ClubFunding avis : que valent ses rendements face aux retards et aux procédures ?
| Critère | Détail |
|---|---|
| 🎯 Idéal pour | Un investisseur qui veut beaucoup de projets et accepte de laisser son argent bloqué plus longtemps que prévu |
| 🏗 Placements | Obligations de promoteurs et marchands de biens, fonds immobiliers, Girardin en Outre-mer |
| 💶 Ticket d’entrée | En général 1 000 € par projet, fixé projet par projet |
| 💸 Frais investisseur | Aucun : ClubFunding est rémunérée par les sociétés financées |
| 📈 Taux proposé | 10,57 % par an en moyenne pondérée depuis 2015, plus de 12 % sur les projets de 2025 et 2026 |
| ⚠ Incidents | 19,3 % du montant financé en retard de plus de 6 mois ou en procédure |
| ⏳ Retards | 74 des 850 projets remboursés l’ont été en retard (8,7 %) |
| 🔒 Sortie anticipée | Impossible : pas de marché secondaire |
| 🏛 Statut | Prestataire de services de financement participatif agréé par l’AMF (FP-2023-40) |
| ⭐ Note MoneyRadar | 4/5 |
Notre avis sur ClubFunding en résumé
🧐 Notre avis sur ClubFunding est plutôt positif : nous lui attribuons la note de 4/5. ClubFunding est le plus gros acteur du crowdfunding immobilier en France, avec 1,9 milliard d’euros financés sur 1 472 projets depuis 2015, aucun frais pour l’investisseur et des remboursements presque toujours à l’heure sur les projets bouclés.
La réserve porte sur les projets encore en cours : 320 millions d’euros sont en procédure, amiable ou judiciaire, alors qu’une seule perte a été déclarée. Des pertes vont donc apparaître dans les prochaines années, surtout sur les projets financés en 2022 et 2023.
⚠ Les CGU interdisent aux investisseurs de dénigrer publiquement les projets ou la plateforme, une clause rare qui pèse sur la transparence.
👤 Pour qui ?
- Vous voulez un large choix de projets et une plateforme éprouvée
- Vous placez moins de 10 % de votre patrimoine et pouvez attendre au-delà de l’échéance
- Vous répartissez votre mise sur une dizaine de projets ou plus
🚫 Déconseillé si :
- Vous aurez besoin de cet argent à la date prévue
- Vous cherchez un placement garanti
- Vous voulez pouvoir critiquer librement un projet en difficulté
Les avantages de ClubFunding :
- Aucun frais pour l’investisseur
- Meilleur taux de difficulté des grandes plateformes calculées avec la même méthode (19,3 %)
- Seulement 8,7 % des projets remboursés en retard
- Indicateurs de performance détaillés, publiés et mis à jour
Les inconvénients de ClubFunding :
- 320 millions d’euros en procédure, amiable ou judiciaire
- Une seule perte déclarée : les pertes réelles restent à venir
- Clause de non-dénigrement dans les CGU
- Argent bloqué jusqu’au remboursement, sans revente possible
- Communication jugée rare sur les projets en difficulté
ClubFunding figure dans notre comparatif des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier.
Qui est ClubFunding ?
| Critère | Détail ClubFunding |
|---|---|
| Société | ClubFunding SAS, RCS Paris 807 764 980 |
| Siège | 19 rue Cambacérès, 75008 Paris |
| Création | Société créée fin 2014, premiers financements en mai 2015 |
| Président | David Peronnin |
| Statut AMF | Prestataire de services de financement participatif, agrément FP-2023-40 |
| Paiements | Agent de services de paiement de Treezor (ACPR n° 732445) |
| Groupe | ClubFunding Patrimoine, ClubFunding Asset Management, CF Gestion (gestion extinctive) |
| Volume | 1 925,8 millions d’euros financés sur 1 472 projets |
ClubFunding a financé ses premiers projets en mai 2015 et s’est imposée comme le plus gros acteur du crowdfunding immobilier en France par les montants financés. Sa spécialité : le financement de promoteurs et de marchands de biens, avec un volume de projets qu’aucune autre plateforme n’approche.
Le groupe s’est élargi. Fonds immobiliers, investissements en Outre-mer avec réduction d’impôt Girardin, SOFICA pour soutenir le cinéma, produits structurés : l’offre dépasse aujourd’hui largement le crowdfunding. Depuis 2021, une part croissante des projets est aussi financée par des fonds et des placements privés : 44 % en 2026, contre 14 % en 2021.
ClubFunding n’est pas la SCPI Vitality
En cherchant « ClubFunding avis », on tombe souvent sur des pages consacrées à la SCPI Vitality, gérée par ClubFunding Asset Management, la société de gestion du groupe. Ce sont deux placements différents : une SCPI achète des immeubles loués et verse des loyers sur le long terme, le crowdfunding prête à un promoteur pour une durée courte. Cette page porte sur le crowdfunding ; pour les SCPI, voyez notre classement des meilleures SCPI.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier sur ClubFunding ?
Vous souscrivez des obligations émises par la société qui porte le projet : un promoteur qui construit, un marchand de biens qui achète pour revendre. En échange, vous touchez des intérêts, souvent versés au fil de l’opération, et votre capital vous est rendu à l’échéance.
| Élément | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|
| Durée moyenne | 22,7 mois au moment du financement, souvent plus en cas de retard |
| Taux moyen | 10,57 % par an depuis 2015 ; 12,5 % en 2025 et 12,4 % en 2026 |
| Rémunération de ClubFunding | Jusqu’à 5 % hors taxes du montant collecté, payés par la société financée, plus des frais de suivi |
| Représentation des investisseurs | ClubFunding est représentant de la masse des obligataires |
| Délai de réflexion | 4 jours calendaires pour un investisseur non averti |
| Sortie anticipée | Impossible, il n’existe pas de marché secondaire |
| Continuité | CF Gestion, société du groupe, reprendrait la gestion des projets si ClubFunding cessait son activité |
La hausse des taux proposés mérite d’être lue comme un signal : un taux de 12 % paie un risque plus élevé, dans un marché de la promotion immobilière qui ne s’est pas encore remis de la crise de 2023. Un projet mieux rémunéré n’est pas un meilleur projet.
Taux de défaut de ClubFunding : les chiffres officiels
ClubFunding publie ses indicateurs de performance, comme l’exige la réglementation européenne. Au 2 septembre 2026, 850 projets ont été intégralement remboursés, dont 74 seulement en retard, et 622 sont encore en cours.
| Statut du projet | Nombre de projets | Capital restant dû |
|---|---|---|
| Sain, dans les délais | 193 | 194,1 M€ |
| Échéances modifiées, mais respectées | 149 | 222,3 M€ |
| Retard de moins de 6 mois | 51 | 101,4 M€ |
| Retard de plus de 6 mois | 47 | 51,6 M€ |
| Procédure amiable | 92 | 200 M€ |
| Procédure collective ou judiciaire | 89 | 119 M€ |
| Perte définitive | 1 | 0,17 M€ perdus |
En additionnant les retards de plus de six mois, les procédures et les pertes, on arrive à 370,8 millions d’euros en difficulté, soit 19,3 % du montant financé depuis 2015. C’est le meilleur résultat parmi les grandes plateformes que nous avons analysées avec la même méthode.
Un chiffre, pourtant, ne colle pas avec le reste : une seule perte définitive, pour 170 000 €, alors que 89 projets sont en procédure collective. ClubFunding n’enregistre une perte qu’une fois la procédure close. Les 119 millions d’euros en procédure judiciaire ne reviendront pas tous : le compteur des pertes va monter.
