Comment investir dans l’immobilier locatif ? Guide complet 2024

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Vous ne savez pas dans quoi investir ? L’investissement immobilier locatif séduit chaque année de nombreux français. Ce type de placement est jugé solide et fiable par de nombreux investisseurs. Il permet de se constituer un patrimoine de manière sûre, et peut générer des revenus complémentaires intéressants. 

L’investissement dans l’immobilier locatif comprend de nombreux types de placement : investissement locatif classique, SCPI, OPCI, REIT et bien d’autres. Ces différents types de placement permettent à tous les profils d’investisseurs de s’y retrouver. 

Dans cette page, nous vous présenterons en détail ces différents placements et tout ce que vous devez savoir sur ces derniers. Nous vous dirons comment investir dans l’immobilier locatif et maximiser vos chances de réussite. 

Comment investir dans l’immobilier locatif en bref

On se demande souvent comment investir dans l’immobilier locatif et maximiser ses chances de réussite. Voici en quelques points, l’essentiel à retenir : 

  • l’investissement dans l’immobilier locatif peut s’avérer être un placement rentable. C’est un moyen d’agrandir votre patrimoine et de générer des revenus complémentaires,
  • De nombreux dispositifs fiscaux existent pour bénéficier d’avantages plus ou moins intéressants : loi Pinel, Malraux, Nue propriété etc,
  • L’immobilier pierre-papier : SCPI, OPCI, REIT vous permet aussi d’accéder à l’immobilier locatif de manière simple et rapide,
  • Pour maximiser ses chances de réussite, il faut bien définir ses objectifs et respecter différentes étapes,
  • Le locatif n’est pas un placement sans risque : mauvais locataire, fluctuation du marché etc.

Tout d’abord, commençons par les raisons pour lesquelles il est intéressant d’investir dans l’immobilier locatif. 

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2024 ?

Investir dans l’immobilier locatif est un bon moyen d’accroître son patrimoine sur le long terme et constitue un actif précieux dans le cadre d’une succession. Cet investissement, considéré comme sûr par les Français, est intéressant car la pierre prend de la valeur d’année en année. 

Il permet aussi de percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers encaissés, si ceux-ci sont plus importants que les charges liées au logement. Mais investir dans l’immobilier locatif permet également de bénéficier d’avantages fiscaux.

Par exemple, la loi Pinel permet, en contrepartie d’un loyer plafonné, de profiter de réduction d’impôts sur le revenu. De nombreux dispositifs existent comme la loi Denormandie ou encore Malraux pour vous permettre de réduire votre imposition. Dans la prochaine partie, nous vous présenterons en détail comment défiscaliser avec l’immobilier locatif

Comment défiscaliser avec l’immobilier locatif ?

Afin de profiter d’avantages fiscaux, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Le principal dispositif est la loi Pinel. Il est principalement destiné à l’acquisition de constructions neuves, en échange d’un plafonnement du loyer.

La loi Denormandie est une extension de la loi Pinel. Ce dispositif permet, lui, une réduction d’impôt sur le revenu, mais cette fois pour l’achat d’un bien dans l’ancien nécessitant rénovation. Pour cela, le bien doit être soit dans une zone dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement important, soit dans une commune ayant adhéré à une convention dont le but est de redynamiser le territoire. 

Le dispositif « Loc’Avantages », qui remplace le dispositif « Louer Abordable », offre aussi la possibilité de réduire l’impôt sur les revenus locatifs. Pour cela, il faut principalement louer son bien à des locataires ayant des ressources ne dépassant pas un certain plafond et ne pas dépasser un montant maximal de loyer. Cet engagement se fait auprès de l’Agence nationale de l’habitat. 

La Loi Malraux permet aussi de bénéficier d’une réduction d’imposition dans le cadre de la rénovation d’un bien ancien. Il faut que ce dernier respecte certaines conditions notamment géographiques pour prétendre à une réduction de 22 à 30 % du montant des travaux. 

Les possibilités sont donc nombreuses pour défiscaliser lorsqu’on cherche comment investir dans l’immobilier locatif.  Pour mieux vous y retrouver, voici un tableau avec les différents dispositifs fiscaux existants en matière d’investissement locatif. 

