Créer une SCI : fonctionnement, fiscalité et avantages

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en tant que particulier, ou en famille ? Vous êtes perdu face à la complexité des démarches ? Une solution : la SCI, ou Société Civile Immobilière.

Que vous souhaitiez gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, optimiser votre fiscalité ou faciliter la transmission de vos biens, ce type de société offre des avantages uniques. Mais la SCI, comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique créée par plusieurs associés dans le but de gérer un patrimoine immobilier. Son objet est donc non commercial. Le but d’une SCI, c’est de vous permettre d’acquérir, de détenir, de gérer et/ou de transmettre des biens immobiliers.

Oui, mais à quoi ça sert ? C’est très simple : la SCI vous permet de structurer vos projets, tout en bénéficiant d’un cadre juridique protecteur et adapté. Et puisque la SCI est une entité distincte, la gestion du patrimoine est « séparée des individus » qui la composent. Dans les faits, chaque associé d’une SCI détient des parts, à la hauteur de sa contribution au capital. Les décisions sont donc prises collectivement, selon les modalités choisies dans les statuts.

Les caractéristiques d’une SCI

Toutes les SCI présentent des caractéristiques communes :

• L’objet social : il s’agit essentiellement de gestion immobilière. La SCI exclut ainsi toute activité commerciale (sauf exceptions très encadrées),
• Le régime social : en tant qu’associé d’une SCI, vous n’êtes pas salarié. Les revenus générés par la société sont imposés comme des revenus fonciers (sauf si vous optez, en option, pour l’impôt sur les sociétés),
• Nombre d’associés : vous devrez avoir au moins un associé dans votre SCI. Il peut s’agir de personnes physiques, ou d’autres sociétés. Leur nombre est illimité,
• Responsabilité : vous et vos associés serez responsables des dettes de la SCI de manière indéfinie, et proportionnellement à vos parts sociales. C’est donc un risque qu’il faut considérer, surtout si vous êtes minoritaires dans les décisions, et qu’une mauvaise gestion est mise en place (et/ou un endettement excessif),
• Patrimoine : en tant qu’associé, le patrimoine immobilier ne vous appartient pas ! Il appartient à la SCI en tant que personne morale. Par contre, vous êtes en partie propriétaire de cette personne morale (à hauteur de vos parts sociales).

Ainsi, vous l’aurez compris, la constitution d’une SCI vous permettra de :

1. Faciliter la gestion de biens détenus à plusieurs,
2. Optimiser la transmission de votre patrimoine familial,
3. Répartir les responsabilités entre plusieurs associés,
4. Bénéficier d’une fiscalité avantageuse dans certains cas.

Le fonctionnement d’une SCI

Une SCI est dirigée par un gérant, désigné dans les statuts ou par une décision des associés. Ce dernier agit comme représentant légal et assure la gestion courante de la SCI. Par exemple lorsqu’il s’agit de signer des contrats ou de s’occuper de la gestion locative.

Les décisions plus importantes (par exemple, l’achat ou la vente d’un bien) nécessitent souvent l’accord des associés. Toutes ces modalités, et de manière générale le champ d’action du gérant, sont définis dans les statuts de la SCI. Prenez donc bien le temps de les lire, d’y participer, et le cas échéant de demander des modifications avant qu’ils soient déposés.

Pour les décisions qui requièrent l’avis des associés, chacun d’entre eux dispose d’un droit de vote proportionnel à ses parts sociales. Il s’agit donc d’un processus transparent et équitable.

Côté fiscalité, et comme expliqué précédemment, la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou, sur option, à l’impôt sur les sociétés. Prenez, là encore, le temps de mûrir ce choix. Faites des simulations, et assurez-vous que le mode d’imposition choisi soit cohérent avec vos objectifs, et ceux de vos associés. Il s’agit d’un point important, qui influe également sur la répartition des bénéfices (nous y reviendrons)

Enfin, la SCI est soumise à des obligations administratives strictes telles que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ou encore, dans certains cas, la tenue d’une comptabilité régulière.

Les avantages d’une création de SCI

La Société Civile Immobilière est souvent perçue comme la solution idéale pour structurer un projet immobilier. 

