Investir en SCPI : guide pour vous lancer en 2024

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L’immobilier est un secteur qui vous attire et vous cherchez à investir sans avoir à gérer un bien en direct. Avez-vous pensé aux SCPI ? Ces sociétés civiles de placement immobilier vous permettent de devenir copropriétaire d’un patrimoine immobilier locatif et de percevoir des revenus réguliers sans vous soucier de la gestion.

Dans cet article, nous vous expliquerons en quoi consiste ce placement, quels sont les avantages et les risques, comment choisir votre SCPI et quelle fiscalité s’applique. Ainsi, vous pourrez décider si ce mode d’investissement correspond à vos objectifs et à votre profil.

Investir en SCPI : En bref

Les SCPI sont des sociétés qui interviennent dans le domaine de l’immobilier. Si vous êtes à vos débuts, voici ce qu’il faut retenir sur l’investissement en SCPI :

Les points clés : 

  • L’investissement en SCPI permet d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion,
  • Les revenus générés sont relativement élevés. Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), le taux de distribution moyen des SCPI en 2022 était d’environ 4,5 3%. En clair, cela signifie qu’un investissement de 10 000 € offrirait un revenu annuel moyen de 453 €,
  • Il existe trois grandes catégories de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-values, les SCPI fiscales,
  • L’acquisition des parts de SCPI se fait de différentes manières : on peut investir en SCPI au comptant, à crédit, par le biais d’une assurance vie, en nue-propriété,
  • L’investisseur peut toutefois décider de revendre ses parts : le mode de cession diffère en capital fixe et en capital variable. 

Vous avez décidé d’investir en SCPI ? Commençons par une définition simple, avant d’aborder concrètement le processus d’investissement.

SCPI : qu’est-ce que c’est ?

La création de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) remonte dans les années 60. C’est une forme d’investissement de long terme qui reste toujours très convoité parce qu’elle est simple, et considéré comme un placement rentable et accessible avec un budget modéré. 

La SCPI est un organisme ou un véhicule de placement collectif qui prend la forme d’une société non cotée en bourse. Elle est classée dans la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC).

Comment fonctionne une SCPI ?

L’expression « Pierre papier » est couramment utilisée pour désigner les parts de SCPI. D’ailleurs, elle permet de comprendre facilement le fonctionnement de ce type d’investissement.

La pierre papier signifie que l’investisseur est propriétaire de l’immobilier sous forme de papier et non pas de pierre. C’est pourquoi l’acquisition d’un bien immobilier en SCPI, se fait par l’intermédiaire d’une société de gestion.

Cette société a pour objectif de gérer un patrimoine immobilier constitué à partir de l’investissement d’un ensemble d’investisseurs.  Autrement, elle utilise l’argent des investisseurs qu’elle place dans des immeubles, les locaux commerciaux, l’immobilier résidentiel, l’hôtellerie, etc.

Après quoi, les loyers des biens immobiliers sont redistribués aux différents investisseurs. Bien sûr, avec la déduction des différentes charges immobilières que sont entre autres la taxe, l’assurance, la rénovation, etc. La répartition se fait également au prorata de l’investissement.

Les différents types de SCPI

Il existe différents types de SCPI sur le marché, chacune ayant ses propres caractéristiques et stratégies d’investissement. Voici les principales :  

Les SCPI de rendement

La particularité de la SCPI de rendement, c’est qu’elle achète et loue un parc immobilier d’entreprise ou professionnel (bureaux, commerces, etc) et parfois les résidences de service (résidences étudiantes, résidences seniors, etc).

Les revenus générés par les SCPI de rendement sont en général stables et prévisibles, ce qui en fait une solution d’investissement attractive pour les investisseurs cherchant à se constituer un complément de revenus ou à préparer leur retraite. Le taux de distribution de ces SCPI varie selon les années et les conditions du marché immobilier, mais il est en général compris entre 3 % et 6 % par an avec une moyenne de 4,53 % en 2022 d’après les données de l’ASPIM comme rappelé un peu plus haut. 

Également, gardez à l’esprit que pour les SCPI, il existe une période de carence, c’est-à-dire une période pendant laquelle les investisseurs ne peuvent ni demander le rachat de leurs parts ni percevoir de loyers. Et ce, même si la SCPI a commencé à investir dans des biens immobiliers et à générer des revenus locatifs.  