Dispositif Pinel Censi Bouvard LMNP Réel Loi Malraux Déficit foncier
Conditions  spécifiques Bien immobilier neuf ou remis à neuf avec un loyer encadré Location meublée de résidences avec services pour une duré de 9 à 12 ans (résidences pour étudiants, seniors, EHPAD) Revenus annuels de location en dessous de 23 000 € et en dessous des autres revenus du foyer Zone géographique précise à respecter et location du bien pendant 9 ans Si les charges de vos biens dépassent vos revenus. Il faut choisir le régime réel d’imposition et louer via un bail d’habitatiovide
Réduction d'impôts 10,5% / 15% ou 17,5 % suivant la durée de location du bien ( 6, 9 ou 12 ans) 11% de la valeur du bien sur une durée de 9 à 12 ans + remboursement de la TVA sur le montant de l'investissement Régime Micro BIC avec un forfait de 50% de charges sur vos loyers ou le régime réel avec déclaration des charges réels 22 ou 30 % du montant des travaux avec une limite de 100 000€ par an pendant 4 ans Soustraction de votre déficit foncier à vos autres revenus dans la limite de 10 700 €
Dispositif Loi Monuments historiques Loi Denormandie Dispositif Loc’Avantages
Conditions  spécifiques Investir dans un bâtiment à rénover classé dans l'inventaire des monuments historiques Achat d’immeubles anciens en vue de les rénover et louer. Plafond de 300 000 euros pour le bien et les travaux. Les travaux doivent représenter 25% de l’opération. Loyers plafonnés. Mise en location de logements abordables. Demande à déposer sur la plateforme de l’ANAH.  Location de résidence principale et non meublée. Loyer plafonné et location pendant un minimum de 6 ans.
Réduction d'impôts Déduction de 50% de vos charges foncières voire 100% si le bien est ouvert à la visite 12%, 18% ou 21% de réduction d'impôts en fonction de la durée de location ( 6, 9 ou 12 ans). Plafond de 10 000 euros pour cet avantage fiscal. Jusqu'à 65% de réduction d'impôts sur les revenus locatifs

Avoir des revenus réguliers avec l’investissement locatif

L’investissement locatif est un excellent moyen de bénéficier de revenus réguliers. Si les calculs sont bien faits, avec les gains perçus par la location, les coûts de l’investissement seront couverts. Ainsi, vous acquérez un bien immobilier sans faire d’effort financier. 

Cependant, le but, en investissement immobilier locatif, est que les coûts ne soient pas seulement couverts mais que les revenus de la location vous amènent un cash flow positif. Donc en plus d’acquérir un bien immobilier, vous gagnez de l’argent grâce à votre investissement. L’investissement locatif est donc un excellent moyen de générer des revenus complémentaires d’une manière plus ou moins passive. 

Pour calculer la rentabilité d’un bien, rien de plus simple. Il vous suffit de suivre les formules décrites ci-dessous. 

Rentabilité bruteLoyer mensuel * 12 divisé par le prix de l’estimation actuelle. Le tout multiplié par 100
Rentabilité netteLoyer mensuel * 12 moins vos charges divisé par le prix de l’estimation actuelle. Le tout multiplié par 100
Rentabilité nette-netteLoyer mensuel * 12 moins vos charges et vos impôts divisé par le prix de l’estimation actuelle. Le tout multiplié par 100


Il est intéressant de procéder à ces différents calculs pour éviter de se faire berner par une rentabilité brute alléchante. En effet, une fois les charges et impôts retirés, on peut se retrouver avec une rentabilité loin d’être intéressante. 

Investir en immobilier locatif pour construire un patrimoine

Pour construire son patrimoine, investir en immobilier locatif est un moyen plébiscité par les Français. En effet, l’investissement locatif permet de se construire un patrimoine intéressant au fil des années. 

A l’inverse d’autres placements, comme la Bourse par exemple, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif grâce au levier bancaire. Ainsi, grâce aux crédits, on peut faire grossir son patrimoine d’année en année en acquérant différents biens immobiliers.

Cette stratégie d’investissement a eu les faveurs de nombreux épargnants ces dernières années notamment en raison des taux d’intérêts particulièrement bas. Ces derniers permettaient d’emprunter facilement et de pouvoir financer l’acquisition de nombreux biens. 

Obtenir un rendement élevé en investissant dans l’immobilier locatif

Lorsqu’on cherche comment investir dans l’immobilier locatif, on est toujours à la recherche du meilleur rendement possible. L’investissement dans l’immobilier locatif permet d’obtenir des rendements très intéressants, le tout en maîtrisant son risque. En effet, si des placements comme la Bourse ou les crypto-monnaies peuvent proposer des rendements bien supérieurs, ils sont souvent bien plus risqués. 

En moyenne, le rendement d’un investissement locatif s’élève à 5,9 % brut par an. Un niveau déjà très intéressant et qui varie fortement selon les zones géographiques et le type de biens. En effet, ce rendement peut grimper à plus de 7 % dans des villes comme Nantes ou encore Lyon quand il ne sera que de 4 % à Paris ou Saint Nazaire. 

Les quartiers recherchés présentent des prix au mètre carré plus élevés et donc des rendements locatifs généralement plus faibles. Toutefois, il ne faut pas chercher la rentabilité locative la plus élevée à tout prix.

En effet, les zones recherchées vous offrent aussi l’avantage d’un plus grand nombre de demandes et donc d’une vacance locative plus faible. Encore une fois, tout est question d’équilibre, que ce soit dans la sélection du type de bien ou de la zone géographique. Il est par exemple souvent intéressant de cibler une zone en devenir et un appartement ou une maison nécessitant des travaux.

Quels sont les différents dispositifs d’investissement en immobilier locatif ?


De nombreux dispositifs d’investissement existent en matière d’immobilier locatif. Pour mieux s’y retrouver voici un tableau récapitulatif. 
 

Dispositif Loi Pinel LMNP /Censi Bouvard Dispositif Borloo Loi Malraux / Monuments Historiques Usufruit / Nu Propriété Déficit Foncier
Type de biens Logement Résidence de services Logement Logement Logement Logement
Etat du bien Neuf Neuf Ancien avec travaux Anciens avec travaux Ancien / Ancien avec travaux / Neuf Ancien / Ancien avec travaux / Neuf
Rentabilité estimé Moyenne à élevée Moyenne à élevée Faible à moyenne Elevée Faible à moyenne Faible
Risque Faible à Moyen Moyen à élevé Moyen Elevé Faible à Moyen Faible


Loi Pinel

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’imposition en échange de la location d’un bien au loyer plafonné pendant une certaine durée. En effet, il faut vous engager à louer un bien immobilier neuf pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

En échange, vous pouvez récupérer 10,5%, 15 % ou 17,5 % de la valeur du bien sur la durée de mise en location. Le bien doit être neuf ou récemment remis à neuf et se situer dans une zone géographique précise. A noter que le bail est pour une résidence principale et la location ne peut pas être meublée. 

Avantages

  • Réduction d’impôts intéressante dans la durée,
  • Déduction de 10 000 € par an maximum.

Inconvénients 

  • Risque de vacance qui ne doit pas dépasser les 12 mois,
  • Obligation d’acheter dans le neuf à un prix souvent plus élevé,
  • Loyer plafonné,
  • Dispositif qui prend bientôt fin.

Déficit foncier

Le Déficit foncier est un dispositif fiscal vous permettant de réduire votre imposition si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce dispositif permet notamment aux investisseurs de déduire de leurs revenus le montant des travaux de rénovation d’un bien ancien. Il est conçu pour encourager la rénovation du parc immobilier français en proposant une réduction fiscale aux investisseurs. 

Pour accéder à ce dispositif financier, il faut donc acquérir un bien immobilier ancien. Il faut faire réaliser des travaux par des professionnels de la réhabilitation de logements anciens. Enfin il faut s’engager à louer le logement pendant une durée de 3 ans après la réalisation des travaux. 

Pour l’imposition de vos revenus fonciers, vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % des revenus correspondant aux charges des biens immobiliers mis en location, peu importe le montant de ces derniers.

Le régime réel fonctionne différemment puisqu’il permet de déduire le montant des charges payées au réel . Il s’applique de manière automatique à partir de 15 000 € annuels de revenus fonciers. Toutefois, vous pouvez aussi choisir ce régime en dessous de ce seuil. Si vous souhaitez bénéficier du déficit foncier, c’est ce choix que vous devrez faire. 

Avantages

  • Tous les logements anciens sont éligibles,
  • Pas de plafonnement des niches fiscales à l’inverse de la loi Pinel,
  • Réduction d’imposition intéressante,
  • Engagement à la location de seulement 3 ans.


Inconvénients

  • Valable seulement pour les habitations,
  • N’intègre pas les travaux de construction ou d’agrandissement.
     

Usufruit / Nue propriété

L’usufruit se définit par le fait de pouvoir disposer d’un bien sans en être propriétaire. La personne qui occupe le bien ou le met en location est appelé usufruitier. 

La nue-propriété correspond au démembrement d’un bien immobilier en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Lorsqu’une personne possède la nue propriété, elle peut vendre, donner ou transmettre le bien comme elle le souhaite. Toutefois, elle ne peut pas percevoir de revenus issus de la location de ce bien. 

L’usufruitier qui occupe un bien est exonéré d’imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier. Il ne peut toutefois pas déduire les charges foncières. S’il loue le bien, il est imposé sur la totalité des revenus perçus. 

L’usufruit prend fin selon certaines conditions : 

  • Mort de l’usufruitier (exception en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament),
  • Expiration du délai pour lequel l’usufruit a été convenu,
  • Lorsque l’usufruitier et le nue-propriétaire devient une même personne,
  • Non-usage pendant 30 ans,
  • Renonciation à l’usufruit,
  • Perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi,
  • bus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou manque d’entretien),
  • Lorsque l’enfant titulaire de la nue-propriété d’un bien atteint 16 ans (l’usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin).
     

