Baltis avis : que vaut le crowdfunding dès 100 € face aux retards en 2026 ?
| Critère | Détail |
|---|---|
| 🎯 Idéal pour | Diversifier une petite part de son épargne entre dette immobilière, immobilier fractionné et start-up |
| 🏗 Placement | Obligations émises par des promoteurs et marchands de biens, surtout en France |
| 💶 Ticket d’entrée | 100 € par projet |
| 💸 Frais | En général aucun sur les obligations ; la grille de Baltis prévoit jusqu’à 5 % de la souscription selon l’offre |
| 📈 Rendement | 11,73 % de taux moyen annoncé sur les projets obligataires depuis 2020 |
| ⚠ Incidents | 65 projets en retard de plus de 6 mois, 32 en procédure, 2 pertes définitives (20,5 % du financé) |
| ⏳ Durée | 6 à 24 mois, 17,7 mois en moyenne pondérée |
| 🔓 Sortie anticipée | Impossible : pas de marché de revente organisé |
| 🏛 Statut | Prestataire de services de financement participatif agréé par l’AMF (FP-2023-30) |
| ⭐ Note MoneyRadar | 3/5 |
Notre avis sur Baltis en résumé
🧐 Notre avis sur Baltis est mitigé : nous lui attribuons la note de 3/5. Baltis est une plateforme sérieuse et régulée, adossée au groupe Magellim, qui ouvre la dette immobilière, l’immobilier fractionné et les start-up dès 100 €. Ses projets obligataires affichent un taux moyen de 11,73 % par an.
La réserve porte sur les résultats : 20,5 % du montant financé est en retard de plus de six mois ou en procédure, deux projets sont en perte définitive, et moins de la moitié du capital a été remboursé à ce jour. Les projets financés en 2023 sont les plus touchés.
⚠ Plusieurs investisseurs décrivent des projets bloqués depuis des années et des informations données « au compte-goutte ».
👤 Pour qui ?
- Vous voulez tester le crowdfunding avec 100 € par projet
- Vous répartissez votre mise sur de nombreux projets et plusieurs plateformes
- Vous pouvez laisser votre argent bloqué bien au-delà de l’échéance
🚫 Déconseillé si :
- Vous aurez besoin de récupérer votre argent à une date précise
- Vous cherchez un revenu régulier et garanti
- Vous ne supportez pas l’idée d’une perte en capital
Les avantages de Baltis :
- Dès 100 € par projet, sur toutes les offres participatives
- Offre variée : dette immobilière, immobilier fractionné, start-up, club deals
- Adossée au groupe Magellim, fonds déposés chez Lemonway
- Indicateurs de performance publiés par année de financement
Les inconvénients de Baltis :
- 20,5 % du financé en retard de plus de six mois ou en procédure
- Deux pertes définitives déjà déclarées
- Projets de 2023 en difficulté pour 38 % de leur montant
- Frais possibles jusqu’à 5 % selon la grille tarifaire
- Pas d’application mobile, aucune revente possible
Commencez petit, sur plusieurs projets, et ne placez que ce que vous pouvez bloquer
Baltis figure dans notre comparatif des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier.
Qui est Baltis ?
| Critère | Détail Baltis |
|---|---|
| Société | Baltis SAS, RCS Paris 811 566 991 |
| Siège | 44 avenue de Villiers, 75017 Paris |
| Création | 2016, par Alexandre Toussaint, sous le nom Baltis Capital |
| Actionnaire | Groupe Magellim, depuis 2021 |
| Statut AMF | Prestataire de services de financement participatif, agrément FP-2023-30 |
| Conseil et assurance | Baltis Patrimoine, conseiller en investissements financiers et courtier, ORIAS 20007357 |
| Paiements | Lemonway, sur des comptes cantonnés |
| Bureaux | Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Nantes |
Baltis est née en 2016 sous le nom de Baltis Capital, fondée par Alexandre Toussaint, venu de Foncière Magellan. Première opération ? Une poissonnerie près de Lille. La plateforme a obtenu le statut de conseiller en investissements participatifs en 2020, puis a rejoint le groupe Magellim en 2021, un gestionnaire d’actifs immobiliers.
En 2022, Baltis a racheté Proximea, une plateforme de crowdfunding du Grand Ouest. En 2023, elle a obtenu l’agrément européen de prestataire de services de financement participatif délivré par l’AMF. Le BODACC ne mentionne aucune procédure collective la concernant. Elle revendique 17 000 investisseurs.
À ne pas confondre : le nom « Baltis » désigne aussi un glacier marseillais et d’autres enseignes. Ici, il s’agit uniquement de la plateforme d’investissement.