Les projets de 2022 et 2023 concentrent les difficultés
| Année de financement | Projets financés | Remboursés intégralement | En retard de + de 6 mois ou en procédure | Part du financé en difficulté |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 79 | 74 | 5 | 2,2 % |
| 2020 | 116 | 104 | 12 | 11,1 % |
| 2021 | 209 | 147 | 36 | 18,7 % |
| 2022 | 364 | 170 | 89 | 30,8 % |
| 2023 | 199 | 113 | 55 | 25,9 % |
| 2024 | 162 | 71 | 23 | 15,4 % |
L’année 2022, record de collecte avec 487 millions d’euros, est aussi la plus fragile : 30,8 % de son financement est en retard de plus de six mois ou en procédure. Les projets de 2019 et avant ont presque tous été remboursés.
Comment nous avons calculé ces chiffres
Source : les indicateurs de performance publiés par ClubFunding sur son site, mis à jour au 2 septembre 2026. Nous rapportons le capital restant dû des projets en difficulté au montant total financé depuis 2015, exactement comme pour Homunity et WiSEED, ce qui rend les plateformes comparables.
Garanties et recouvrement : que se passe-t-il quand un projet tourne mal ?
Selon les projets, les obligations sont assorties de garanties : hypothèque, fiducie, caution des dirigeants ou nantissement des titres. ClubFunding, en tant que représentant de la masse des obligataires, les actionne au nom des investisseurs, et les grandes décisions passent par un vote des obligataires.
Quand un promoteur ne rembourse pas, deux voies s’ouvrent. D’un côté, la négociation : nouvel échéancier, prorogation, procédure amiable, c’est de loin la plus fréquente chez ClubFunding. De l’autre, le contentieux. Vente du bien, procédure collective : c’est plus long, et bien plus incertain.
92 projets en procédure amiable, pour 200 millions d’euros : ClubFunding privilégie nettement la première voie, et de loin. Elle évite souvent des pertes, mais elle allonge l’immobilisation, et certains investisseurs racontent des prorogations à répétition qui finissent quand même en liquidation.
Transparence : la clause de non-dénigrement des CGU
Les conditions générales de ClubFunding contiennent une clause rare dans le secteur. Les informations reçues sur un projet sont confidentielles jusqu’au remboursement complet, et elles « ne peuvent donc pas être utilisées à des fins de dénigrement » des projets, de leurs porteurs ou de ClubFunding.
La clause va plus loin : les utilisateurs s’engagent à ne rien publier sur internet qui puisse porter atteinte aux projets, aux promoteurs ou à la plateforme. Sa portée juridique réelle est discutable, mais elle explique en partie pourquoi si peu d’informations circulent sur les projets en difficulté, et elle a été mal reçue par une partie des investisseurs.
Ce n’est pas un signe de fraude. C’est un choix de communication qui réduit la transparence, alors que c’est précisément ce que les investisseurs reprochent à la plateforme sur les dossiers en retard.
Rendement ClubFunding : ce que vous pouvez réellement espérer
Le taux moyen annuel pondéré atteint 10,57 % depuis 2015. C’est un taux contractuel, avant retards et pertes : ClubFunding ne publie pas de rendement net réalisé. Sur les projets remboursés, presque tous à l’heure, le rendement obtenu colle au taux annoncé. Rien à redire.
Sur les projets en cours, tout dépendra des recouvrements. Avec 19,3 % du financé en difficulté et peu de pertes constatées, le rendement réel d’un portefeuille entré en 2022 sera sensiblement inférieur au taux affiché. Le bon réflexe reste de diversifier sur de nombreux projets et de ne pas juger un projet sur son seul taux.
Frais et fiscalité : combien coûte ClubFunding ?
L’utilisation de ClubFunding est gratuite pour l’investisseur, selon ses CGU : ni frais d’entrée, ni frais de sortie, ni frais de suivi. La plateforme se rémunère auprès des sociétés financées, jusqu’à 5 % hors taxes du montant collecté.