Avantages

  • l’usufruit permet de transmettre un bien tout en gardant l’usufruit de ce dernier,
  • Réduction des droits de succession,
  • L’usufruit permet de toucher des loyers sans posséder un bien.


Inconvénients

  • Fonctionnement qui peut sembler complexe.

Borloo neuf / ancien

La loi Borloo neuf propose aux propriétaires s’engageant à louer leurs biens à des personnes modestes de bénéficier d’un amortissement supplémentaire de 15% et d’une déduction forfaitaire de 30 %. Ce dispositif permet aussi de bénéficier d’un abattement fiscal sur les loyers perçus.

La loi Borloo ancien concerne des logements conventionnés avec l’ANAH. Ici, le propriétaire bénéficie d’une déduction forfaitaire spécifique de 30 % des loyers bruts ou de 45 % s’il opte pour un conventionnement social ou très social. C’est un placement qui peut s’avérer intéressant en matière d’investissement en immobilier locatif

Avantages

  • Des déductions d’impôts importantes,
  • Un dispositif pour amortir des gros travaux.


Inconvénients

  • Des conditions d’éligibilité strictes.
     

La LMNP

La LMNP, Location Meublée Non Professionnelle est un statut fiscal permettant de louer son bien à des particuliers et de bénéficier d’avantages fiscaux. Parmi ces derniers, on retrouve : 

  • Déduction des frais liés à l’investissement : les frais liés à l’acquisition du bien (honoraires d’agence, frais de notaire, etc.) peuvent être déduits du revenu global,
  • Amortissement du bien immobilier : le coût d’acquisition du bien peut être amorti sur une période de temps déterminée, ce qui peut réduire le montant des impôts à payer,
  • Réduction d’impôt sur le revenu : les revenus locatifs générés par la location meublée peuvent être imputés sur le revenu global, ce qui peut entraîner une réduction d’impôt,
  • Exonération de la taxe foncière : le bien immobilier est exonéré de la taxe foncière pendant les premières années de la location.

Pour pouvoir bénéficier de ces avantages, il faut respecter certaines conditions : 

  • l’investisseur doit être considéré comme un LMNP et ne pas avoir exercé cette activité à titre professionnel dans les cinq dernières années,
  • Location meublée : le bien immobilier doit être loué meublé et ne pas être utilisé à des fins professionnelles,
  • Durée minimale de location : la durée minimale de location est généralement de 9 mois, renouvelable chaque année,
  • Plafonds de loyers et de ressources : les loyers perçus ne doivent pas dépasser certains plafonds, tandis que les ressources des locataires ne doivent pas excéder d’autres plafonds,
  • Déclaration des revenus locatifs : les revenus locatifs doivent être déclarés et imposés en tant que tels.


On entend par logement meublé, un logement qui dispose de certains éléments comme de la literie, des rideaux, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, de la vaisselle, une table et des chaises, des rangements, des luminaires, un réfrigérateur etc. 

Loi Malraux

La loi Malraux a pour but d’aider à la restauration de bâtiments anciens et de maintenir des logements dans les centres villes. Datant de 1962, ce dispositif favorise donc la rénovation d’immeubles anciens afin de préserver le patrimoine architectural Français. Pour inciter les propriétaires à faire les travaux nécessaires, la loi Malraux propose des réductions d’impôts intéressantes. La réduction d’impôt varie de 22 à 30 % du montant des travaux en fonction de l’emplacement de l’immeuble, investissement plafonné à 400 000 €.

Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut respecter plusieurs conditions, des conditions liées à l’immeuble en soit, mais également aux travaux prévus. 

En effet, l’immeuble doit se trouver sur une zone bien précise. Il s’agit soit d’un site patrimoine remarquable, d’un quartier ancien dégradé, d’un quartier conventionné nouveau programme national de renouvellement urbain. 

Pour bénéficier de la loi Malraux, les travaux pris en compte sont ceux liés à la restauration du bien. Il peut donc être question de réhabilitation entière d’un logement, de travaux de réparation, d’amélioration de l’habitat, etc. Un architecte des bâtiments de France doit suivre les travaux, et une demande spécifique doit être complétée avant le début des travaux auprès du Préfet.

Pour bénéficier des réductions d’impôts, le propriétaire s’engage à mettre son logement en location pendant neuf ans dans les douze mois suivant la fin des travaux de rénovation. C’est donc un placement quelque peu contraignant mais intéressant en matière d’investissement en immobilier locatif.

Durée des travauxRépartition de la réduction Malraux
1 an60 000 € sur une année
2 ans30 000 € par an
3 ans20 000 € par an
4 ans15 000 € par an

Avantages

  • Réduction fiscale intéressante,
  • Revenus complémentaires intéressants.


Inconvénients

  • Procédure réglementaire complexe et encadrée,
  • Attention à la localisation.

Quelles sont les différentes formes d’investissement en immobilier locatif ?

