cela signifie que vous pouvez utiliser le bien et percevoir les avantages qu’il génère (revenus, loyers). 

Qui peut être usufruitier ?

L’usufruit peut être octroyé à une variété d’individus ou d’entités (personnes morales: sociétés, associations, etc…). Il n’est pas strictement limité, et différentes sources, comme la loi ou les contrats, peuvent définir qui peut être usufruitier dans un contexte donné.

Exemples : 

• Un conjoint survivant peut devenir usufruitier du logement familial, tout en laissant la nue-propriété à ses enfants
• Une personne peut être désignée comme usufruitier dans un testament pour profiter d’une propriété particulière pendant un certain laps de temps
• Dans le cadre d’une succession, un parent peut léguer l’usufruit de ses biens à ses enfants

Quels biens peuvent être sujets à l’usufruit ?

L’usufruit peut être établi sur une variété de biens, qu’ils soient corporels ou incorporels. L’article 581 du Code civil énonce que l’usufruit peut s’établir sur « toute espèce de bien meuble ou immeuble« .

Exemples (non exhaustif) : 

• Biens meubles corporels (meubles, véhicules, équipements, argent),
• Biens immeubles (maisons, bâtiments, …)
• Droits incorporels (créances, brevets, valeurs immobilières, ou des parts dans une entreprise)
• Biens consomptibles ou non consomptibles (des biens qui disparaissent après usage, comme des produits alimentaires, ou des biens qui ne s’épuisent pas, comme des terrains)
• Biens frugifères ou non frugifères (des biens qui produisent des revenus ou non, comme des champs agricoles ou des terrains non exploités)
• Biens isolés ou une universalité (un ensemble de biens réunis pour une certaine affectation, comme un fonds de commerce ou des droits sociaux).

Usufruit viager et usufruit temporaire

L’usufruit peut être classé en deux catégories principales : l’usufruit viager et l’usufruit temporaire.

L’usufruit viager est un droit qui dure toute la vie de l’usufruitier, et qui s’éteint à son décès. Il peut être utilisé comme moyen de protection des personnes, notamment dans le cadre des droits matrimoniaux (exemple du conjoint survivant).

L’usufruit temporaire, en revanche, est un droit d’usufruit qui a une durée limitée et spécifique, c’est-à-dire qu’il s’éteint après un certain nombre d’années ou à l’issue d’un événement particulier. Il est souvent utilisé pour des besoins spécifiques, comme la gestion patrimoniale. Ce type d’usufruit est assorti d’un terme déterminé. C’est notamment le cas de l’usufruit accordé à une personne morale (comme vu précédemment).

Les droits de l’usufruitier

Dans le cadre du démembrement de propriété, l’usufruitier détient des droits spécifiques qui se manifestent à travers diverses prérogatives. Ces droits, découlant de la division de la propriété en usufruit et nue-propriété, comprennent la possibilité d’utiliser le bien, la perception des revenus qu’il génère, et la faculté de céder son droit.

Utilisation du bien

L’usufruitier peut pleinement profiter du bien en l’occupant.

La perception des revenus du bien

L’usufruitier a le droit de percevoir les revenus générés par le bien, comme les loyers ou les intérêts. Dans certains cas, des limitations peuvent s’appliquer. Par exemple, pour les baux commerciaux, artisanaux ou industriels, l’usufruitier doit obtenir l’accord préalable du nu-propriétaire avant de louer le bien à des entreprises ou activités de ce type.

La vente de son droit

L’usufruitier ne peut pas vendre le bien lui-même sans l’accord du nu-propriétaire. Cependant, il a la possibilité de vendre son droit d’usufruit, bien que cette démarche puisse être complexe. Si tel est le cas, le droit du second usufruitier prendra fin au décès du premier (ce qui met alors le second usufruitier dans une position relativement précaire). 

Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier a diverses obligations envers le bien dont il a la jouissance. Ces responsabilités visent à assurer le respect des droits du nu-propriétaire et la préservation du bien en question. 

Principales obligations de l’usufruitier : 

• Inventaire du bien : l’usufruitier doit réaliser un inventaire des biens meubles et immeubles compris dans son usufruit. Cette étape permet de déterminer la nature et la quantité des biens. 
• Fourniture d’une garantie : pour se prémunir contre d’éventuelles dégradations de la chose, l’usufruitier doit fournir une garantie, souvent sous la forme d’une caution.
• Comportement en « bon père de famille » : l’usufruitier est tenu de se comporter en un « bon père de famille » dans la gestion du bien. Cela signifie qu’il doit agir avec prudence et diligence, en veillant à ne pas causer de préjudice inutile au bien ni aux droits du nu-propriétaire.
• Respect de la destination de la chose : l’usufruitier doit utiliser le bien conformément à sa destination. Par exemple, s’il s’agit d’une résidence, il ne peut pas le transformer en un lieu d’activité professionnelle sans l’accord du nu-propriétaire.
• Paiement des charges : les charges liées à la jouissance de la chose (taxes foncières et d’habitation), incombent généralement à l’usufruitier. Il doit les acquitter de manière régulière.
• Impossibilité de réclamer des indemnités pour ses constructions : si l’usufruitier réalise des améliorations ou constructions sur le bien, il ne peut en principe pas réclamer d’indemnités à la fin de l’usufruit, sauf accord contraire du nu-propriétaire.
• Règlement des comptes : enfin, l’usufruitier est tenu de rendre compte de sa gestion au nu-propriétaire (présentation de relevés financiers) et de tenir une comptabilité claire de toutes les opérations liées à l’usufruit.

