Bricks avis : que vaut le crowdfunding dès 10 € face aux retards et à la revente ?
| Critère | Détail |
|---|---|
| 🎯 Idéal pour | Débuter dans le crowdfunding immobilier avec de petites sommes, réparties sur beaucoup de projets |
| 🏗 Placement | Obligations émises par des porteurs de projets immobiliers : 1 Brick = 1 obligation de 10 € |
| 💶 Ticket d’entrée | 10 € par projet |
| 💸 Frais | Ni frais d’entrée ni frais de gestion ; investissement automatique gratuit |
| 📈 Rendement | 9,04 % par an net de frais depuis 2023, selon Bricks ; 7 à 13 % brut annoncés sur les projets |
| ⚠ Incidents | 15 projets en procédure collective (6,9 % du financé) et 71 avec des intérêts en retard (20,8 %) |
| ⏳ Durée | 23 mois en moyenne pondérée |
| 🔓 Sortie anticipée | Possible via la Marketplace, sans garantie de trouver un acheteur |
| 🏛 Statut | Prestataire de services de financement participatif agréé par l’AMF (FP-2023-08) |
| ⭐ Note MoneyRadar | 3,5/5 |
Notre avis sur Bricks en résumé
🧐 Notre avis sur Bricks est mitigé : nous lui attribuons la note de 3,5/5. Bricks est la plateforme la plus accessible du crowdfunding immobilier : 10 € par projet, aucun frais pour l’investisseur, des intérêts mensuels et une application très bien notée. Elle a financé 360,9 millions d’euros en obligations depuis 2023, et publie un rendement net de 9,04 % par an.
La réserve tient à la jeunesse du modèle : 71 projets ont des intérêts en retard et 15 sont en procédure collective, alors que seuls 23 % du capital ont déjà été remboursés. Les projets de 2025 sont les plus touchés, et revendre ses obligations avant l’échéance reste difficile.
⚠ Les avis récents des investisseurs sont nettement plus sévères que la note globale, avec beaucoup de plaintes sur les retards de paiement et un rendement inférieur à celui annoncé.
👤 Pour qui ?
- Vous voulez tester le crowdfunding avec de petites sommes
- Vous répartissez votre mise sur des dizaines de projets, ce que le ticket de 10 € permet
- Vous pouvez laisser votre argent immobilisé au-delà de l’échéance prévue
🚫 Déconseillé si :
- Vous aurez besoin de récupérer votre argent rapidement
- Vous cherchez un revenu garanti ou un placement sans risque
- Vous comptez sur la revente pour sortir quand vous le voulez
Les avantages de Bricks :
- Dès 10 € par projet, le ticket le plus bas du marché
- Aucun frais d’entrée ni de gestion
- Intérêts versés chaque mois et investissement automatique gratuit
- Indicateurs de performance publiés, avec un rendement net de frais
Les inconvénients de Bricks :
- 71 projets avec des intérêts en retard, 15 en procédure collective
- Historique court : le modèle obligataire date de 2023
- Revente difficile sur la Marketplace, souvent avec une décote
- Avis récents bien moins bons que la note globale
- Service client joignable seulement le matin en semaine
Commencez petit, sur plusieurs projets, et ne placez que ce que vous pouvez immobiliser
Bricks figure dans notre comparatif des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier.
Notre avis sur Bricks en vidéo
Qui est Bricks ?
| Critère | Détail Bricks |
|---|---|
| Société | Bricks SAS, capital de 1 000 €, RCS Montpellier 891 762 023 |
| Siège | 246 rue de l’Espérou, 34090 Montpellier |
| Fondateur et président | Cédric O’Neill |
| Statut AMF | Prestataire de services de financement participatif, agrément FP-2023-08 |
| Paiements | Agent de Lemonway, établissement de paiement agréé par l’ACPR (REGAFI 94466) |
| Communauté | Plus de 761 000 membres selon Bricks |
| Volume total | 441,7 M€ investis dans 398 projets, dont 360,9 M€ en obligations depuis 2023 |
Bricks est une plateforme montpelliéraine fondée par Cédric O’Neill, qui s’est fait connaître avec une promesse simple : investir dans l’immobilier à partir de 10 €. C’est encore aujourd’hui son principal argument, et la raison pour laquelle elle attire beaucoup de jeunes investisseurs.