Investir dans des SCPI

Les SCPI sont un des placements les plus accessibles lorsqu’on cherche comment investir dans l’immobilier locatif de manière simple et passive. Une SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un produit d’épargne qui vous permet d’investir dans l’immobilier par le biais d’une société. Pour cela, vous acquérez des parts d’une société qui achète différents biens immobiliers. En échange de cet apport, vous percevez des revenus de manière régulière. 

Ce type de placement est parfois nommé immobilier pierre-papier. En effet, il vous permet d’investir dans l’immobilier tout en confiant la gestion à un tiers, ici une société. En dehors de l’achat des biens, la SCPI s’occupe des travaux, de leur gestion, des assurances etc. C’est donc une manière passive d’investir dans la pierre. Ce type de placement est jugé particulièrement sûr. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en direct ou via un support comme l’assurance vie. 

Les SCPI peuvent acquérir différents types de biens immobiliers : bureaux, résidentiels, locaux d’activités, entrepôts etc. Ces dernières peuvent aussi se spécialiser dans certains secteurs d’activités ou zones géographiques. 

Deux différentes catégories de SCPI existent : 

  • les SCPI de rendement,
  • les SCPI fiscales.


Les SCPI de rendement 

La SCPI de rendement vise à proposer un rendement attractif aux investisseurs. Pour cela, la SCPI achète différents biens immobiliers avec les fonds des épargnants et les loue. Les épargnants reçoivent ainsi un revenu régulier issu des loyers de ces biens. Le plus souvent il s’agit de bureaux, d’entrepôts ou encore de locaux commerciaux. 

Ce type de SCPI propose un rendement attractif qui attire chaque année de nouveaux investisseurs. Le rendement moyen de ce type de SCPI se situe aux alentours de 4,5 % par an.

La gestion déléguée à la SCPI vous permet aussi de profiter d’un investissement quasiment entièrement passif. C’est également un placement jugé sûr. En effet, en investissant dans une SCPI, on mutualise le risque. Le portefeuille de biens de ces sociétés est diversifié et permet ainsi de se prémunir des risques inhérents au marché immobilier : dévaluation, loyers non payés etc.

Ce type de placement n’est toutefois pas sans risque et reste soumis aux fluctuations du marché. De plus, l’investissement dans une SCPI est à horizon long terme. Il est nécessaire d’avoir ce paramètre en tête pour obtenir des performances intéressantes. 

Les SCPI fiscales 

Comme son nom l’indique, la SCPI fiscale permet de réduire ses impôts. L’idée est de placer son argent dans ces dernières pour bénéficier d’une réduction de votre imposition plus ou moins importante. 

Le fonctionnement de ces SCPI est le même que pour les SCPI de rendement. En effet, l’épargnant place son argent et acquiert une part de la SCPI. Les sommes investies par les épargnants servent ensuite à financer l’achat de différents biens immobiliers. Toutefois, ici la SCPI va acquérir des biens éligibles à différents dispositifs de défiscalisation. 

Quatre catégories de SCPI fiscales existent : 

  • Pinel : comme son nom l’indique, ici la SCPI investit dans des biens répondant au dispositif Pinel que nous vous présentions plus haut,
  • Déficit foncier : ici la SCPI investit sur des biens permettant d’imputer des dépenses sur les revenus fonciers. Il s’agit par exemple de travaux ou encore d’entretien,
  • Denormandie : la SCPI investit dans les biens répondant aux critères du dispositif Denormandie ;
  • Malraux : même principe mais pour le dispositif Malraux. 

Comme nous l’avons expliqué plus haut, les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux comportent un engagement de location du bien pour une certaine durée. Aussi, l’investisseur dans ce type de SCPI doit aussi s’engager à conserver ses parts une certaine durée. 

La SCPI fiscale est un moyen de profiter de ces incitations fiscales sans pour autant acquérir l’intégralité d’un bien. C’est donc un moyen plus accessible pour l’épargnant d’optimiser son imposition. 

Le choix d’une SCPI de rendement ou d’une SCPI fiscale dépend avant tout de vos objectifs. Si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires et faire grossir votre capital, la première solution est tout indiquée. Si vous cherchez à réduire votre imposition, la SCPI fiscale remplira parfaitement son rôle.

Investir dans des OPCI

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier. Comme pour une SCPI, il s’agit d’un investissement à horizon long terme. C’est un type de placement qui associe actifs immobiliers et financiers. 

Créé en 2005, il s’agit en quelque sorte d’un placement hybride qui permet de s’exposer au marché de l’immobilier tout en conservant la liquidité d’un placement sur les marchés financiers traditionnels. Pour investir dans un OPCI, il est possible d’acheter des parts via un compte titres (CTO) ou encore un contrat d’assurance vie. Les OPCI sont gérés par une société de portefeuille qui se doit d’être agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, un gage de fiabilité et de sécurité pour l’investisseur. 