Que propose Baltis ?
Baltis ne fait pas que du crowdfunding immobilier. Elle regroupe plusieurs familles de placements, toutes accessibles dès 100 €, à l’exception des fonds, qui demandent un ticket nettement plus élevé.
| Offre | Principe | Ticket | Horizon |
|---|---|---|---|
| Crowdfunding immobilier | Obligations émises par un promoteur ou un marchand de biens | 100 € | 6 à 24 mois |
| Puzzle (immobilier fractionné) | Obligations adossées à un local commercial loué, loyers versés chaque mois | 100 € | 5 à 6 ans |
| Start-up | Prise de participation au capital de jeunes entreprises | 100 € | 3 à 5 ans |
| Club deals | Co-investissement dans une opération immobilière ou de private equity | 100 € | Selon l’opération |
| Fonds | FCPR, SCPI ou fonds institutionnels via Baltis Patrimoine | 5 000 € | 6 à 8 ans |
Le crowdfunding immobilier reste de loin l’activité principale : 112 millions d’euros sur les quelque 130 millions financés. Puzzle ne pèse encore que 2,9 millions d’euros sur 15 projets, et les start-up 15,4 millions sur 20 sociétés, sans aucune sortie réalisée à ce jour. Nous évaluons donc surtout la dette immobilière.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier Baltis ?
Simple. Vous souscrivez des obligations émises par un promoteur ou un marchand de biens qui cherche à compléter ses fonds propres. En échange, il vous verse des intérêts à taux fixe et vous rembourse le capital à l’échéance. Chaque projet est décrit dans une fiche d’informations clés (FICI). Taux, durée, garanties : tout y est, et c’est ce document qu’il faut lire, pas la présentation commerciale.
| Élément | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|
| Ticket | 100 € par projet |
| Taux annoncé | 10 à 12 % par an sur les projets récents, objectif non garanti |
| Durée | 6 à 24 mois, 12 mois en moyenne selon Baltis |
| Versement des intérêts | In fine ou coupons annuels, semestriels ou trimestriels, selon le projet |
| Garanties | Hypothèque, fiducie-sûreté, caution du dirigeant, nantissement, selon le projet |
| Collecte non atteinte | Les fonds sont rendus sans frais |
| PEA-PME | Certains titres sont éligibles, précisé projet par projet |
| Sortie anticipée | Pas de marché de revente organisé : l’argent reste bloqué jusqu’au remboursement |
Quand sont versés les intérêts sur Baltis ?
Contrairement à une idée répandue, les intérêts du crowdfunding immobilier Baltis ne sont pas versés chaque mois. Selon les projets, ils arrivent en une seule fois à la fin (in fine), ou sous forme de coupons annuels, semestriels ou trimestriels. Seule l’offre Puzzle d’immobilier fractionné distribue ses loyers mensuellement.
Sur un projet in fine en retard, vous ne touchez rien tant qu’il n’est pas remboursé. Baltis précise que les intérêts continuent de courir pendant le retard, selon les termes du contrat : ils seront dus au remboursement, s’il a lieu.
Quel est le taux de défaut de Baltis ?
D’après les indicateurs publiés par Baltis, 20,5 % du montant financé en crowdfunding immobilier est en retard de plus de six mois ou en procédure, soit 23 millions d’euros sur 112,3 millions. Cela concerne 65 projets en retard et 32 en procédure, sur 231 financés depuis 2020. Deux projets sont déjà en perte définitive.
Ces chiffres portent sur les projets obligataires immobiliers, hors Puzzle et start-up, et ont été consultés le 30 septembre 2026.
| Statut du projet | Nombre de projets | Capital restant dû |
|---|---|---|
| Remboursé intégralement | 105 | – |
| Retard de moins de 6 mois | 15 | 5,1 M€ |
| Retard de plus de 6 mois | 65 | 19,6 M€ |
| Procédure collective ou amiable | 32 | 3,4 M€ |
| Perte définitive | 2 | Non publié |
Deux précisions pour lire ce tableau. D’abord, les catégories se recoupent : sur certaines années, le nombre de projets en retard et en procédure dépasse celui des projets encore en cours. Une partie des procédures est donc aussi comptée en retard, et le taux réel se situe entre 17,4 % et 20,5 % du financé.
Ensuite, le dénominateur compte. Rapportés au seul capital qui reste à rembourser (61,2 millions d’euros), les projets en difficulté représentent 37,6 % des sommes encore en jeu. Plus de la moitié des 126 projets non remboursés ont plus de six mois de retard.