Nue-propriété : abusus

L’autre facette du démembrement de propriété est la notion de nu-propriété.  Le nu-propriétaire détient l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien comme bon lui semble, mais sans la possibilité d’en profiter directement.

Qui peut être nu-propriétaire ?

Le statut de nu-propriétaire peut être détenu par une personne physique ou morale (entreprise, association, individu). Il est courant que la nue-propriété soit transmise à des héritiers ou à des bénéficiaires dans le cadre d’une planification successorale.

Quels biens peuvent faire l’objet de la nue-propriété ? 

La nue-propriété peut être établie sur une vaste gamme de biens: des biens meubles corporels comme des véhicules, des biens incorporels comme des valeurs immobilières, des biens consomptibles, des biens frugifères, etc. La caractéristique fondamentale de la nue-propriété est la perspective de devenir pleinement propriétaire à l’issue de l’usufruit. Contrairement à l’usufruitier, qui bénéficie de la jouissance du bien, le nu-propriétaire conserve la vision à long terme de devenir pleinement propriétaire du bien une fois que l’usufruit se termine. 

Les droits du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire dispose de moins de droits que l’usufruitier. En effet, il n’a quasiment aucun droit. Pour cette raison, il est parfois appelé “propriétaire en sommeil”.

Vente de la nue-propriété

Le nu-propriétaire a le droit de vendre la nue-propriété comme bon lui semble. Cela signifie qu’il peut céder sa part de propriété du bien à un tiers.

Vente du bien

Le nu-propriétaire dispose de l’abusus, ce qui signifie qu’il a la capacité de conclure des actes de disposition (hypothèque, vente) mais cela ne peut se faire qu’avec l’accord de l’usufruitier.

Les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire a deux obligations envers l’usufruitier. Tout d’abord, il est soumis à une obligation d’abstention, ce qui signifie qu’il ne peut pas nuire ou entraver l’exercice des droits de l’usufruitier. A ce titre, il doit laisser l’usufruitier utiliser le bien comme il le souhaite (à condition que l’usufruitier en fasse un usage en “bon père de famille”). En outre, le nu-propriétaire a l’obligation de prendre en charge les grosses réparations, comme par exemple les frais de toiture. Ces responsabilités incombent au nu-propriétaire pour garantir la préservation du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.

Le quasi-usufruit, un schéma méconnu à forte valeur ajoutée

Le quasi-usufruit est un concept moins connu que l’usufruit classique, mais il présente une grande valeur ajoutée dans certaines situations. Cette notion a été inventée pour s’adapter aux choses consomptibles qui sont des choses dont on ne peut faire un usage sans les consommer (historiquement, l’on faisait alors référence à “l’argent, aux grains, et au vin”). 

En faisant porter un usufruit sur des sommes d’argent, l’idée est que l’usufruitier puisse utiliser ces sommes. Mais ainsi, il porte atteinte aux droits du nu-propriétaire car l’argent utilisé sera consommé.
Par la technique du quasi-usufruit, l’on permet à l’usufruitier d’utiliser ces choses qui ont vocation à disparaître, à charge pour ce dernier de les rendre en fin d’usufruit.

Exemple : un quasi usufruit d’une durée de 10 ans portant sur une somme d’argent de 100 000 €. Pendant ces 10 années, le quasi-usufruitier pourra utiliser les fonds, à charge pour lui, à la fin de l’usufruit, de rendre ces 100 000 €.

Le quasi-usufruit est une technique juridique qui se révèle particulièrement avantageuse dans des situations spécifiques, notamment lorsque l’on se penche sur les contrats d’assurance-vie avec une clause bénéficiaire démembrée. Pour mieux comprendre, imaginons un scénario où le conjoint survivant se retrouve dans la position de quasi-usufruitier des fonds, tandis que les enfants en deviennent les nus-propriétaires.

Concrètement, cela signifie que le conjoint survivant peut utiliser les sommes perçues à sa convenance, sans avoir à rendre de comptes aux enfants de son vivant. Néanmoins, il doit garder à l’esprit qu’il devra restituer ces fonds au plus tard au moment de son décès. Autrement dit, les sommes perçues par le conjoint survivant sont à sa disposition sa vie durant, mais elles devront être restituées au plus tard lors de son décès (les fonds seront donc pris sur sa succession). 

Quels sont les avantages de cette opération ? 