Un OPCI est composé d’un minimum de 60 % d’investissement immobilier et doit conserver en tout temps 10% de son capital en actifs liquides. Ces liquidités doivent pouvoir satisfaire les demandes de retraits des épargnants. Ainsi, ce type de placement est plus liquide que l’investissement dans une SCPI classique, qui est généralement bloqué pour une durée de plusieurs années. 

Deux types d’OPCI existent sur le marché : 

  • les Fonds de Placement Immobilier (FPI),
  • Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV).


Les FPI sont des copropriétés de valeurs mobilières. Elles émettent des parts que l’investisseur peut acquérir. Ces fonds viennent ensuite distribuer des revenus qui sont imposables comme des revenus fonciers classiques.

Les SPPICAV vont émettre des actions en fonction des demandes de souscription. On les retrouve souvent sous la forme d’unités de compte dans les contrats d’assurance vie. Lorsqu’il détient une action, l’épargnant devient un actionnaire. A ce titre, il possède des droits similaires à ceux d’un actionnaire traditionnel. Ici les revenus d’une SPPICAV sont donc imposés comme des dividendes ou des plus-values d’actions. 

Ce type de placement propose une rentabilité intéressante mais surtout une sécurité importante.  En effet, l’investissement dans des immeubles durables destinés à être loués est rassurant pour l’investisseur, de même que l’agrément délivré par l’AMF. 

Mais le principal avantage des OPCI, notamment en comparaison avec les SCPI, reste une bien meilleure liquidité. En effet, ici il est bien plus facile de récupérer sa mise. C’est aussi un placement accessible qui permet de s’exposer facilement au marché de l’immobilier. 

Il convient aussi de noter qu’un OPCI souscrit via une assurance vie verra sa fiscalité dépendre du régime de l’assurance vie. 

Comme tout placement, ces derniers comportent un risque de perte en capital ou encore de baisse du marché de l’immobilier. Toutefois, ils sont à considérer lorsqu’on cherche comment investir dans l’immobilier locatif

Investir dans des REIT

Un REIT est un Real Estate Investment Trust. Il s’agit d’une société immobilière cotée en Bourse dont l’objectif est d’acquérir différents biens immobiliers, de générer des revenus locatifs et de dégager une plus value sur le long terme. Il s’agit en quelque sorte d’une SCPI de rendement mais cette fois-ci coté en Bourse. Ainsi, les investisseurs achètent des actions et le REIT leur reverse des dividendes. 

Ces sociétés sont basées aux Etats Unis où elles existent depuis les années 60. A noter que le même principe existe en Europe avec les SIIC.

Ici encore, trois catégories de REIT différentes existent : 

  • Les Equity REIT,
  • Les Mortgages REIT,
  • Les Hybrid REIT.

Les equity REIT sont le modèle standard et le plus populaire. Il s’agit de sociétés qui achètent et gèrent leur patrimoine immobilier.

Les Mortgage REIT vont prêter de l’argent aux propriétaires. Grâce à ces prêts, elles récupèrent des revenus issus des intérêts. 

Les Hybrid REIT, comme leur nom l’indique, sont à la croisée de ces deux premières catégories. 

Les REIT sont plébiscités car elles permettent de s’exposer au marché de l’immobilier très simplement. En effet, ce type d’investissement dans l’immobilier pierre papier nécessite seulement l’achat d’actions. Un investissement bien plus accessible qu’un investissement immobilier locatif classique. 

D’autre part, comme avec les SCPI ou OPCI, le risque est mutualisé entre différents biens immobiliers. Les REIT garantissent aussi une transparence optimale puisque ce sont des sociétés cotées en Bourse. En effet, elles sont dans l’obligation de publier chaque trimestre leurs résultats financiers. Ainsi chaque investisseur peut s’assurer des performances et du sérieux de la société. 

Le rendement de ce type de placement est aussi très intéressant. En effet, ce dernier peut atteindre les 10 %. Il faut noter que les REIT sont dans l’obligation de reverser à leurs actionnaires 90 % de leurs revenus. L’autre point fort réside dans la liquidité de ce type de placement. A l’inverse d’une SCPI, votre investissement est ultra liquide. En effet, vous n’avez qu’à revendre les actions quand bon vous semble en quelques secondes.

Une option intéressante à considérer lorsqu’on cherche comment investir dans l’immobilier locatif de manière simple. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur les REIT et leurs avantages, retrouvez notre page dédiée ici. 

Investir en Nue propriété

L’investissement en nue-propriété intervient lorsque le bien acquis a été démembré. Ici, le droit de propriété est divisé entre l’usufruitier et le nu propriétaire. 

L’usufruitier peut occuper le bien ou encore percevoir des loyers sur ce dernier. Le nu-propriétaire lui dispose du bien et peut le vendre s’il le désire.