Des « Bricks » en royalties aux obligations
À ses débuts, Bricks vendait des parts donnant droit à des redevances sur des biens loués ou revendus. Ce modèle a été abandonné : depuis que Bricks est devenue prestataire de services de financement participatif en 2023, chaque Brick est une obligation de 10 €. Vous ne possédez plus une part d’immeuble, vous prêtez de l’argent au porteur du projet, qui vous verse des intérêts et vous rembourse à l’échéance.
La différence est importante pour lire les avis : une bonne partie des critiques les plus dures, notamment sur la revente et sur des rendements tombés à 1 ou 2 %, portent sur l’ancien modèle. Le modèle obligataire a ses propres difficultés, que nous détaillons plus bas.
Comment fonctionne Bricks ?
Sur Bricks, vous prêtez de l’argent à des professionnels de l’immobilier : marchands de biens, promoteurs, projets de location touristique. Chaque projet est présenté avec son taux, sa durée, ses garanties et une note de risque, et vous choisissez combien de Bricks vous achetez.
| Élément | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|
| Ticket | 10 € par Brick, soit une obligation |
| Rendement annoncé | 7 à 13 % brut par an selon les projets |
| Versement des intérêts | Chaque mois, capital remboursé à l’échéance |
| Durée moyenne | 23 mois en moyenne pondérée |
| Investissement automatique | Gratuit, selon vos critères, dès 10 € par projet |
| Rétractation | 4 jours calendaires après la souscription, sans frais |
| Alimentation du compte | Carte bancaire ou virement depuis un compte à votre nom |
| Retrait | Délai minimal de 8 jours entre un dépôt et le retrait de ces fonds |
L’investissement automatique est le vrai atout de Bricks : en quelques réglages, votre argent se répartit tout seul sur les nouveaux projets qui correspondent à vos critères. C’est le moyen le plus simple de diversifier sur des dizaines de projets, la seule vraie protection en crowdfunding.
Taux de défaut de Bricks : les chiffres officiels
Bricks publie ses indicateurs de performance sur son site. Ils portent sur les 330 projets obligataires financés depuis 2023, pour 360,9 millions d’euros. Seuls 77 projets ont déjà été intégralement remboursés : l’essentiel du portefeuille est encore en cours.
| Statut du projet | Nombre de projets | Capital restant dû |
|---|---|---|
| Remboursé intégralement | 77 | – |
| Sain, dans les délais | 167 | 177,1 M€ |
| Intérêts en retard de moins de 3 mois | 71 | 75,0 M€ |
| Retard de plus de 6 mois | 0 | – |
| Procédure collective ou judiciaire | 15 | 24,8 M€ |
| Perte définitive | 0 | – |
Deux chiffres sont à retenir. 15 projets sont en procédure collective, pour 24,8 millions d’euros, soit 6,9 % du montant financé. Et 71 projets ont des intérêts en retard, pour 75 millions d’euros de capital, soit 20,8 %. Aucune perte définitive n’est encore constatée.
La présentation mérite une lecture attentive. Bricks classe à part les projets en « retard d’intérêts de 0 à 3 mois », et affiche donc zéro projet en retard de 0 à 6 mois.
Autre subtilité : un projet qui a signé un accord amiable avec les investisseurs n’est pas compté comme en défaut. Son taux de défaut réglementaire est de 4,55 %, alors que sa page d’accueil parle encore d’un « taux de défaut actuel de 0 % ».