L’intérêt principal de cette opération réside dans la création d’un passif de succession, en fonction des sommes utilisées par le conjoint survivant. Ce passif de succession vient minorer le montant global de la succession (car les fonds utilisés seront déduits de l’actif de succession afin de rembourser les nus-propriétaires (devenus pleins-propriétaires) et, par conséquent, réduit les droits de succession à payer.  Ainsi, le quasi-usufruit peut être un outil efficace pour optimiser la transmission de patrimoine et réduire la charge fiscale qui pèse sur les héritiers.

La fin de l’usufruit

La fin de l’usufruit se caractérise par la cessation des droits de l’usufruitier sur le bien, ouvrant la voie à la pleine propriété pour le nu-propriétaire. Les implications de cette transition sont significatives sur le plan juridique et fiscal, notamment en matière de transmission du patrimoine. En effet, dans ce cas, le nu-propriétaire devient plein propriétaire en absence totale de droits à payer car il y a “juste” réunion de la pleine propriété.

La fin de l’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire implique l’existence d’un terme prévu et déterminé. À la fin de la durée déterminée de l’usufruit, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire.

La fin de l’usufruit viager

L’usufruit viager prend fin automatiquement au décès de son bénéficiaire, marquant la cessation de ses droits sur le bien en question. Lors de l’extinction de l’usufruit viager, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire, conformément aux dispositions prévues lors de l’établissement de l’usufruit. Le nu-propriétaire devenu plein-propriétaire du bien, obtient ainsi la jouissance totale et incontestée du bien. 

Autres motifs de fin d’usufruit

Il existe sept causes d’extinction légale, énumérées par l’article 617 du Code civil : 

• prescription extinctive :elle intervient lorsque l’usufruitier n’exerce pas ses droits pendant plus de 30 ans, 
• décès : la cause la plus courante de l’extinction de l’usufruit est le décès de l’usufruitier. Lorsqu’il décède, ses droits sur le bien s’éteignent automatiquement, et la pleine propriété revient au nu-propriétaire ou à ses héritiers, 
• terme contractuel : lorsqu’un terme est déterminé par un contrat à la création de l’usufruit, l’usufruit s’éteindra automatiquement à la fin de la période prévue contractuellement, 
• disparition de l’objet  : si la chose sur laquelle repose l’usufruit disparaît ou est détruite, l’usufruit s’éteint, et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété (sauf cas du bien assuré),
• renonciation : si l’usufruitier renonce volontairement à ses droits d’usufruit, 
• consolidation : survient lorsque le nu-propriétaire acquiert également l’usufruit, ce qui réunit la pleine propriété du bien en une seule main,
• déchéance du droit de l’usufruitier en guise de sanction (abus) : par exemple, en cas de non-respect de ses obligations.

Les avantages du démembrement de propriété

Les avantages du démembrement de propriété sont multiples et divergent selon la situation. L’avantage principal étant d’anticiper la transmission du patrimoine et/ou de bénéficier d’avantages fiscaux. 

Anticiper la transmission du patrimoine

Le démembrement de propriété permet d’anticiper la transmission du patrimoine en cédant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit. Cette stratégie réduit le coût fiscal de l’opération de transmission, car seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour le calcul des droits de transmission. Par exemple, un parent peut transmettre un bien immobilier à ses enfants tout en continuant à l’occuper, cette transmission ayant en plus été réalisée à moindre frais.

Aider un proche

En attribuant un usufruit temporaire à un proche, tel qu’un enfant, le propriétaire peut lui permettre d’utiliser ou de tirer des revenus du bien sans se déposséder. Par exemple, un parent peut accorder un usufruit temporaire sur un appartementàsonenfant, lui fournissant un logement ou des revenus locatifs temporaires.

Investir à moindre coût

Le démembrement de propriété est avantageux pour ceux cherchant à investir à moindre coût. L’acquisition de parts de SCI dans un démembrement temporaire permet d’investir à un coût initial abordable, avec récupération de la pleine propriété à terme sans frais supplémentaires. Par exemple, un investisseur peut acheter la nue-propriété d’un bien immobilier pour ensuite devenir pleinement propriétaire à l’échéance, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Comment démembrer sa propriété ?

Pour démembrer sa propriété, vous devez suivre une procédure juridique précise, en plusieurs étapes. 

Réalisation d’un acte juridique 

Le démembrement de propriété commence par la réalisation d’un acte juridique devant notaire. Cet acte établit les conditions du démembrement, telles que la durée de l’usufruit, les droits et obligations des parties (hors celles prévues par la loi), et les conséquences fiscales.

Signature de l’acte 

Une fois que les parties ont convenu des modalités du démembrement, elles signent l’acte devant notaire. Cette étape officialise le démembrement et rappelle les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier.

Enregistrement de l’acte 

L’acte de démembrement doit être enregistré auprès du service de la publicité foncière pour qu’il soit opposable aux tiers et produise ses effets légaux.

Gestion du bien 

Pendant la période d’usufruit, l’usufruitier peut utiliser, louer ou percevoir les revenus du bien, conformément aux termes de l’acte de démembrement.

Fin du démembrement 

À l’issue de la période d’usufruit, la propriété du bien est réunifiée, et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire.