RealT avis 2026 : liquidation, que faire quand on a investi ?

Mise à jour 2026 : RealT est en liquidation

⚠️ RealT a engagé une procédure de liquidation judiciaire. Début juillet 2026, les cofondateurs Rémy et Jean-Marc Jacobson l’ont annoncé lors d’un appel communautaire sur YouTube, sans qu’aucun e-mail officiel ne prévienne les détenteurs de tokens : « nous avons initié une procédure de liquidation judiciaire, nous vendrons chaque actif ».

Concrètement, les distributions de loyers sont suspendues depuis plusieurs mois et un administrateur judiciaire indépendant, Charles Bullock, a été nommé en avril 2026 pour gérer et vendre le portefeuille. Environ 14 000 investisseurs français, sur près de 22 000 clients dans le monde, sont concernés.

La chronologie de la chute

• 2019 : lancement de RealT, pionnier de l’immobilier tokenisé aux États-Unis.
• Juillet 2025 : la ville de Détroit poursuit Real Token et 165 entités liées pour impôts fonciers impayés et propriétés dégradées (408 biens visés).
• Avril 2026 : nomination de l’administrateur judiciaire indépendant Charles Bullock.
• Début juillet 2026 : annonce de la liquidation volontaire, les loyers étant déjà suspendus.

Pourquoi RealT s’est effondrée

Plusieurs facteurs se sont cumulés : des coûts de conformité réglementaire de plus en plus lourds aux États-Unis, un marché secondaire (la revente des tokens) devenu illiquide, des impôts fonciers impayés à Détroit avec des biens mal entretenus, et l’impossibilité de trouver un repreneur. Le portefeuille, concentré à environ 83 % à Détroit, était particulièrement exposé.

Le compte séquestre destiné à couvrir les frais ne contenait qu’environ 640 000 $, alors que les seuls honoraires de l’administrateur ont déjà consommé 178 000 $ en deux mois. Les sommes réellement récupérables par les investisseurs s’en trouveront fortement réduites.

La faille du modèle : le token ne protège pas

C’est le point clé à comprendre. Chaque bien était logé dans une société américaine (LLC), et le token ERC-20 ne représentait qu’une part de cette société. Or ce jeton n’a aucun effet juridique direct sur les droits réels de la LLC. Dès qu’un administrateur judiciaire prend le contrôle des sociétés, le token devient un simple témoin : le détenir ne garantit ni le versement des loyers, ni la restitution du capital.

Que faire si vous détenez des RealTokens ?

• Ne rachetez plus aucun token et méfiez-vous des messages promettant un « déblocage » de fonds : les arnaques usurpant le nom de RealT se multiplient.
• Rassemblez vos justificatifs (montants investis, adresses de wallet, historique des loyers perçus).
• Une plainte pénale a été déposée au parquet de la section financière du tribunal judiciaire de Paris contre les deux dirigeants.
• Une action collective est coordonnée par le cabinet Delomel (Rennes) : environ 360 € d’adhésion, avec déjà plus de 100 investisseurs regroupés.
• Rapprochez-vous d’un avocat ou d’un conseiller fiscal pour déclarer une éventuelle perte.

Restez lucide : la restitution éventuelle passera par la vente des quelque 700 biens, un processus de plusieurs mois voire années, dont le produit sera amputé des taxes impayées et des frais de procédure.

Qui est RealT ?

Statut (2026)	En liquidation judiciaire
Pays de fondation	États-Unis
Année de fondation	2019
Siège	980 N. Federal Hwy, Suite #110 Boca Raton, FL 33432 États-Unis
Direction	Remy Jacobson et Jean-Marc Jacobson (Co-fondateurs)
Investissement minimal requis	50 €
Retour sur investissement moyen	10 %+ affiché (loyers suspendus depuis 2026)
Montant type des opérations	208 872 €
Nombre d’investisseurs	~22 000 (dont ~14 000 en France)
Nombre de propriétés tokénisées	~700 (83 % à Détroit)
Valeur totale des propriétés tokénisées	+101 millions $
Loyers reversés	12 166 millions $
Taux de retard (retard inférieur à 6 mois)	Selon l’opération
Taux de défaut (retard supérieur à 6 mois et/ou procédure collective)	Selon l’opération
Avis clients Trustpilot	4,8/5 avant la crise (non représentatif en 2026)
Régulation AMF	Déclaration des opérations auprès de l’AMF sans agrément

RealT a été créé en 2019 par deux co-fondateurs, Remy Jacobson et Jean-Marc Jacobson, après une longue carrière dans l’immobilier dans les années 2000. Leur plateforme est apparue pour faire face à l’avènement de plus en plus croissant des cryptomonnaies. En effet, la plateforme s’est développée autour de la tokenisation immobilière.

Dès son lancement, elle commence à s’appuyer sur la blockchain Ethereum, un protocole d’échanges décentralisés reconnu dans le milieu des cryptomonnaies. En 2021, pour apporter encore plus de fiabilité, elle se fonde également sur Gnosis Chain, une chaîne EVM (Ethereum Virtual Machine) qui assure la stabilité des transactions réalisées.

Pour contrer les frais de transaction élevés sur Ethereum (les « gas fees »), RealT a également intégré le réseau Polygon comme solution Layer 2, offrant ainsi une alternative moins coûteuse et plus rapide pour certaines de ses opérations.

L’année qui suit, en 2022, RealT se lance dans la DeFi (finance décentralisée) avec le RealT Money Market, ou RMM. Concrètement, cet outil permet d’emprunter des stablecoins et de faire levier pour augmenter son rendement. Le RMM utilise désormais le protocole AAVE V3, version la plus récente et performante de ce protocole open-source. Cette fonctionnalité est donc uniquement destinée aux profils les plus expérimentés.

Enfin, en 2024, elle ouvre son capital et réalise une levée de fonds réussie de 5 millions de dollars.

⚠️ En juillet 2025, la ville de Détroit a poursuivi RealT et 165 entités liées pour impôts fonciers impayés et propriétés dégradées. Moins d’un an plus tard, début 2026, la plateforme basculait en liquidation judiciaire (voir le détail en haut de page).

En quoi consiste l’immobilier fractionné (tokenisation immobilière) ?

La tokenisation immobilière est un principe qui consiste à attribuer des tokens (jetons numériques) pour un bien immobilier. Par conséquent, le concept repose entièrement sur la blockchain, comme les crypto-monnaies ou les stablecoins plus classiques. Après avoir investi des tokens, avec la gestion des loyers, les investisseurs peuvent alors obtenir des intérêts.

Voici un récapitulatif des avantages et des inconvénients :

✅ Les avantages de la tokenisation immobilière :

• Accès facile à l’immobilier,
• Repose sur une technologie avancée,
• Une liquidité théorique, dépendante de la plateforme (et qui disparaît si celle-ci fait défaut),
• Transparence sur les biens,
• Une sécurité entièrement dépendante de la plateforme et de sa gouvernance,
• Diversification du portefeuille d’activités,
• Réduction des coûts d’investissement immobilier.

❌ Les inconvénients de la tokenisation immobilière :

• Complexité avec des investissements pouvant paraître abstraits,
• Revenus partagés entre tous les investisseurs,
• Absence de revenus fixes,
• Réglementation en perpétuelle évolution,
• Incertitude juridique à long terme,
• Marché très volatile,
• Technologie dont la sécurité est incertaine et soumise à des piratages.

Comment fonctionnait RealT ?

Comprendre le fonctionnement de RealT aide à saisir pourquoi la liquidation est si problématique pour les porteurs de tokens. Chaque bien immobilier américain était logé dans une société dédiée (une LLC). RealT émettait ensuite des RealTokens, des jetons ERC-20 (sur Ethereum, Gnosis Chain et Polygon) représentant des parts de cette société. En achetant un token, l’investisseur devenait porteur d’une fraction de la LLC, et non propriétaire direct du bien.

Les loyers, charges déduites, étaient reversés chaque semaine en stablecoins (USDC) directement sur le wallet de l’investisseur, pour un ticket d’entrée d’environ 50 €. C’est ce versement hebdomadaire, associé à des rendements affichés supérieurs à 10 %, qui faisait tout l’attrait de la plateforme. Ces distributions sont aujourd’hui suspendues.

💡 La revente passait par la marketplace de RealT (3 % de frais), avec des délais déjà longs en temps normal. Depuis la liquidation, ce marché secondaire est gelé : il n’est plus possible de revendre ses RealTokens pour récupérer son capital.

Les frais que RealT appliquait

À titre d’information, le modèle reposait sur une commission de 3 % à la revente des tokens. S’y ajoutaient, bien moins visibles, des frais de montage d’environ 10 % intégrés au prix, des frais de gestion immobilière (6 à 8 %, plus 2 % pour RealT) et diverses charges (assurances, maintenance) selon les biens. Ces frais annexes pesaient sur la rentabilité réelle, bien au-delà des 3 % affichés.

Quels biens RealT proposait-elle ?

Le portefeuille dépassait 500 biens, en très large majorité aux États-Unis et surtout à Détroit, avec quelques propriétés au Panama puis, plus tardivement (2024-2025), au Portugal. Cette forte concentration à Détroit, une ville marquée par de nombreux litiges immobiliers et des quartiers difficiles, s’est révélée être le talon d’Achille du modèle : c’est là que se sont accumulés les impôts fonciers impayés et les problèmes d’entretien à l’origine de la poursuite judiciaire.

RealT est-elle une plateforme de tokenisation immobilière fiable en 2026 ?

La question « RealT est-elle fiable ou une arnaque ? » se pose forcément aujourd’hui. La réponse est nuancée : ce n’était pas une arnaque au sens strict (le modèle a réellement fonctionné et versé des loyers pendant des années), mais un projet qui a échoué et se retrouve en liquidation, avec des dirigeants désormais visés par une plainte pénale.

Créée en 2019, RealT a longtemps mis en avant sa longévité. Mais il faut être clair sur l’encadrement : la plateforme déclarait ses opérations sans jamais disposer d’un agrément de l’AMF. Aucune autorité ne garantissait les fonds des investisseurs, ce qui pèse lourd dans le contexte actuel.

 💡 Les RealTokens sont considérés comme des Real World Assets. Ils représentent des biens réels comme des appartements, des maisons, ou d’autres biens comme des matières premières, directement gérés dans la blockchain.

À son arrivée en France en 2023, RealT avait multiplié les prises de parole et interviews pour rassurer les investisseurs français. Avec le recul, cette communication n’a pas empêché la déroute.

⚠️ Puis tout a basculé. Après la poursuite de la ville de Détroit en 2025 (impôts impayés, propriétés dégradées), RealT a annoncé sa liquidation judiciaire début 2026. La plateforme n’est donc plus, en 2026, un placement viable.

Longtemps épargnée par les critiques, RealT laisse aujourd’hui des milliers d’investisseurs dans l’attente d’une hypothétique restitution. C’est un rappel brutal qu’un rendement affiché élevé ne dit rien de la solidité réelle d’un placement.

Les avis des clients sur RealT

TrustPilot

4,8/5 (497 avis) – note d’avant la liquidation, non représentative

Attention à la note affichée : le 4,8/5 sur Trustpilot reflète la période avant la crise et n’a plus grand sens aujourd’hui. Depuis l’annonce de la liquidation, les retours d’investisseurs lésés se multiplient (comptes bloqués, loyers stoppés) et des arnaques usurpant le nom de RealT circulent. Ne vous fiez pas à cet ancien score.

Parmi les quelques avis négatifs, les utilisateurs se plaignent notamment du fait que la plateforme ne propose que trop peu d’accompagnement pour les utilisateurs les moins expérimentés. D’autres clients francophones regrettent le fait le partenariat avec Wiseed que RealT a réalisé pour son arrivée sur le marché français.

Toutefois, ces commentaires négatifs sont assez peu nombreux, et on retrouve à l’inverse de nombreux avis élogieux. Parmi eux, on retrouve le concept d’immobilier fractionné qui permet de rendre la propriété accessible à tous, mais aussi l’efficacité du support client.

La leçon à retenir sur l’immobilier tokenisé

Le cas RealT n’enterre pas l’idée de l’immobilier tokenisé, mais il rappelle trois principes de bon sens. D’abord, un rendement affiché à 10 % et plus n’est jamais gratuit : il rémunère un risque bien réel. Ensuite, détenir un token ne vaut pas détenir le bien : tout dépend de la solidité juridique de la structure (ici, des LLC américaines) qui se trouve derrière. Enfin, l’absence d’agrément d’une autorité comme l’AMF laisse l’investisseur sans filet en cas de défaillance.

Avant d’investir dans ce type de produit, vérifiez toujours le cadre réglementaire, la concentration géographique des actifs et ce que représente juridiquement votre jeton. Pour l’immobilier participatif encadré en France, mieux vaut se tourner vers des acteurs agréés.