Les projets de 2025 sont les plus exposés
| Année de financement | Projets financés | Montant financé | Remboursés intégralement | Intérêts en retard ou procédure | Part du financé concernée |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 12 | 5,9 M€ | 5 | 0 | 0 % |
| 2024 | 69 | 63,7 M€ | 36 | 16 | 31,2 % |
| 2025 | 147 | 169,1 M€ | 33 | 58 | 41,9 % |
| 2026 | 102 | 122,2 M€ | 3 | 12 | 7,5 % |
La cohorte 2025, la plus grosse avec 169 millions d’euros, est aussi la plus fragile : 58 projets sur 147 ont des intérêts en retard ou sont en procédure. Rien n’est encore perdu, mais ces chiffres expliquent la vague d’avis négatifs de 2026.
Comment nous avons calculé ces chiffres
Source : la page « Performances » de Bricks, consultée le 30 septembre 2026. Avec la méthode que nous appliquons aux autres plateformes (retards de plus de six mois, procédures et pertes), Bricks est à 6,9 % du financé.
Mais sa catégorie « retard d’intérêts de moins de 3 mois » ne figure chez aucune des autres plateformes analysées : en l’ajoutant, on arrive à 27,6 %, un niveau proche de ceux de Homunity ou d’Anaxago.
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Rendement Bricks : ce que vous touchez vraiment
Bricks affiche un taux de rendement interne de 9,04 % par an, net de frais, calculé sur les sommes réellement encaissées par les investisseurs. Si tous les projets se déroulaient comme prévu, il serait de 9,87 % : le coût des retards et des défauts est donc de 0,83 point par an, selon la plateforme.
Deux précisions changent la lecture. D’abord, ce rendement est avant impôt : après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, 9,04 % brut devient environ 6,2 % net. Ensuite, seuls 23 % du capital ont été remboursés, et les projets en procédure n’ont pas encore livré leur verdict : le rendement définitif pourrait être plus bas.
Beaucoup d’avis négatifs parlent d’un rendement réel de 1 à 3,5 %. Ces chiffres concernent souvent l’ancien modèle, ou des portefeuilles concentrés sur quelques projets en difficulté. Ils rappellent une règle : avec 10 € par projet, rien n’empêche de diversifier sur 50 ou 100 projets, et c’est ce qu’il faut faire.
Frais Bricks : combien ça coûte ?
Bricks ne facture ni frais d’entrée ni frais de gestion à l’investisseur, et l’investissement automatique est gratuit. La plateforme se rémunère auprès des porteurs de projets, qui paient l’instruction du dossier, la collecte et le suivi du financement.
| Service | Coût pour l’investisseur |
|---|---|
| Souscription à un projet | Gratuite |
| Gestion du portefeuille | Gratuite |
| Investissement automatique | Gratuit |
| Revente sur la Marketplace | Aucune commission prévue par les CGU sur les Bricks |
| Procédure spéciale (succession, contrôle anti-blanchiment) | Frais possibles selon les CGU |
Revendre ses Bricks : comment récupérer son argent avant l’échéance ?
Normalement, une obligation Bricks se rembourse à l’échéance, pas avant. Pour sortir plus tôt, la seule voie est la Marketplace, le marché secondaire où les investisseurs revendent leurs Bricks à d’autres membres.
- Mettre en vente depuis votre espace, en choisissant le nombre de Bricks et le prix
- Fixer un prix au plus égal à la valeur estimée de la Brick : un plafond est imposé
- Continuer à toucher les revenus tant que la vente n’est pas conclue
- Annuler la mise en vente tant qu’aucun acheteur ne l’a acceptée
- Récupérer le produit de la vente sur votre portefeuille, puis le virer vers votre banque
Le point faible ? La demande. Rien ne garantit qu’un acheteur se présente, et encore moins sur un projet dont les intérêts sont en retard. Des investisseurs racontent avoir dû baisser leur prix de 30 % pour vendre, ou ne pas trouver preneur du tout. La Marketplace est une porte de sortie possible, pas une garantie de liquidité.