Généralement mise en place lors du lancement d’une nouvelle SCPI ou lors d’une augmentation de capital, la période de carence permet à la société de gestion de constituer un portefeuille immobilier solide et d’assurer une bonne visibilité locative avant de permettre les rachats de parts. 

La période de carence varie d’une SCPI à l’autre et peut être de quelques mois à plusieurs années.  

Les SCPI de plus-values    

Elles sont aussi connues comme SCPI de valorisation ou de capitalisation. En effet, cette catégorie de société investit dans un parc immobilier de type loi 1948 et 1989 ou encore dans des logements en nue-propriété qui sont décotés. 

Ce sont des biens qui ont besoin d’une rénovation à la suite de laquelle, ils retrouveront leur valeur sur le marché. Une plus-value est donc créée car l’investisseur achète à un prix bas pour réaliser un bénéfice important quelques années après.

Les SCPI fiscales

Elles investissent dans les biens qui donnent droit à une réduction d’impôt. C’est l’alternative idéale si l’investisseur ne souhaite pas supporter trop de charges fiscales. Le parc immobilier, dans ce cas, est constitué de biens avec des avantages fiscaux en référence à un dispositif de défiscalisation.

Les grands dispositifs de défiscalisation sont : Pinel, Malraux, et le déficit foncier

  • La SCPI Pinel

Le parc immobilier des SCPI Pinel constitué par la société de gestion est composé d’actifs en Vente d’État Futur d’Achèvement (VEFA). L’investissement en SCPI Pinel, dure en moyenne 9 ans avec un minimum de 6 ans et un maximum de 12 ans.

La réduction fiscale pour ce dispositif, varie en fonction de la durée de l’investissement. Lorsque l’investisseur conserve ses parts pendant une période de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %. Pour une période de 9 ans elle est de 18 % et de 21 % pour une période de 12 ans.

Les loyers perçus par les SCPI Pinel sont répartis entre les investisseurs, en fonction de leur quote-part. Ces revenus locatifs sont distribués périodiquement, généralement chaque trimestre ou chaque semestre, selon la politique de distribution de la SCPI. 

Il est relativement difficile de donner une estimation précise du revenu locatif moyen des SCPI Pinel, car cela varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment le nombre et le type de biens immobiliers détenus par la SCPI, leur localisation, la qualité de l’emplacement … 

Cependant, selon les statistiques de l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI fiscales, qui comprennent les SCPI Pinel, était de 3,75 % en 2020.  

Les SCPI Pinel sont soumises à certaines restrictions dont le plafonnement des loyers. De plus, l’investisseur doit être un résident français pendant la durée de l’investissement. Lorsque le dispositif fiscal arrive à terme, la société de gestion s’occupe de vendre les différents biens du parc immobilier pour redistribuer les gains aux souscripteurs qui espèrent une plus-value.

  • La SCPI Malraux

Les actifs immobiliers concernés, ici, sont ceux situés dans les zones éligibles au dispositif Malraux.

Pour rappel, la Loi Malraux a été instaurée depuis 1962 avec objectif de « restaurer et entretenir les biens anciens, dont l’intérêt patrimonial est reconnu par sa localisation géographique, dans les villes historiques ou encore par son architecture ». L’investissement dans une SCPI Malraux se fait sous certains critères :

  •  L’investisseur doit consacrer 35 % du montant investi à l’acquisition d’immeubles,
  •  Et 35 % à la rénovation.

La SCPI Malraux permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction de 30 % sur la quote-part dédiée aux travaux de rénovation. Cette réduction est valable pour tout montant n’excédant pas les 100 000 € de travaux par an. Ce qui revient donc à un maximum de 30 000 € de réduction.

Cependant, lorsqu’on tient comme du montant d’acquisition, la réduction d’impôt avoisine les 18 %. Comme l’investissement en Pinel, la SCPI génère des rendements périodiques de 2 % environ et des plus-values sur la revente des actifs du parc.  

  • La SCPI de déficit foncier

Ce sont des SCPI fiscales qui ont pour objectif de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. 

Le principe de fonctionnement de la SCPI de déficit foncier est relativement simple : elle achète des biens immobiliers anciens à rénover et à louer, et réalise des travaux de rénovation pour améliorer le confort des locataires et augmenter la valeur locative des biens. Les dépenses liées à ces travaux de rénovation sont déduites des revenus fonciers de la SCPI, ce qui crée un déficit foncier. 