Les projets de 2023 et 2024 sont les plus touchés
| Année de financement | Projets financés | Montant financé | En retard de + de 6 mois | En procédure | Part du financé concernée |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 25 | 6,6 M€ | 3 | 4 | 5,6 % |
| 2022 | 45 | 25,3 M€ | 18 | 13 | 19,5 % |
| 2023 | 63 | 30,6 M€ | 33 | 13 | 38,2 % |
| 2024 | 44 | 20,6 M€ | 10 | 2 | 29,2 % |
| 2025 | 35 | 19,5 M€ | 0 | 0 | 0 % (9 projets en retard de moins de 6 mois) |
La cohorte 2023, la plus importante, est aussi la plus fragile : 33 projets sur 63 ont plus de six mois de retard. Ces projets ont été financés au moment de la hausse des taux et du recul des ventes de logements, qui a mis de nombreux promoteurs en difficulté. Ceux de 2025 n’ont pas encore de retard long, mais neuf ont déjà dépassé leur échéance.
Comment nous avons calculé ces chiffres
Source : la page « Indicateurs de performance » de Baltis. Nous additionnons le capital restant dû des projets en retard de plus de six mois et en procédure, puis nous le rapportons au montant total financé. C’est la même méthode que pour les autres plateformes de notre comparatif. Baltis ne publie pas le montant perdu sur ses deux pertes définitives.
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Rendement Baltis : ce que vous touchez vraiment
Baltis annonce un taux moyen de 11,73 % par an sur ses projets obligataires, en hausse régulière depuis 2021. Ce taux est celui promis à la souscription, pas celui encaissé : Baltis ne publie pas de rendement net des retards et des pertes.
| Année de financement | Taux moyen annoncé | Part du capital déjà remboursée |
|---|---|---|
| 2021 | 9,72 % | 62,7 % |
| 2022 | 9,78 % | 60,3 % |
| 2023 | 10,65 % | 48,5 % |
| 2024 | 11,44 % | 53,7 % |
| 2025 | 11,73 % | 26,5 % |
| 2026 | 11,80 % | 6,9 % |
La hausse des taux a un revers : un taux de 12 % rémunère un risque plus élevé, souvent celui d’un promoteur qui peine à se financer auprès des banques. Et avec seulement 49,4 % du capital remboursé depuis 2020, il est trop tôt pour savoir ce que les investisseurs toucheront réellement sur les années les plus touchées.
Ces taux s’entendent avant impôt. Après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, un projet à 11 % rapporte environ 7,5 % net, à condition d’être remboursé à l’heure.
Frais Baltis : combien ça coûte ?
Sur le crowdfunding immobilier, Baltis ne facture en général aucun frais à l’investisseur : ni souscription, ni gestion, ni sortie, selon sa FAQ. La plateforme se rémunère auprès des porteurs de projets, qui paient de 6 à 10 % HT du montant collecté.
Sa grille tarifaire officielle est toutefois moins catégorique. Elle prévoit, pour les investisseurs, des frais de 0 à 5 % du montant de la souscription selon l’offre, et une commission de 20 % sur la plus-value des investissements en start-up. Baltis s’engage à les indiquer à l’avance sur chaque opportunité : vérifiez-les dans la FICI avant de souscrire.
| Service | Coût pour l’investisseur |
|---|---|
| Inscription et tenue de compte | Gratuites |
| Souscription à un projet obligataire | Gratuite en général, jusqu’à 5 % selon la grille |
| Start-up | 20 % de la plus-value éventuelle |
| Collecte non atteinte | Remboursement sans frais |
Baltis mon compte : inscription et espace personnel
L’ouverture d’un compte est gratuite et se fait en ligne : adresse e-mail, questionnaire sur votre profil et votre connaissance des risques, puis vérification d’identité. Sans elles, pas de souscription. Baltis vérifie à chaque souscription que le projet correspond à votre profil, et peut refuser une souscription inadaptée.
- Choisir un projet, lire sa FICI et sa documentation, puis indiquer le montant
- Signer électroniquement le bulletin de souscription, qui devient alors irrévocable
- Suivre ses souscriptions, ses échéances et les actualités des projets dans le tableau de bord
- Consulter son code de parrainage et ses gains dans la rubrique dédiée
- Retirer l’argent disponible vers son compte bancaire
Pour investir au nom d’une société, on ajoute un profil entreprise depuis son espace, avec le Kbis et la liste des bénéficiaires effectifs. Pas d’application mobile : tout passe par le site, ce qui reste un manque en 2026 face à la plupart des plateformes récentes du secteur.
Le parrainage rapporte au parrain 1 % des montants investis par ses filleuls, sans plafond ni limite de durée, et le filleul reçoit un remboursement sur sa première souscription.
Baltis est-elle fiable ? Régulation et garanties
Baltis est une plateforme régulée. Elle est agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif (FP-2023-30), et sa filiale Baltis Patrimoine est inscrite à l’ORIAS comme conseiller en investissements financiers. Elle appartient au groupe Magellim et ses comptes sont certifiés par un commissaire aux comptes.
L’argent des investisseurs transite par Lemonway, sur des comptes cantonnés séparés de ceux de Baltis. Le statut de prestataire agréé impose aussi un plan de continuité : si Baltis cessait son activité, le suivi des projets en cours serait repris par un tiers.
| Garantie | Principe |
|---|---|
| Hypothèque | Le bien peut être saisi et vendu si l’emprunteur ne rembourse pas |
| Fiducie-sûreté | La propriété du bien, ou des parts de la société qui le détient, est confiée à un fiduciaire |
| Caution personnelle | Le dirigeant de l’opération engage son propre patrimoine |
| Nantissement | Les parts sociales ou les comptes courants d’associés servent de gage |
Ces garanties donnent un recours, pas un remboursement : 32 projets en procédure et deux pertes définitives le rappellent. Une procédure prend souvent plusieurs années. Et aucun fonds de garantie ne couvre le crowdfunding. Aucun.
Quelle fiscalité pour un investissement Baltis ?
Les intérêts des obligations sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € pour une personne seule ou 50 000 € pour un couple, vous pouvez demander la dispense de l’acompte de 12,8 % avant le 30 novembre de l’année précédente.
| Situation | Imposition des intérêts |
|---|---|
| Résident fiscal en France | PFU de 31,4 %, ou barème progressif sur option globale |
| Résident en France affilié à la sécurité sociale d’un autre pays de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse (frontalier) | 12,8 % d’impôt et 7,5 % de prélèvement de solidarité, soit 20,3 % |
| Non-résident fiscal français | En principe pas d’impôt en France, imposition dans le pays de résidence (sauf État non coopératif) |
| Titres logés dans un PEA-PME | Exonération d’impôt sur le revenu après 5 ans, prélèvements sociaux de 18,6 % dus |
Le PEA-PME est un atout de Baltis, mais il ne concerne que certains titres, précisés projet par projet. Il faut aussi que votre banque accepte d’y loger des titres non cotés. Les obligations de crowdfunding ne sont pas prises en compte dans l’IFI. Pour le détail, voyez notre page sur la flat tax.
Avis clients Trustpilot : ce que disent les investisseurs
Baltis obtient 2,5/5 sur Trustpilot pour 19 avis (relevé du 30 septembre 2026). Le volume est faible, mais les avis sont très partagés : plus de la moitié ne donnent qu’une étoile, et un gros tiers en donne cinq. Baltis met de son côté en avant une note de 4,7/5 sur Google.
| Plateforme | Note moyenne | Nombre d’avis |
|---|---|---|
| Trustpilot | 2,5/5 | 19 |
| Application mobile | Aucune | – |
Ce qui plaît le plus :
- Une équipe réactive, qui répond clairement aux questions
- Un site simple d’utilisation, avec des dossiers de projets complets
- La transparence et les contenus pédagogiques
Ce qui revient dans les avis négatifs :
- Des retards de plusieurs années et des remboursements jamais reçus
- Des procédures collectives et des redressements judiciaires en série
- Des informations au compte-goutte quand un projet dérape
- Une sélection des projets contestée, malgré les audits annoncés
| Note | Sujet | Extrait |
|---|---|---|
| 1/5 | Retards | « J’ai actuellement six investissements en retard de plusieurs années » |
| 1/5 | Procédures | « 6 projets entre 2022 et 2023, 1 seul remboursé, les 5 autres en procédures » |
| 1/5 | Suivi | « J’ai 2 projets qui ne me sont toujours pas remboursés depuis 2024. Pas ou peu de suivi » |
| 5/5 | Équipe | « Une bonne plateforme d’investissement simple d’utilisation avec une équipe réactive et pro » |
Les avis négatifs portent presque tous sur des projets financés en 2022 et 2023, ce que confirment les statistiques de la plateforme. Les avis positifs saluent surtout l’accueil et l’interface, souvent chez des investisseurs qui débutent. Un avis à cinq étoiles le résume : le suivi est bon, mais « il y a donc un taux défaut ou de retard non nul ».