Bricks est-elle fiable ? Garanties et régulation
Bricks est une plateforme régulée. Elle est agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif (FP-2023-08) et enregistrée auprès de l’ACPR comme agent de Lemonway. Le BODACC ne mentionne aucune procédure collective la concernant.
L’argent non investi est logé sur un compte à votre nom chez Lemonway, séparé des comptes de Bricks. Si la plateforme disparaissait, Lemonway resterait chargé de rendre ces fonds et de faire tourner les contrats en cours, comme le prévoit le plan de continuité publié par Bricks.
| Garantie | Principe |
|---|---|
| Fiducie-sûreté | La propriété du bien est confiée à un fiduciaire jusqu’au remboursement |
| Hypothèque conventionnelle | Le bien peut être saisi et vendu si l’emprunteur ne rembourse pas |
| Hypothèque légale | Même principe, sur des biens déjà existants |
| Caution personnelle | Le porteur de projet engage son propre patrimoine |
Ces garanties ne protègent pas le capital, Bricks le dit elle-même. Elles donnent un recours, qui passe souvent par une procédure longue. Autre détail à connaître : Bricks SAS a un capital social de 1 000 €. C’est parfaitement légal, mais cela ne représente aucun coussin pour les investisseurs. Enfin, aucun fonds de garantie ne couvre le crowdfunding. Aucun.
Quelle fiscalité pour un investissement Bricks ?
Les intérêts des obligations sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € pour une personne seule ou 50 000 € pour un couple, vous pouvez demander la dispense de l’acompte de 12,8 % avant le 30 novembre de l’année précédente.
Pour le détail, voyez notre page sur la flat tax.
| Situation | Imposition des intérêts |
|---|---|
| Résident fiscal en France | PFU de 31,4 %, ou barème progressif sur option globale |
| Résident en France affilié à la sécurité sociale d’un autre pays de l’UE ou de la Suisse | 12,8 % d’impôt et 7,5 % de prélèvement de solidarité, soit 20,3 % |
| Non-résident | En principe exonéré en France, imposé dans le pays de résidence (sauf État non coopératif) |
Avis clients Trustpilot : ce que disent les investisseurs
Bricks obtient 4/5 sur Trustpilot pour 5 243 avis (relevé du 30 septembre 2026). La note globale cache un net durcissement : en lisant les avis récents, plus de quatre sur dix sont à une ou deux étoiles, et la moyenne récente tombe autour de 3,2/5.
| Plateforme | Note moyenne | Nombre d’avis |
|---|---|---|
| Trustpilot | 4/5 | 5 243 |
| Apple App Store | 4,8/5 | 3 186 |
| Google Play Store | 4,5/5 | 2 569 |
Ce qui plaît le plus :
- Une application simple, jugée agréable par la plupart des utilisateurs
- Le ticket de 10 €, qui rend l’immobilier accessible aux petits budgets
- L’investissement automatique, apprécié pour débuter
Ce qui revient dans les avis négatifs :
- Des retards et des défauts de paiement sur une part importante des portefeuilles
- Un rendement réel inférieur au rendement annoncé
- Des doutes sur la sélection des projets et sur la notation du risque
- Une revente difficile, souvent à perte
| Note | Sujet | Extrait |
|---|---|---|
| 1/5 | Retards | « J’ai investi dans 34 projets, 12 projets sont en retard ou en défaut de paiement » |
| 2/5 | Revente | « Impossible de vendre sur market place sauf à perte non négligeable » |
| 4/5 | Accessibilité | « Pouvoir investir à partir de 10 € rend accessible à ceux qui ont un petit capital » |
| 5/5 | Rendement | « Ça me rapporte beaucoup plus que mes livrets » |
Le contraste est net : les avis positifs jugent surtout l’entrée dans le placement (application, ticket, simplicité), les avis négatifs jugent la durée (retards, rendement obtenu, sortie). Les statistiques de la plateforme vont dans le même sens que les seconds, avec 71 projets aux intérêts en retard.