Certains l’utilisent pour optimiser la gestion de leur patrimoine, quand d’autres s’y associent pour protéger leurs biens. De manière générale, la SCI offre une certaine souplesse juridique et fiscale. Mais, bien entendu, elle ne présente pas que des avantages : certaines contraintes sont également à respecter.

Investir dans l’immobilier à plusieurs

C’est le principal atout des SCI, et c’est d’ailleurs l’objet de ce type de société : les projets d’investissement collectif. 

En vous associant à d’autres personnes (physiques ou morales), il vous devient possible d’acquérir certains actifs sur lesquels vous n’auriez pas pu « mettre la main » seul, faute de moyens financiers. Vous participez donc au capital de la SCI à hauteur de vos capacités, et recevez des parts sociales en échange.

Cette structuration évite certaines difficultés et conflits fréquents au sein de montages plus classiques, comme l’indivision (nous y reviendrons).

Cependant, investir à plusieurs implique aussi des contraintes. Comme évoqué précédemment, vous partagez la responsabilité des dettes de la SCI, proportionnellement à vos parts.

Une meilleure gestion du patrimoine immobilier

Une SCI vous permettra d’organiser votre patrimoine de manière plus efficace. En effet, puisque vous centralisez la gestion de vos biens sous une entité unique, vous obtenez une vue d’ensemble. En outre, cela facilite grandement les démarches administratives, dont la charge se multiplierait malheureusement si vous déteniez plusieurs des biens « en direct ».

Vous êtes donc libéré de nombreuses contraintes administratives chronophage, puisqu’elles se limitent à celles de la SCI.

Par ailleurs, le gérant d’une SCI a la possibilité de déléguer certaines tâches. Par exemple, la gestion locative, qui peut être confiée à une agence immobilière. Ou encore, l’entretien des biens. En bref, déléguer des tâches « à l’échelle d’une SCI » vous permet de vous libérer du temps tout en gardant le contrôle sur votre patrimoine.

Une protection du patrimoine des associés

C’est un des piliers de l’investissement en SCI : les biens qu’elle détient sont séparés et distincts de votre patrimoine personnel. Cela offre une protection précieuse, notamment dans le cas où vous rencontreriez des difficultés financières à titre personnel. D’éventuels créanciers ne pourraient pas, en effet, saisir les biens concernés pour rembourser vos dettes.

Néanmoins, il convient de noter que cette protection, très intéressante certes, ne fonctionne « qu’à sens unique ». Ainsi, dans le cas où c’est la SCI qui rencontrerait des difficultés, vous seriez sollicité pour « mettre la main à la poche », et combler son passif. En proportion de vos parts sociales, bien entendu.

Facilite la transmission du patrimoine immobilier

Autre avantage de la SCI : la simplification qu’elle apporte dans votre transmission de patrimoine.

De manière classique, vos biens sont transmis à vos héritiers, ce qui engendre fréquemment des discordes au sein, par exemple, des fratries qui ne s’accordent pas sur la suite à donner (vente de la maison familiale, conservation, etc).

Avec la SCI, ce sont vos parts qui leur sont transmises, ce qui permet une répartition équitable entre vos héritiers, qui pourront bien « faire ce qu’ils veulent » de ces parts sociales (conservation, cession à d’autres associés, etc).

Mais ce n’est pas tout. Vous pourriez également profiter de votre SCI pour réduire les droits de succession grâce à un moyen simple : les donations de parts sociales. Vous avez en effet le droit de transmettre certains montants à vos descendants, sans que ni vous ni eux n’ayez à régler des droits de donation. Et les parts sociales entrent dans ce cadre !

Voici les montants qu’il vous est possible de transmettre « gratuitement » :

Lien de parenté	Montant de l’abattement	Durée de renouvellement
Enfant	100 000 €	15 ans
Petit-enfant	31 865 €	15 ans
Arrière-petit-enfant	5 310 €	15 ans
Frère ou sœur	15 932 €	15 ans
Neveu ou nièce	7 967 €	15 ans

Imaginons que vous ayez deux enfants. Vous pourriez transmettre 100 000 € de parts sociales à chacun d’entre eux, tous les 15 ans, sans frais ! Et cela va plus loin : si votre conjoint possède lui aussi des parts, il sera également éligible à donner ses parts à vos enfants. Il vous serait donc possible, en tant que couple, de donner jusqu’à 200 000 € par enfant tous les 15 ans, sans frais. Une belle manière de transmettre progressivement son patrimoine, en réduisant les frais de succession qui se présenteront ensuite (lors de votre décès), et de garder la maîtrise des actifs en gardant des parts, ou un rôle de gérant. Intéressant, n’est-ce pas ?