Service client Baltis : comment la contacter ?
Baltis est joignable au 01 84 80 87 85, par e-mail à investir@baltis.com ou par le formulaire de contact de l’espace client. Par courrier : 44 avenue de Villiers, 75017 Paris.
Une réclamation se fait par écrit, via le formulaire de réclamation envoyé à investir@baltis.com. Baltis accuse réception sous dix jours ouvrables et répond sous deux mois au plus. En cas de désaccord persistant, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de l’AMF, après une réclamation écrite adressée en recommandé avec accusé de réception.
Baltis ou une autre plateforme de crowdfunding ?
Les plateformes se comparent grâce aux statistiques officielles publiées par chacune. Nous leur appliquons la même méthode : capital en retard de plus de six mois, en procédure ou perdu, rapporté au montant financé.
| Plateforme | Montant financé | En retard de + de 6 mois ou en procédure | Pertes définitives | Ticket d’entrée | Données au |
|---|---|---|---|---|---|
| Baltis | 112,3 M€ depuis 2020 | 20,5 % | 2 projets | 100 € | 30 septembre 2026 |
| ClubFunding | 1 925,8 M€ depuis 2015 | 19,3 % | 1 projet | 1 000 € en général | 2 septembre 2026 |
| Raizers | 454,3 M€ depuis 2016 | 22,6 % | 0 (33,7 M€ provisionnés) | 1 000 €, 100 € avec SmartInvest | 2 septembre 2026 |
| WiSEED | 418,7 M€ depuis 2013 | 22,5 % | 64 projets | 100 € | 8 juillet 2026 |
| Homunity | 872 M€ depuis 2016 | 31,2 % | 28 projets | 1 000 € | 9 septembre 2026 |
| Anaxago | 684 M€ (immobilier) | 34,6 % (retard de plus de 180 jours) | 5 | Environ 1 000 € | 28 septembre 2026 |
| Bricks | 360,9 M€ depuis 2023 | 6,9 % (plus 20,8 % d’intérêts en retard de moins de 3 mois) | 0 | 10 € | 30 septembre 2026 |
Baltis se situe dans la moyenne du marché, au niveau de ClubFunding, Raizers et WiSEED, et nettement devant Homunity et Anaxago. Mais son historique est court. Et avec des volumes plus faibles, chaque projet en difficulté pèse lourd dans ses statistiques. ClubFunding garde le meilleur rapport entre historique et incidents. Pour choisir parmi toutes les plateformes, voyez notre comparatif du crowdfunding immobilier.
FAQ : les questions les plus posées sur Baltis
Baltis est-elle fiable ?
Oui sur le plan réglementaire : Baltis est agréée par l’AMF (FP-2023-30), appartient au groupe Magellim et fait transiter l’argent par Lemonway sur des comptes cantonnés. Mais ses projets sont risqués : 20,5 % du montant financé est en retard de plus de six mois ou en procédure, et deux projets sont en perte définitive.
Quel est le montant minimum pour investir sur Baltis ?
100 € par projet pour le crowdfunding immobilier, l’immobilier fractionné Puzzle, les start-up et les club deals. Les fonds demandent 5 000 € au minimum.
Baltis verse-t-elle des intérêts tous les mois ?
Pas sur le crowdfunding immobilier. Les intérêts y sont versés à l’échéance ou en coupons annuels, semestriels ou trimestriels selon le projet. Seule l’offre Puzzle d’immobilier fractionné distribue ses revenus chaque mois.
Peut-on récupérer son argent avant la fin d’un projet ?
Non. Il n’existe pas de marché de revente organisé pour la plupart des opérations : le capital reste bloqué jusqu’au remboursement, qui peut intervenir bien après l’échéance prévue en cas de retard.
Peut-on investir avec son PEA-PME sur Baltis ?
Pour certains projets seulement : l’éligibilité est indiquée projet par projet, et votre banque doit accepter d’y loger des titres non cotés. Les gains sont alors exonérés d’impôt sur le revenu après cinq ans, hors prélèvements sociaux.
Est-ce que le crowdfunding est rentable ?
Il peut l’être, mais moins que les taux affichés. Sur Baltis, les projets annoncent 11,73 % en moyenne, mais 20,5 % du financé est en difficulté et deux projets sont perdus. Le rendement réel dépend de la diversification et de l’année de financement.
Quelle est la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier ?
Aucune ne l’est dans l’absolu. Comparez la part du capital en retard ou en procédure, l’historique et la solidité de l’opérateur plutôt que les taux affichés. Notre comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier applique la même méthode à chacune.
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