Ce déficit foncier est ensuite imputable sur les autres revenus fonciers de l’investisseur, et permet donc de réduire son impôt sur le revenu. Si ce montant est plafonné à 10 700 € par an, il peut être reporté sur les années suivantes s’il n’est pas atteint. 

En termes de distribution de revenus, les SCPI de déficit foncier ne sont pas soumises aux mêmes contraintes de distribution que les SCPI de rendement. Les travaux de rénovation génèrent des charges importantes pour la SCPI et réduit donc le niveau de distribution de revenus locatifs aux investisseurs. Cependant, elles peuvent distribuer des revenus complémentaires sous forme de « nue-propriété » ou de « usufruit temporaire », qui correspondent à une partie de la valeur du bien immobilier détenu par la SCPI. On en parle un peu plus bas.

Selon les chiffres de l’ASPIM, les SCPI de déficit foncier ont distribué en moyenne un rendement annuel de 1,68 % en 2020. Ce rendement peut sembler faible par rapport à celui des SCPI de rendement classiques, mais il est important de se rappeler que les SCPI de déficit foncier ne sont pas conçues pour générer des revenus locatifs élevés, mais plutôt pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. 

En termes de performances globales, les SCPI de déficit foncier ont enregistré des performances contrastées au cours des dernières années. Toujours, selon l’ASPIM, la performance moyenne des SCPI de déficit foncier était de -6,34 % en 2019, mais elle était de +9,67 % en 2018. 

Pourquoi investir en SCPI ? 

De prime abord, l’investissement en SCPI semble être la panacée ; devenir propriétaire à moindre coût, percevoir des loyers et ceci sans s’occuper de la gestion de son parc immobilier. Toutefois, nous l’avons dit, et ne cesserons de le répéter, un investissement sans risque n’existe pas. Si cette promesse vous est faite, fuyez ! 

Quels sont les avantages et les risques à investir en SCPI ? 

Plusieurs raisons peuvent expliquer l’intérêt des investisseurs pour les SCPI notamment : 

Accéder à l’immobilier sans acheter de bien physique : Elles permettent d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acquérir un bien immobilier physique. Vous n’avez donc pas à vous soucier des contraintes de gestion locative et de la charge financière de l’acquisition d’un bien immobilier. 

Diversification du portefeuille : Via l’ajout d’une classe d’actifs immobiliers autre que la détention de bien en direct. De plus, les investissements étant répartis sur plusieurs biens immobiliers le risque est limité. 

Des rendements attractifs : Les SCPI de rendement peuvent offrir des rendements supérieurs à ceux d’autres classes d’actifs (notamment les livrets d’épargne, les fonds euros…) 

Une gestion professionnelle : Elles sont gérées par des professionnels qui ont une expertise dans le domaine immobilier et qui sont chargés de la gestion des biens acquis.  

Un investissement plus liquide (on nuancera un peu plus bas) : Contrairement à l’achat d’un bien immobilier physique, les parts de SCPI sont facilement négociables sur les marchés financiers.  

Un investissement accessible : Ici aussi, à l’inverse d’un achat de bien immobilier physique, qui nécessite souvent un apport important et des démarches administratives lourdes, l’investissement en SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros seulement.  

Des avantages fiscaux : Pour certains types de SCPI, comme les SCPI fiscales. Par exemple, les SCPI Pinel permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location du bien acquis. Les SCPI Malraux offrent également des avantages fiscaux pour la rénovation de biens immobiliers historiques. 

Mais, comme tout type d’investissement, l’investissement en SCPI présente également des inconvénients et des risques qu’il convient de prendre en compte. En voici une liste : 

Risque de perte en capital : En cas de baisse du marché de l’immobilier ou de difficultés financières de la SCPI. Le prix des parts peut également fluctuer en fonction de la conjoncture économique.  

Risque locatif : Les SCPI sont exposées au risque locatif. Concrètement, les locataires peuvent quitter les biens loués, entraînant une baisse des revenus locatifs pour les investisseurs. En outre, elles peuvent être exposées à des risques spécifiques comme des sinistres, des problèmes de construction ou des litiges avec des locataires. 

Liquidité limitée : Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse, ce qui peut rendre leur vente plus difficile et plus lente. Sauf si vous les achetez dans le cadre d’une assurance-vie, on vous en parle un peu plus bas.  

Frais : Des frais supplémentaires, tels que les frais de gestion, les frais d’acquisition ou les frais de cession peuvent réduire la rentabilité de l’investissement. Il est indispensable d’en tenir compte dans vos calculs avant achat.  

Rentabilité variable : Les rendements des SCPI peuvent varier en fonction de la performance du marché immobilier, des fluctuations des taux d’intérêt et de la qualité de la gestion de la SCPI. Il se peut que vous ne bénéficiiez pas d’un rendement stable et constant. 

Veillez à bien évaluer votre profil d’investisseur ainsi que vos objectifs financiers avant de vous lancer. 

Une SCPI jeune ou ancienne : laquelle choisir ?

Au vu des différents risques encourus avec l’investissement en SCPI, la question de choisir entre une SCPI jeune et une autre qui a plus d’expériences se pose chez la plupart des nouveaux investisseurs.

Cette préoccupation est d’autant fondée que l’âge d’une SCPI peut donner une idée de son parc immobilier. A priori, une SCPI ancienne peut disposer d’un patrimoine immobilier devenu obsolète. Ses emplacements peuvent ne plus correspondre à la demande actuelle et nécessiter des travaux qui sont davantage onéreux.

Par contre, avec une SCPI plus jeune, l’investisseur s’attend probablement à des actifs qui répondent à la demande actuelle et qui sont en meilleur état. La plupart des locataires veulent louer dans des zones qui ont une forte attractivité économique.

Cela dit, le choix d’une SCPI dépend de son dynamisme à faire fructifier le patrimoine. Sa stratégie de gestion du parc immobilier et les résultats qui en découlent sont plus judicieux à regarder pour un nouvel investisseur.

Le management du patrimoine est un critère clé, car l’investisseur s’attend à une performance stable dans le temps.

Rendement SCPI : que peut-on espérer ? 

Le rendement d’une SCPI varie en fonction de son type, de sa stratégie d’investissement, ainsi que des conditions du marché immobilier. Toutefois, une majorité de SCPI de rendement offrent des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux des placements financiers classiques tels que les livrets d’épargne ou les assurances-vie (source : ASPIM) .

Le rendement est calculé en divisant le montant des loyers perçus par le montant total de la valeur des parts.  

Quels sont les paramètres à prendre en compte pour un bon rendement SCPI ?

Le rendement d’une SCPI dépend de plusieurs paramètres, notamment : 

Le taux d’occupation : C’est un facteur clé pour déterminer le rendement. S’il est élevé cela signifie que les loyers sont perçus sur la majorité des biens immobiliers, ce qui contribue à un rendement plus élevé. Visez autant que possible un taux d’occupation supérieur à 90 %. 

La qualité des biens immobiliers : Les biens de haute qualité ont tendance à avoir des locataires plus fiables, cela se traduit par des flux de trésorerie plus stables et donc un rendement potentiellement plus élevé. 

La gestion de la SCPI : Une bonne gestion permet de maintenir les biens immobiliers en bon état, d’assurer un taux d’occupation élevé et de maximiser les loyers perçus. Privilégiez, les SCPI connues et reconnues et dont les capitalisations sont supérieures à 2 milliards d’€. Plus leur patrimoine est important plus le risque est dilué.  

La diversification : Bien diversifiée, une SCPI est moins vulnérable aux fluctuations du marché immobilier et est en mesure de maintenir un rendement plus stable. Préférez une diversification géographique (Paris, province, étranger) et d’activité (marché résidentiel / commerces / bureaux).  

Les frais : Ils réduisent votre rendement. Vous devez prendre en compte frais de gestion, de souscription et de cession pour déterminer le rendement réel de la SCPI.  

Comme toujours en matière d’investissement, nous vous recommandons de diversifier. N’hésitez pas à le faire sur plusieurs SCPI différentes. 

Comment calculer le rendement d’une SCPI ?

L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (Aspim) a convenu d’un nouveau mode de calcul sur le rendement d’une SCPI depuis le 1er janvier 2022.

On parle désormais de Taux de distribution. Cet indicateur vient remplacer le Taux de distribution sur la valeur du marché (TDVM). Celui-ci était calculé en faisant le rapport entre les dividendes versés aux associés et le prix moyen d’une part. Le nouvel indicateur est plus avantageux car il tient juste compte des dividendes versés.

Combien investir en SCPI ?

Le montant à investir dépend de plusieurs facteurs, notamment de votre profil d’investisseur, de vos objectifs d’investissement, de votre capacité financière et de votre tolérance au risque. 

N’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre. 

Il est possible d’investir à partir de quelques centaines d’euros, mais privilégiez les montants plus importants pour profiter des avantages de la diversification et pour minimiser les frais associés à l’investissement en SCPI. 

Selon le montant investi et la durée de détention des parts, vous obtiendrez une rentabilité différente.  Pour vous aider à visualiser, considérons 2 SCPI fictives à la rentabilité stable sur les 10 prochaines années : 

Nom de la SCPI Rentabilité moyenne annuelle sur 5 ans Rentabilité moyenne annuelle sur 10 ans 
6,00 % 6,00 % 
4,00 % 4,00 % 

Avec réinvestissements des profits

Pour la SCPI X : Capital final en fonction du capital initial investi et de la durée de détention 

Capital initial investi Après 5 ans  Après 10 ans 
5.000 € 6691 € 8954 € 
10.000 € 13382 € 17908 € 
20.000 €26765 € 35817 € 

Pour la SCPI Y : Capital final en fonction du capital initial investi et de la durée de détention 

Capital initial investi Après 5 ans  Après 10 ans 
5.000 €6083 € 7401 € 
10.000 €12167 €  14802 € 
20.000 €24333 29605 € 

Sans réinvestissements des profits

Pour la SCPI X : Capital final en fonction du capital initial investi et de la durée de détention 

Capital initial investi Après 5 ans  Après 10 ans 
5.000 €5300 € 5300 € 
10.000 €10600 € 10600 € 
20.000 €21200 € 21200 € 

Pour la SCPI Y : Capital final en fonction du capital initial investi et de la durée de détention 

Capital initial investi Après 5 ans  Après 10 ans 
5.000 € 5200 € 5200 € 
10.000 € 10400 €  10400 € 
20.000 €20800 € 20800 € 

Comment investir en SCPI ?

Afin de mieux rentabiliser son investissement en SCPI, celui-ci doit se faire suivant deux grandes étapes. D’une part, il s’agira de comparer les SCPI sur la base de certains critères dans le but d’avoir une idée sur celles-ci et sur l’état futur de votre investissement.

D’autre part, investir en choisissant un mode de souscription parmi les différentes manières d’acheter des parts en SCPI.

Le choix de la SCPI 

Parmi les critères qui entrent en ligne de mire dans le choix d’une SCPI, on distingue : 

  • La forme de capitalisation  

C’est le premier critère qui vous donne un aperçu de la SCPI. La forme de capitalisation est soit à capital fixe soit à capital variable

Dans le premier cas, pour le capital fixe, lorsque le montant de capital est atteint, l’investissement n’est plus flexible. Pour souscrire davantage, il faut attendre la prochaine augmentation de capital.

Dans le cas où il s’agit d’une SCPI avec un capital variable, l’acquisition de parts supplémentaires est plus flexible. Cette forme de capitalisation est très sensible aux flux du marché de l’immobilier.

  • Le parc immobilier

Le parc immobilier est un élément très important, en l’occurrence pour le choix d’une SCPI de rendement. Il doit comporter une variété d’immeubles d’entreprises pour une meilleure diversification. 

De plus, les différents biens doivent être bien situés.  La demande est davantage aux zones porteuses c’est-à-dire avec un dynamisme économique élevé. La localisation géographique doit aussi tenir compte de l’attractivité en matière de fiscalité.

  • Le taux d’occupation  

Le taux d’occupation donne une idée sur l’attractivité du parc immobilier. En moyenne on retrouve un taux d’occupation de 90 % pour une SCPI. 

  • Les taux de distribution sur valeur de marché 

Comme mentionné ci-dessus, il s’agit du rapport entre le dividende brut et le prix moyen de la part. Plus concrètement, on regarde l’évolution de ce taux au fil des années. Un critère très informatif dans la mesure où, il donne une idée sur le rendement de la SCPI. 

Cela dit, on ne peut considérer un seul taux annuel car il s’agit d’un investissement sur le long terme.

  • Le report à nouveau

Investir dans l’immobilier n’est pas sans risque. Certains locataires peuvent ne plus payer le loyer dans le cas d’une récession économique.

Le report à nouveau est en quelque sorte « l’assurance risque » d’une SCPI. Il permet donc de faire face à d’éventuels risques. Ce montant prélevé sur les dividendes doit être suffisant pour rassurer l’investisseur. Il s’exprime en pourcentage et varie d’une SCPI à une autre.

  • Le nombre d’associés  

Plus le nombre d’associés sur une SCPI est important et plus le risque est réduit. Lorsque le nombre d’associés est faible, il y a un risque de problèmes de liquidités qui peut se poser lors de la revente des parts.

Notamment, lorsque le marché de l’immobilier serait défavorable.  

L’achat des parts de la SCPI

Il peut être effectué de plusieurs manières : 

Achat en direct

Vous achetez des parts de SCPI directement auprès d’une société de gestion ou d’un courtier en ligne. 

Via une société de gestion

Cela permet généralement d’obtenir des informations plus détaillées sur la SCPI, ses performances passées et ses perspectives d’avenir. De plus, il est possible de bénéficier de frais d’entrée réduits, voire nuls, lorsque l’investissement est important. En revanche, vous devez être capable d’analyser vous-même et de sélectionner les SCPI qui correspondent à vos objectifs d’investissement. 

Via un courtier : Cela permet de bénéficier de l’expertise de professionnels de l’investissement immobilier. Les courtiers en ligne proposent généralement une sélection de SCPI et peuvent vous conseiller sur vos choix à faire en fonction de votre profil et de vos objectifs. Toutefois, il peut y avoir des frais d’entrée plus élevés. 

Achat via une assurance-vie

De nombreux contrats d’assurance-vie proposent des supports d’investissement en SCPI. Cela présente plusieurs avantages, notamment : 

Une fiscalité avantageuse : Les plus-values réalisées lors de la revente des parts de SCPI détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie sont soumises à une fiscalité allégée par rapport à un investissement direct en SCPI, en particulier si le contrat a plus de 8 ans. De plus, le capital décès versé aux bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie est exonéré de droits de succession dans certaines conditions. 

Une gestion simplifiée : Les SCPI détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie sont gérées par l’assureur, ce qui simplifie considérablement la gestion des investissements. 

Achat via un compte-titres

Vous pouvez également acheter des parts de SCPI via un compte-titres ordinaire (CTO) auprès de votre banque ou de votre courtier en ligne.  

L’achat de parts de SCPI via un CTO présente plusieurs avantages, notamment : 

La liberté de gestion : Contrairement à l’achat de parts de SCPI via une assurance-vie, l’investisseur est libre de gérer ses investissements et de choisir les SCPI qu’il souhaite inclure dans son portefeuille. 

Une fiscalité adaptée : Les revenus perçus sous forme de dividendes par les SCPI détenues au sein d’un CTO sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais peuvent bénéficier d’un abattement de 40%. Les plus-values réalisées lors de la revente des parts de SCPI détenues au sein d’un CTO sont également soumises à une fiscalité avantageuse. 

Le processus d’achat va ensuite dépendre de la modalité de paiement (à crédit ou comptant) que vous réalisez mais aussi du type de propriété (pleine ou démembrement temporaire) que vous choisissez. On vous explique tout.  

  • L’achat des parts SCPI au comptant

L’achat des parts de SCPI au comptant signifie que l’investisseur achète ses parts en payant le montant total du prix des parts lors de la transaction. En clair, l’investisseur n’utilise pas d’emprunt pour financer son achat et n’a pas de frais d’emprunt ou d’intérêts à payer. 

Cela présente plusieurs avantages, notamment : 

Liquidité : Les parts de SCPI achetées au comptant peuvent être vendues à tout moment sur le marché secondaire, ce qui permet à l’investisseur de récupérer son capital rapidement en cas de besoin. 

Pas de frais d’emprunt : Cela peut être économiquement avantageux à long terme. 

Toutefois, il existe quelques inconvénients, dont : 

Un capital limité : Vous devez disposer d’un capital suffisant pour acheter vos parts.

Une exposition au risque immobilier : Bien que les SCPI soient considérées comme des investissements relativement sûrs, l’achat de parts au comptant vous expose au risque immobilier, notamment en cas de fluctuations du marché. 

  • L’achat des parts SCPI à crédit  

Il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit, c’est-à-dire en empruntant de l’argent auprès d’une banque ou d’un établissement financier. Cette option présente certains avantages, mais elle peut également comporter des risques. 

Les avantages sont les suivants : 

Un effet de levier : En empruntant de l’argent pour acheter vos parts, vous bénéficiez d’un effet de levier qui permet de multiplier votre rentabilité potentielle. En effet, si la SCPI génère un rendement supérieur au taux d’intérêt du prêt, vous pouvez réaliser une plus-value plus importante. 

Une optimisation fiscale : Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers générés par les parts de SCPI. 

Cependant, l’achat à crédit comporte également des risques, notamment : 

Un risque d’endettement excessif : Si vous ne parvenez pas à rembourser les mensualités du prêt et/ou si vous cumulez avec d’autres emprunts, vous pouvez vous retrouver en situation de surendettement. Nous vous conseillons de lire notre guide dédié pour éviter l’endettement.

Un risque de baisse des loyers ou de la valeur des parts : Si la SCPI ne parvient pas à générer des revenus suffisants pour que vous puissiez rembourser votre prêt, vous pourrez être contraint de vendre vos parts à perte. 

  • L’achat des parts SCPI en nue-propriété 

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est une stratégie d’investissement qui consiste à acheter des parts de SCPI tout en renonçant à la jouissance des revenus fonciers et à la possibilité de voter en assemblée générale, pendant une durée déterminée. 

Concrètement, l’investisseur achète la nue-propriété des parts de SCPI, tandis qu’un tiers (généralement une société de gestion) en conserve l’usufruit. Pendant la durée du démembrement (qui peut aller de 5 à 15 ans), l’investisseur ne perçoit pas les revenus fonciers générés par les parts de SCPI, mais il bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts. 

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages, notamment : 

Une décote sur le prix d’achat : L’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts, qui peut atteindre 40% à 50%, en fonction de la durée du démembrement. 

Une fiscalité avantageuse : Les parts de SCPI en nue-propriété ne génèrent pas de revenus fonciers, ce qui permet à l’investisseur de réduire son imposition sur le revenu. De plus, la nue-propriété des parts de SCPI n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Gardez toutefois à l’esprit qu’il existe : 

Un risque de perte de valeur des parts : Même si l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts, leur valeur peut baisser pendant la durée du démembrement et entraîner une perte en capital. 

Comment vendre ses parts de SCPI ?

Pour vendre ses parts de SCPI, il est nécessaire de suivre ces étapes : 

  1. Contacter le gestionnaire de la SCPI : Informez-les de votre intention de vendre vos parts. Ils pourront vous indiquer les modalités de cession et sur les éventuelles contraintes (délais, frais, etc.) liées à la vente de vos parts,
  2. Trouver un acheteur : Si la SCPI est cotée en bourse, vous pouvez revendre vos parts sur le marché secondaire. Dans ce cas, vous devrez passer par un intermédiaire financier (courtier ou banque) pour réaliser la transaction. Si la SCPI n’est pas cotée en bourse, vous devrez chercher un acquéreur de gré à gré. En assurance-vie, la liquidité est garantie par l’assureur, vous n’aurez donc pas à chercher vous-même un acquéreur,
  3. Signer un acte de cession : Une fois un acheteur trouvé, vous devrez signer un acte de cession des parts de SCPI. Cet acte doit être signé devant un notaire,
  4. Payer les frais de cession : Des frais de cession peuvent être prévus par la SCPI et/ou par le notaire en charge de la transaction. Ils varient en fonction de la SCPI et du montant de la transaction,,
  5. Transfert de propriété : Une fois la vente conclue et les frais payés, les parts de SCPI sont transférées de votre compte-titres vers le compte-titres de l’acquéreur.

Quelles sont les meilleures SCPI ? Notre comparatif

Le choix de la meilleure SCPI dépend des objectifs d’investissement de chaque investisseur et de sa situation personnelle (montant investi, horizon d’investissement, aversion au risque, etc.). 

Néanmoins, voici un comparatif de quelques-unes des SCPI les plus populaires sur le marché. Cette liste, issue de nos recherches, est bien évidemment temporaire et des revues détaillées sont à paraître.  

Plusieurs sources fiables permettent d’obtenir des informations sur les SCPI et ses performances, notamment : 

Les sites internet des sociétés de gestion de SCPI : Elles publient régulièrement des rapports sur la performance de leurs SCPI, consultables en ligne. 

Les sites web et magazines spécialisés : Certains sites spécialisés dans l’investissement en SCPI offrent des informations et des analyses sur les SCPI du marché. 