Dernière astuce : vous pouvez également opter pour un démembrement des parts sociales de votre SCI. Vos enfants deviennent propriétaires, et vous gardez l’usufruit des parts. Cette stratégie a pour avantage de réduire significativement la valeur des parts sociales, et de profiter encore plus de l’abattement précédemment évoqué. Ou, dans le cas d’une succession, d’en réduire grandement l’imposition (droits de succession).

Éviter les écueils de l’indivision

L’indivision est le fait de posséder à bien à plusieurs, « en direct ». En indivision, toutes les décisions importantes concernant le bien doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut clairement paralyser la gestion.

Avec une SCI, vous définissez précisément les règles de prise de décision au sein des statuts. À titre d’exemple, si la majorité des associés décide de vendre un bien, cela suffit, nul besoin de l’accord de tous.

Comment créer une SCI ?

Vous vous en doutez, créer une SCI demande un certain formalisme. Rassurez-vous, elles sont assez accessibles, mais nécessitent tout de de la rigueur, afin d’éviter des déconvenues ultérieures.

Passons en revue l’ensemble du processus.

Créer une SCI en 6 étapes

Une fois la forme choisie, voici les étapes clés à suivre :

1. Rédaction des statuts : comme nous l’avons déjà évoqué, il s’agit d’une étape très importante. Ce document centralise les règles de fonctionnement de la SCI (votes, gérance, etc), la dénomination sociale, l’adresse du siège social, l’objet social, ou encore les apports des associés. Vous pourrez le rédiger par vous-même si vous disposez des connaissances nécessaires, ou faire appel à un avocat, un notaire, ou encore un service en ligne.
2. Apports des associés : en numéraires (argent), ou en nature (biens immobiliers), avec une répartition des parts sociales proportionnelle aux apports.
3. Nomination du gérant,
4. Publication d’un avis dans un journal d’annonces légal (ce doit être un journal du département dans lequel se trouve votre siège social).
5. Déclarations des bénéficiaires effectifs : c’est obligatoire depuis 2017, il s’agit d’un document qui identifie les personnes qui détiennent ou contrôlent la SCI.
6. Immatriculation : le dossier complet doit être déposé au greffe du tribunal de commerce ou auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises), afin qu’un numéro SIREN soit attribué à votre SCI.

Les documents nécessaires pour la création de SCI

Pour passer à la dernière étape que nous venons d’évoquer (l’immatriculation), vous devrez fournir au greffe (ou au CFE) les documents suivants :

• Les statuts, signés et datés par tous les associés,
• Le procès-verbal de nomination du ou des gérants,
• Le formulaire M0, qui est le formulaire officiel en vigueur pour toute immatriculation de société,
• Un justificatif du siège social (facture, bail, etc),
• Une copie de la carte d’identité du gérant, avec une attestation de filiation, et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation.

Les obligations comptables en SCI

Contrairement à une SARL ou une SAS, votre SCI ne sera pas soumise à une obligation comptable stricte, sauf dans certains cas. Voici les situation pour lesquelles une tenue de comptabilité devient obligatoire :

• Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour votre SCI,
• Si elle est soumise à la TVA,
• Si l’un des associés est une personne morale relevant de l’IS, et ce même si la SCI n’a pas opté pour l’option IS,
• Si l’un des deux seuils suivants est dépassé : un chiffre d’affaires de 3,1 millions d’euros, un total de bilan de 1,55 million d’euros, ou 50 salariés.

💡 Quoi qu’il en soit, et même si vous n’y êtes pas tenu, sachez que la tenue d’une comptabilité sérieuse est un gage de réussite. Cela vous permet de savoir « où en est votre SCI », d’optimiser ses acquisitions et sa gestion de trésorerie, et il s’agit d’une aide non négligeable pour la prise de décision.

Par ailleurs, une comptabilité rigoureuse vous protège, vous et vos associés. En effet, cela vous permettra de prouver vos dires, en cas de contrôle fiscal. Sans elle, vous courrez le risque d’un redressement.

Enfin, la comptabilité est une bonne chose pour la confiance et la transparence entre associés. Ce, afin d’éviter des conflits qui nuiraient à l’entreprise.

Les coûts liés à la création d’une SCI

Comme toute création de société, immatriculer une SCI a un coût, qui peut varier grandement en fonction de si vous faites appel à des professionnels, ou non.

Sachez également qu’en fonction de votre localisation, ce coût peut varier légèrement (les formalités administratives et les dépôts d’annonce légale ne font pas l’objet de frais uniformes sur tout le territoire).

Voici un récapitulatif des frais principaux :

Formalité	Coût moyen (2024)	Note
Rédaction des statuts	Gratuit à 2 000 €	Selon que vous rédigiez vous-même, ou en passant par un avocat ou notaire
Publication d’une annonce légale	De 150 € à 250 €	Variable selon journal et la longueur de l’annonce
Déclaration des bénéficiaires effectifs	20 € à 50 €	Frais de déclaration, variable selon les greffe
Frais d’immatriculation	70 €	Frais fixes auprès du greffe / CFE
Dépôt du capital social	Gratuit à 100 €	Selon la banque choisie
Apport en nature	Gratuit à 1 000 €	Selon qu’une évaluation notariale et requise ou non

Les différents types de Société Civile Immobilière (SCI)

Comme nous l’avons expliqué en début d’article, la SCI peut prendre différentes formes. En tant que particulier, vous opterez sûrement pour une SCI classique, qu’on appelle souvent « SCI de famille ». Mais sait-on jamais, si votre activité venait à évoluer, faisons un tour des formes de SCI possibles.

SCI de Famille (familliale)

La SCI de famille est la forme de SCI la plus répandue. Comme son nom l’indique, elle sert à gérer des biens immobiliers entre les membres d’une même famille. Le lien de parenté n’importe pas, vous pouvez ouvrir une SCI avec vos parents, vos enfants, ou « collatéraux » (cousins, oncles et tantes, neveux et nièces, etc).

Voici les utilités principales d’une SCI de famille :

• Transmettre votre patrimoine immobilier : les parts sociales peuvent être données progressivement à vos héritiers, comme expliqué dans la partie fiscalité. Parfait pour bénéficier d’abattement fiscaux importants (jusqu’à 200 000 € par enfant, tous les 15 ans),
• Préserver votre unité familiale : en évitant les problèmes liés à l’indivision, la SCI familiale est un allié de choix dans la préservation d’un patrimoine sain, et qui ne soit pas source de discordes,
• Optimiser votre fiscalité : en limitant les droits de succession.

Et la SCI n’est pas réservée aux familles aisées, ou disposant d’un grand parc immobilier. Rien ne vous empêche d’opter pour une approche en toute simplicité, en montant une SCI pour gérer une maison de vacances, la « maison parentale », ou un patrimoine locatif familial, etc.

SCI de gestion/location

Ce type de SCI est utilisé à des fins plus professionnelles : acquérir et gérer un parc immobilier destiné à la location. Elle est donc adaptée aux investisseurs qui souhaitent mutualiser leurs ressources pour développer un patrimoine et investir dans l’immobilier locatif (et cela est plutôt bien vu par les banques).

Les objectifs sont donc, ici, de générer des revenus locatifs, et de simplifier la gestion des biens en la déléguant à un gérant unique.

Ce type de SCI convient ainsi tant aux particuliers qu’aux investisseurs « de métier ».

Pour rappel : attention, si vous optez pour de la location meublée, la SCI sera automatiquement soumise à l’IS.

SCI de construction/vente

Il s’agit du seul type de SCI dont l’objet est assimilé à des opérations commerciales. Car ici, la raison d’être de la Société Civile est de réaliser des opérations ponctuelles, notamment en promotion immobilière. On peut, plus rarement, constater ce type de SCI chez les marchands de biens, qui réalisent des opérations de type achat / revente, avec des rénovations / réhabilitations.

L’avantage ici, est que ce type de SCI permet d’optimiser les coûts liés à la construction et à la fiscalité, par le jeu des amortissements qui sont déduits du bénéfice imposable (frais d’acquisition, travaux, intérêts d’emprunt, etc).

SCI d’attribution

La SCI d’attribution vise à construire ou acquérir un bien immobilier, pour ensuite l’attribuer, par fractions, aux associés. Contrairement à une SCI classique, qui a pour but la gestion du bien à travers la société, la SCI d’attribution vise à permettre aux associés de devenir propriétaires individuels des lots du bien.

Elle existe donc souvent temporairement, le temps de réaliser cette démarche de transfert de propriété.

Par exemple, elle pourrait être utilisée dans le cadre d’une fratrie qui souhaitent faire construire un immeuble. Les moyens seraient « mis en commun », mais une fois l’immeuble construit, chaque membre récupérerait les lots qui lui ont été attribués, et en aurait donc la propriété directe.

On rencontre aussi cette forme de SCI dans le cas de propriétaires qui souhaitent faciliter la gestion collective d’un bien avant une division formelle.

SCI de jouissance à temps partagé

Comme son nom l’indique, la SCI de jouissance à temps partagé permet à ses membres de profiter d’un bien immobilier en alternance. Chaque associé dispose donc d’un droit d’usage, pour une période déterminée. 

C’est très adapté dans le cadre, par exemple, d’une résidence secondaire à plusieurs couples d’amis. 

Mais attention, ici, il conviendra d’être très clair dans la rédaction des statuts, afin que l’aventure ne se termine pas en conflits sur les périodes de jouissance, ou les charges associées. Le mieux restera donc de consulter un avocat, ou à minima un comptable, pour la rédaction des statuts.

La fiscalité d’une Société Civile Immobilière (SCI)

La fiscalité de votre SCI dépendra, pour commencer, du régime fiscal que vous aurez choisi lors de sa création. Comme nous l’avons déjà précisé, deux options sont possibles :

• L’imposition sur le revenu (IR),
• L’imposition sur les sociétés (IS).

Il n’y a pas de « meilleure solution », tout dépendra de votre situation et de votre stratégie. Mais quoi qu’il en soit, ce choix est important, et il aura des conséquences majeures sur la manière dont les revenus et bénéfices sont imposés.

Dans de rare cas, votre SCI pourra bénéficier du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Mais cela ne concerne que certaines de ses activités, ou des investissements très précis.

SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Si vous choisissez cette option, votre SCI ne sera pas imposée directement. Vous aurez à déclarer ses bénéfices, qui vous seront imputés personnellement, proportionnellement à votre part dans le capital. Ceci est valable pour tous les associés. Chacun d’entre eux devra ainsi déclarer sa quote-part des bénéfices, qui sera ajoutée à ses revenus imposables, et imposé comme suit :

• Impôt sur le revenu selon le barème progressif,
• Prélèvements sociaux (17,2 %).

Vous l’aurez compris, ce choix n’est pas anodin : si vous êtes déjà fortement imposé, ce revenu additionnel pourrait, à titre personnel, vous faire « changer de tranche », ou se trouver grandement amputé. Il convient donc de « bien faire les calculs ! »

💡 Cas particulier : si votre SCI comprend un associé personne morale, la quote part de bénéfice qui lui est associée sera à intégrer dans sa base imposable, et donc soumise à l’IS (15 % ou 25 % selon le seuil). 

SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Si vous et vos associés optez pour le régime IS, la SCI sera considérée comme une entité fiscalement distincte. Elle paiera donc directement son impôt sur les bénéfices, selon les modalités suivantes :

• 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices annuels,
• 25 % au-delà.

Cela ne signifie pas que les associés ne seront pas imposés. Si la SCI vous verse des revenus, (par exemple des dividendes ou des intérêts), ceux-ci seront soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (30 %).

La SCI à l’IS est particulièrement intéressante dans les cas suivants :

• Amortissement des biens immobiliers : contrairement au régime IR, l’IS permet de déduire l’amortissement des biens, réduisant ainsi les bénéfices imposables.
• Location meublée : ce régime est obligatoire si la SCI exerce une activité de location meublée, celle-ci étant considérée comme commerciale.

Mais la SCI à l’IS n’a pas que des avantages. En effet, en cas de revente de bien, les plus-values immobilières sont imposées sous le régime des plus-values professionnelles. Et il est bien moins avantageux que celui des plus-values perçues en tant que particulier…

SCI à l’IR vs SCI à l’IS : Comparatif

Voici un récapitulatif pour vous permettre de cerner les différences majeures entre ces deux régimes fiscaux :

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Imposition des bénéfices	Imposés au barème progressif de l’IR	Imposés à l’IS (15 % / 25 %)
Charges déductibles	Limité (intérêts d’emprunt, travaux)	Charges + amortissements déductibles
Plus-values immobilières	Régime des particulier (abattement progressif et exonération après 30 ans)	Régime des plus-values professionnelles (imposition sur le montant amorti)
Complexité fiscale	Simplicité relative	Comptabilité stricte obligatoire
Pertinence	Adapté pour la location nue, et la gestion familiale	Adapté pour la location meublée, et les gros montants d’investissement

La dissolution d’une SCI

Dissoudre votre SCI, c’est mettre fin à son existence légale. Il s’agit d’une procédure qui implique des démarches administratives, et quelques frais. Sans parler, car cela va de soi, des conséquences juridiques.

Il existe trois grand types de dissolutions :

• La dissolution automatique : lorsque la durée de vie présente dans les statuts est atteinte (le plus souvent, 99 ans). Ou si la SCI a atteint son objet social (par exemple, la vente de tous les biens immobiliers).
• La dissolution anticipée : c’est une décision des associés. Elle est donc prise en assemblée générale, à la majorité décrite dans les statuts,
• La dissolution judiciaire : elle peut intervenir si un conflit grave entre associés est réglé en justice, ou encore, à la demande d’un tiers (souvent, un créancier qui n’a pas été payé) en cas d’insolvabilité ou de non-respect des obligations légales.

Pour dissoudre votre SCI dans les règles, il vous faudra respecter ces étapes clés :

1. Décision de liquidation : en assemblée générale avec procès-verbal (PV d’AG). Un liquidateur est désigné (vous, ou un autre associé, ou encore un tiers).
2. Liquidation : le liquidateur qui a été désigné doit céder les biens, régler les dettes de la SCI, et répartir les actifs restants entre les associés, le cas échéant,
3. Publication d’un avis de dissolution : dans un journal d’annonces légales,
4. Radiation : la SCI doit être radiée du RCS pour disparaître légalement.

Voici les frais principaux à prendre en compte pour la dissolution d’une SCI :

Formalité	Coût (2024)	Note
Annonce légale	150 € à 200 €	Selon le journal et la longueur de l’annonce
Frais de greffe (radiation)	13 €	Frais fixe, procédure RCS
Honoraires du liquidateur (si tiers)	300 € à 2 000 € en moyenne	En fonction de la complexité de la liquidation
Frais divers	Variable	Imprévus, honoraires comptables, frais d’agences pour les estimations, etc

À noter : lorsque la SCI est insolvable, et qu’une liquidation judiciaire est engagée à la demande d’un créancier par exemple, celle-ci est supervisée par un tribunal. Les associés perdent donc la maîtrise de la liquidation.

SCI et SCPI : quelles sont les différences ?

De nombreux investisseurs en herbe confondent SCI (Société Civile Immobilière) et SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Il est vrai que les termes se ressemblent, mais ils n’en désignent pas moins des notions totalement différentes :

• Une SCI, comme nous l’avons vu ici, est une société civile privée qui permet à ses associés de détenir et gérer un patrimoine immobilier commun,
• Une SCPI, quant à elle, est un produit d’investissement collectif. Elle permet à des particuliers de détenir des parts dans un portefeuille de bien immobiliers géré par une société spécialisée.

Ainsi, même si ces deux notions sont liées à l’investissement immobilier, le choix de l’une ou l’autre solution (ou les deux) dépendra de vos objectifs, du degré d’implication que vous souhaitez attribuer à la gestion, et de votre rapport au risque.

Voici un tableau comparatif afin de résumer les différences majeures entre ces deux notions, SCI et SCPI :

Critère	SCI	SCPI
Type d’investissement	Gestion directe d’un ou plusieurs biens immobiliers	Placement dans un portefeuille diversifié
Gestion	Par les associés, ou gérant désigné	Société de gestion
Accessibilité	Capital généralement assez important	Accessible dès quelques centaines ou milliers d’euros
Risques	Aléas locatifs, gestion des biens, gestion financière	Performances locatives, illiquidité
Rendement	Variable	De 4 % à 10 % annuel, pour les meilleures SCPI
Fiscalité	IR ou IS	IR
Implication personnelle	Forte	Faible : investissement passif