Quand on achète en nue propriété, on décide donc de confier l’usufruit à une tierce personne. L’avantage c’est que cela nous permet d’acquérir un bien à prix bien inférieur au prix du marché. Généralement, la décote va de 30 à 50 %. 

De plus, tous les travaux du bien sont à la responsabilité de l’usufruitier hormis les grosses réparations comme les poutres, murs etc. L’inconvénient majeur de la nue-propriété reste l’impossibilité de percevoir des loyers. C’est donc à exclure dans le cadre d’un investissement locatif classique. 

A noter que le nu propriétaire n’aura pas à payer la taxe foncière ou encore la taxe d’habitation. En effet, ces dernières incombent à l’usufruitier. De plus, le bien acquis en nue propriété ne rentre pas dans le calcul de votre patrimoine immobilier.

Les 4 étapes pour investir en immobilier locatif

Pour réussir au mieux son investissement locatif, il est essentiel d’adopter une stratégie et un plan. Dans cette partie, retrouvez nos 4 étapes pour investir en immobilier locatif et maximiser vos chances de réussite. 

Étape 1 : Établir ses objectifs et son budget

Première étape et pas des moindres : établir des objectifs clairs et un budget en adéquation avec ces derniers. Avant même de chercher un bien, il faut que vous définissiez vos objectifs vis à vis de cet investissement. 

Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires ? Faire grossir votre patrimoine ? Réduire votre imposition ? En fonction de la réponse à ces questions, vous pourrez établir un plan et un budget pour réaliser cet objectif.

Réaliser une étude de marché concernant la zone géographique et le type de bien cibler vous permettra d’éviter de nombreuses déconvenues. Vous pouvez par exemple observer les tendances du marché, le prix des biens immobiliers ou encore le taux de vacances locatives dans la zone. Tous ces indicateurs vous permettront de prendre la meilleure décision possible. Une fois tous ces éléments en tête, vous pourrez vous mettre à la recherche du bien immobilier adapté à vos besoins !

Étape 2 : Trouver un bien immobilier adapté à ses besoins

Votre plan de bataille est prêt, il est l’heure de trouver le bien immobilier idéal. De nombreux critères sont à prendre en compte pour un investissement locatif réussi. Tout d’abord, il faut s’assurer de la rentabilité de ce bien. Pour cela, vous devrez connaître son prix d’achat mais aussi le loyer que vous pourrez percevoir pour ce dernier. 

La rentabilité du bien est un critère important mais ne doit pas guider entièrement votre choix. Certaines rentabilités projetées peuvent être intéressantes mais si votre bien ne trouve pas de locataire, ces chiffres restent des fantasmes. En effet, il faut pouvoir s’assurer que la demande est suffisante pour le type de bien et dans la zone géographique dans laquelle vous investissez. C’est la seule manière d’éviter une vacance locative qui nuira grandement à votre rentabilité.

Une fois ces considérations prises en compte, il est l’heure de s’intéresser au financement de votre investissement locatif. 

Étape 3 : Financer son investissement en immobilier locatif

Désormais, place à la sélection de votre financement. Ici plusieurs options s’offrent à vous : 

  • financement cash de l’opération,
  • recours à un prêt amortissable,
  • recours à un prêt in fine.

Le prêt amortissable est la forme de prêt la plus courante. Ici, vous remboursez le capital et les intérêts en parallèle. Le prêt in fine permet de rembourser les intérêts comme pour le prêt amortissable et de s’acquitter du capital en une seule fois à la fin.

L’apport est un facteur important à prendre en compte. Avec un apport plus important, vous pourrez emprunter moins et ainsi réduire votre durée d’emprunt et le taux d’intérêt de votre crédit.  L’apport demandé pour un investissement locatif est généralement moins élevé que pour une résidence principale, environ 6 % contre 16 % pour l’ensemble des emprunteurs.

Vous pouvez bien entendu allonger la durée de votre prêt pour trouver le bon équilibre et réduire vos mensualités. Tout dépendra de votre projet et de vos capacités de remboursement. 

Une fois cette étape terminée, il est temps de passer à la gestion de votre bien immobilier locatif. 

Étape 4 : Gérer son bien immobilier locatif

La gestion de votre bien immobilier locatif est cruciale. C’est cette dernière qui vous assurera la meilleure des rentabilité. Lorsqu’on parle de gestion locative, il faut entendre la gestion des loyers, l’entretien du bien ou encore la recherche de locataires : tous ces éléments doivent être pris en compte pour maximiser les chances de réussite de votre investissement. 

Si vous manquez de temps ou souhaitez faire appel à des personnes expérimentées, il est tout à fait possible de confier cette gestion à des professionnels. Vous perdez quelques peu en rentabilité mais gagnerez en sérénité. 