Avis clients Reddit : ce que disent les investisseurs
Sur r/vosfinances, le principal forum français d’épargne sur Reddit, Bricks fait l’objet d’un fil très critique, intitulé « L’arnaque BRICKS ». Le ton est dur, mais plusieurs membres rappellent qu’il s’agit d’un placement risqué plutôt que d’une escroquerie : « les investissements peu réglementés comme le crowdfunding sont un piège si on y va à l’aveugle ».
Les réserves principales :
- La revente : « pour sortir ses billes c’est l’enfer », avec des décotes de 30 % évoquées
- Le rendement : « rentabilité annoncée par le site 8 %, rentabilité réelle la première année 3.9 % »
- Le marketing : un placement longtemps présenté comme « sans risque, liquide »
Les conseils qui reviennent : ne placer que de petites sommes, diversifier sur beaucoup de projets, lire la note d’opération de chaque projet et ne jamais compter sur la revente pour récupérer son argent.
Il faut remettre ces témoignages en contexte. Le fil date de novembre 2024 et vise en bonne partie l’ancien modèle en redevances, dont les rendements dépendaient des loyers. Depuis 2023, Bricks est agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif et propose des obligations à taux fixe, avec les risques de retard et de défaut détaillés plus haut.
Bricks ou une autre plateforme de crowdfunding ?
Bricks se distingue par son ticket d’entrée. Sur les retards, les plateformes se comparent grâce aux statistiques officielles publiées par chacune.
| Plateforme | Montant financé | En retard de + de 6 mois ou en procédure | Pertes définitives | Ticket d’entrée | Données au |
|---|---|---|---|---|---|
| Bricks | 360,9 M€ depuis 2023 | 6,9 % (plus 20,8 % d’intérêts en retard de moins de 3 mois) | 0 | 10 € | 30 septembre 2026 |
| ClubFunding | 1 925,8 M€ depuis 2015 | 19,3 % | 1 projet | 1 000 € en général | 2 septembre 2026 |
| WiSEED | 418,7 M€ depuis 2013 | 22,5 % | 64 projets | 100 € | 8 juillet 2026 |
| Homunity | 872 M€ depuis 2016 | 31,2 % | 28 projets | 1 000 € | 9 septembre 2026 |
| Anaxago | 684 M€ (immobilier) | 34,6 % (retard de plus de 180 jours) | 5 | Environ 1 000 € | 28 septembre 2026 |
Sur le papier, Bricks affiche le taux le plus bas. Sur le papier seulement : elle n’a que trois ans d’historique, un quart de son capital seulement est remboursé, et sa catégorie de retards d’intérêts lui est propre. ClubFunding reste la référence pour un historique long avec peu de retards, au prix d’un ticket bien plus élevé. Pour choisir parmi toutes les plateformes, voyez notre comparatif du crowdfunding immobilier.
Ouvrir un compte et contacter Bricks
- Inscription gratuite sur le site ou l’application, puis vérification d’identité
- Dépôt par carte bancaire ou virement depuis un compte à votre nom
- Choix des projets un par un, ou activation de l’investissement automatique
- Suivi des intérêts mensuels et des projets dans votre espace
Le service client répond du lundi au vendredi de 9 h à 13 h, au 04 81 68 17 22 ou à contact@bricks.co. Une réclamation se dépose via le formulaire du site : accusé de réception sous dix jours ouvrables, décision sous quinze jours ouvrables. En cas de désaccord, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de la consommation CM2C.
FAQ : les questions les plus posées sur Bricks
Bricks est-elle une arnaque ?