Les conseillers financiers : Ils peuvent vous fournir des informations et des recommandations sur les SCPI en fonction de vos objectifs et critères d’investissement. 

Primovie

Elle est plébiscitée pour la qualité de ses infrastructures, ses prix abordables dans des zones géographiques économiquement dynamiques. Elle base ses acquisitions dans le secteur de la santé et de l’éducation. Son taux de redistribution est de 4,5 % net.

PF02

La SCPI se démarque grâce à son engagement pour l’écologie. Créée depuis 2009, PF02 est gérée par Périal Asset Management. Son taux de redistribution est de 4,5 % net.

Activimmo

Elle est spécialisée dans l’e-commerce avec une nouvelle acquisition de 456 millions d’euros réalisée en 2022. La crise de COVID a engendré un besoin crucial de locaux pour le stockage des produits d’e-commerce.

La société a su saisir cette opportunité pour un taux de rendement record de 6,02 % en 2021. Son taux de redistribution est actuellement 5,5 %.

Cœur d’Europe

Gérée par Sogénial immobilier, expert de l’immobilier en France et en Europe depuis 40 ans, la SCPI intervient en Belgique et en Espagne. Son taux de distribution en 2022 était de 6,1 % avec une capitalisation supérieure à 30 millions d’euros.

Cristal Rente

Parmi les locataires de la SCPI, on retrouve Burger King, KFC, Grand Frais pour ne citer que ceux-là. En effet, Cristal rente s’est positionné sur les grands commerces. Depuis 5 ans, la SCPI affiche un taux de rendement moyen de 5 %.

Epargne Pierre

Lancée en 2013, Epargne Pierre est forte de la diversification de son patrimoine.  Son parc immobilier est constitué de 54 % de bureaux, de 31 % de commerces, de 5,5 % de locaux d’activités, de 5,5 % santé et de 4 % en hôtellerie. Son taux de distribution est supérieur à 5 %, et cela, depuis 5 ans.

Primopierre

Labellisée ISR, Primopierre est une référence dans l’immobilier de bureaux. Avec une capitalisation de plus de 3,6 milliards d’euros, la SCPI s’adresse aux investisseurs souhaitant investir en Île-de-France.

Pierval Santé

Comme vous pouvez le deviner, la SCPI s’investit dans l’immobilier de santé. Elle permet aux investisseurs de constituer un patrimoine immobilier avec un minimum de 5 parts de 200 euros chacune, depuis quelques années. Son taux de redistribution a atteint 4,8 % en 2021.

Immorente

La SCPI est créée depuis 1988 avec un patrimoine constitué de plus de 100 euros. Sa capitalisation immobilière est de 3,8 milliards d’euros.

Epsilon 360

Lancée en décembre 2021, la société compte une centaine d’associés fondateurs avec une capitalisation de 28 millions d’euros. La SCPI s’est fixée un objectif de rendement de 6 %.

FAQ : Questions fréquentes sur les SCPI

Retrouvez dans cette section, le résumé de certaines questions récurrentes sur l’investissement en SCPI. Néanmoins, ces différentes préoccupations sont mieux détaillées sur d’autres pages de notre site internet.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier vous permet d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion. Celle-ci s’occupe de la politique d’investissement, la sélection des immeubles à acheter ou à céder et du recouvrement des loyers. Vous percevez juste les revenus fonciers.

Il existe trois grandes catégories de SCPI que nous avons minutieusement détaillées ci-dessus.

Combien investir en SCPI ?

L’investissement en SCPI se fait en deux grandes étapes. D’abord, l’investisseur doit choisir la société qui lui convient. Ensuite, définir un mode d’acquisition des parts au sein de celle-ci. Ainsi, différents critères évoqués dans ce SCPI avis permettent de choisir sa société immobilière. De plus, vous retrouverez ci-dessus les spécificités de l’acquisition au comptant, à crédit, en nue-propriété ou via une assurance-vie.

Investir en SCPI est-il risqué ? 

Comme tout investissement, la SCPI comporte certains risques. Il s’agit notamment des risques liés à la perte de valeurs des parts.

Quel est le rendement d’une SCPI ?

La plupart des investisseurs s’accordent sur le fait que la SCPI génère l’un des meilleurs rendements sur le marché de l’immobilier. Le revenu en SCPI est en moyenne de 5 % du montant total investi.

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