Attention toutefois, l’investissement locatif peut aussi réserver de mauvaises surprises. C’est ce que nous verrons dans la prochaine partie sur les risques de l’investissement locatif. 

Quels sont les risques lorsqu’on fait de l’investissement locatif ?

Tout placement comporte des risques. Aussi l’investissement locatif, bien que jugé plutôt sur comporte aussi sa part de risque. Dans cette partie, nous vous présentons ces différents risques mais aussi nos solutions pour limiter ces derniers et maximiser vos chances de réussite ! 

Les impayés de loyer 

Le premier risque auquel on pense tout de suite est l’impayé de loyer. Lorsqu’on investit de manière classique dans l’immobilier locatif, il peut arriver de faire face à un locataire mauvais payeur. Cette situation peut vite vous mettre en difficulté et mettre en péril votre rentabilité. Dans le cas où vous auriez souscrit un crédit pour acquérir le bien, cela peut aussi affecter votre capacité de remboursement. 

Pour se prémunir de ce risque, il est primordial de sélectionner avec soin ses locataires. Il est recommandé d’exiger un dossier solide et de vérifier la capacité de ce dernier à payer son loyer en temps et en heure. Des solutions d’assurance comme la garantie loyer impayés (GLI) vous permettent aussi de vous prémunir des impayés de loyers. Cette dernière vous garantit le paiement des loyers et charges locatives en échange du versement d’une cotisation. 

La vacance locative

Lorsqu’on investit dans un bien immobilier, il faut pouvoir s’assurer que ce dernier sera effectivement occupé. En effet, la vacance locative est un des risques inhérents à l’investissement locatif. Pour se prémunir contre ce risque, il est essentiel de cibler une zone géographique avec une demande suffisante. Ainsi, il ne faut pas se laisser berner par une rentabilité brute d’apparence intéressante mais dans une zone où la demande serait faible. 

Un marché fluctuant

Le marché de l’immobilier est un marché relativement stable. Cependant comme tout marché, il connaît des cycles avec des hauts et des bas. Si les prix de l’immobilier ont suivi une courbe ascendante ces dernières années, il faut avoir conscience de cette réalité. 

Pour se prémunir de ce risque, il est important de bien étudier le marché, spécifiquement la zone géographique dans laquelle vous souhaitez acquérir votre bien. Il est conseillé de s’intéresser au développement futur du quartier et aux aménagements qui y prendront place dans les années à venir. C’est une manière efficace de limiter les risques liés au marché immobilier. 

FAQ : Questions fréquentes sur l’investissement immobilier

Quels sont les différents dispositifs d’investissement en immobilier locatif ?

L’investissement locatif peut prendre la forme de nombreux dispositifs différents. Parmi ces derniers, on retrouve l’investissement locatif classique mais aussi les FPI, les REIT ou encore les SCPI. Chaque type de placement présente ses avantages et ses limitations. Pour en savoir plus sur ces différents dispositifs, retrouvez notre page dédiée ici. 

Quels sont les avantages liés à l’investissement locatif ?

L’investissement locatif comprend de nombreux avantages. En effet, ce dernier permet de générer des revenus complémentaires ou encore de faire grossir son patrimoine. Il s’agit aussi d’un placement jugé sûr et intéressant fiscalement. De nombreux placements existent en matière d’investissement locatif pour répondre à tous les profils d’investisseurs. Si vous souhaitez en savoir plus retrouvez notre page dédiée ici. 

Quels sont les risques liés à l’investissement locatif ?

Comme tout placement, l’investissement locatif présente des risques pour l’épargnant. Si ce dernier est jugé plus sûr que de nombreux placements, il reste notamment soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier. En outre, suivant le choix de votre support d’investissement d’autres risques s’ajoutent à ce dernier. Pour en savoir plus sur les risques liés à l’investissement locatif, retrouvez notre page dédiée ici. 

Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif en 2023 ?

Investir dans l’immobilier locatif en 2023 est intéressant pour de nombreuses raisons. Tout d’abord, la rentabilité offerte par ce type de placement est l’une des meilleures du marché. Il s’agit aussi d’un investissement solide et moins risqué qu’un investissement en Bourse par exemple. En outre, de nombreux types de placements existent pour répondre au besoin de chaque épargnant. Si vous désirez en savoir plus sur l’investissement locatif, retrouvez notre page dédiée ici. 

Comment financer son investissement en immobilier locatif ?

L’investissement locatif est plébiscité par de nombreux français. Pour financer son investissement locatif, le crédit est un des leviers principaux. Toutefois, l’investissement locatif recouvre de nombreux types de placement qui ne nécessitent pas forcément un capital très important. On pense notamment aux SCPI ou encore aux REIT. Si vous souhaitez en savoir plus, retrouvez ici notre page complète sur l’investissement locatif. 

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