Non. Bricks est agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif (FP-2023-08) et l’argent des investisseurs est logé chez Lemonway. Mais c’est un placement risqué : 71 projets ont des intérêts en retard et 15 sont en procédure collective, et les rendements ne sont pas garantis.
Quel est le taux de défaut de Bricks ?
Au 30 septembre 2026, le taux de défaut réglementaire publié par Bricks est de 4,55 %. Sur l’ensemble du financé, 6,9 % est en procédure collective et 20,8 % a des intérêts en retard de moins de 3 mois. Aucune perte définitive n’est constatée.
Peut-on vraiment investir avec 10 € sur Bricks ?
Oui, une Brick vaut 10 € et correspond à une obligation. C’est le principal intérêt de la plateforme : avec quelques centaines d’euros, on peut se répartir sur des dizaines de projets.
Comment récupérer son argent sur Bricks ?
Les intérêts arrivent chaque mois et le capital à l’échéance. Pour sortir avant, il faut revendre ses Bricks sur la Marketplace, sans garantie de trouver un acheteur ni de vendre au prix payé. L’argent disponible sur le portefeuille se retire par virement, au moins 8 jours après un dépôt.
Quels sont les risques de Bricks ?
Le risque principal est le défaut du porteur de projet, qui peut entraîner une perte partielle ou totale. S’y ajoutent les retards de paiement, la difficulté à revendre et l’absence de tout fonds de garantie.
Quel rendement espérer sur Bricks ?
Bricks publie un rendement de 9,04 % par an net de frais sur ses obligations depuis 2023, avant impôt. Après la flat tax de 31,4 %, cela représente environ 6,2 %. Le rendement définitif dépendra de l’issue des projets en retard.
Quel est le meilleur site de financement participatif ?
Aucun site n’est le meilleur dans l’absolu. Comparez les statistiques de retard et de perte publiées, la solidité de l’opérateur et la profondeur de l’historique, pas les taux affichés. Notre comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier vous aide à trancher.
Rédacteur en freelance depuis plusieurs années et incurable curieux sur l’actualité, j’ai rejoint MoneyRadar en tant que rédacteur avant de passer Content manager du site. Ma spécialité? L’actualité macro-économique et la bourse.
Le marché secondaire permet-il réellement de revendre ses parts facilement ou y a-t-il des délais d’attente pour trouver un acheteur ?
Merci pour votre question.
Sur Bricks.co, la revente de vos parts (bricks) via le marché secondaire est possible, mais elle dépend de l’offre et de la demande. Il n’y a pas de garantie de liquidité immédiate, et les délais pour trouver un acheteur peuvent varier. Pour augmenter vos chances de revente rapide, il est conseillé de proposer vos bricks à un prix attractif, proche de leur estimation actuelle.
À noter que depuis le passage au modèle obligataire, la revente sur le marché secondaire n’est pas encore disponible pour ces nouvelles obligations. Bricks travaille à l’obtention d’un agrément PSI pour permettre cette fonctionnalité, ce qui pourrait prendre environ 24 mois.
Vous mentionnez que les frais de mise à disposition sont de 10%. Est-ce un coût ponctuel, ou est-il appliqué régulièrement sur tous les investissements ? Existe-t-il des moyens pour réduire ces frais ou des avantages pour les investisseurs récurrents ?
Merci pour votre question.
Sur Bricks.co, les frais de mise à disposition de 10 % sont facturés une seule fois, en amont de chaque projet immobilier, à la société qui acquiert le bien. Ces frais sont inclus dans le montant total à financer et n’entraînent aucun coût supplémentaire pour l’investisseur. La rentabilité affichée sur la plateforme tient déjà compte de ces frais.
Actuellement, il n’existe pas de programme spécifique pour réduire ces frais ou offrir des avantages particuliers aux investisseurs récurrents. Toutefois, Bricks propose deux retraits gratuits par an ; au-delà, des frais de 1,20 € TTC s’appliquent par retrait.