Les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 € pour une personne seule ou 50 000 € pour un couple, vous pouvez demander la dispense de l’acompte de 12,8 % avant le 30 novembre de l’année précédente. Pour le détail, voyez notre page sur la flat tax.
| Situation | Imposition des intérêts |
|---|---|
| Résident fiscal en France | PFU de 31,4 %, ou barème progressif sur option globale |
| Résident en France affilié à la sécurité sociale d’un autre pays de l’UE ou de la Suisse | 12,8 % d’impôt et 7,5 % de prélèvement de solidarité, soit 20,3 % |
| Non-résident | En principe exonéré en France, imposé dans le pays de résidence (sauf État non coopératif) |
| Investissement Girardin en Outre-mer | Réduction d’impôt, avec ses propres règles et plafonds |
Avis clients Trustpilot : ce que disent les investisseurs
ClubFunding obtient 3,7/5 sur Trustpilot pour 1 113 avis (relevé du 30 septembre 2026). La fiche est revendiquée par le groupe depuis octobre 2025 et fait l’objet d’un abonnement payant, qui permet notamment d’inviter ses clients à laisser un avis.
| Plateforme | Note moyenne | Nombre d’avis |
|---|---|---|
| Trustpilot | 3,7/5 | 1 113 |
| Apple App Store | 4,7/5 | 12 |
| Google Play Store | Pas de note affichée | – |
Ce qui plaît le plus :
- Des remboursements à l’heure sur de nombreux projets, avec les intérêts prévus
- Une interface claire et une application pour suivre ses investissements
- Un grand choix de projets, qui permet de diversifier
Ce qui revient dans les avis négatifs :
- Des prorogations à répétition, parfois suivies d’une liquidation
- Peu de nouvelles sur les projets en retard
- Des doutes sur la sélection, avec des emprunteurs déjà en retard sur d’autres plateformes
- La clause de confidentialité, vue comme une façon de faire taire les investisseurs
| Source | Sujet | Extrait |
|---|---|---|
| Forum d’investisseurs | Retards | « Prorogés en permanence durant 2 ans puis hop liquidation » |
| Avis en ligne | Communication | « Plus aucune nouvelle sur les projets avec des retards de paiement » |
| Forum d’investisseurs | Remboursements | « Tous les projets chez ClubFunding ont été remboursés, avec de très légers retards » |
Les critiques visent presque toutes les projets en retard ou en procédure, et la façon dont ClubFunding communique à leur sujet. Sur les projets qui se passent bien, les retours sont bons. Les chiffres de la plateforme vont dans le même sens : peu de retards sur les projets bouclés, beaucoup de dossiers en négociation sur les autres.
ClubFunding ou une autre plateforme de crowdfunding ?
Sur les taux affichés, les plateformes se ressemblent. Tout se joue sur les retards et sur la solidité de l’opérateur, d’après les statistiques officielles publiées par chaque plateforme.
| Plateforme | Montant financé | En retard de + de 6 mois ou perdu | Pertes définitives | Rendement publié | Données au |
|---|---|---|---|---|---|
| ClubFunding | 1 925,8 M€ depuis 2015 | 19,3 % | 1 projet | Taux moyen de 10,57 % | 2 septembre 2026 |
| WiSEED | 418,7 M€ depuis 2013 (obligations) | 22,5 % | 64 projets | Taux moyen de 9,52 % | 8 juillet 2026 |
| Homunity | 872 M€ depuis 2016 | 31,2 % | 28 projets | Taux moyen de 9 % | 9 septembre 2026 |
| Anaxago | 684 M€ (immobilier) | 34,6 % (retard de plus de 180 jours) | 5 | 8,7 % net de risque | 28 septembre 2026 |
| Bricks | 360,9 M€ depuis 2023 | 6,9 % (plus 20,8 % d’intérêts en retard de moins de 3 mois) | 0 | 9,04 % net de frais | 30 septembre 2026 |
ClubFunding a le taux de difficulté le plus bas des grandes plateformes, et de loin le plus gros volume. Son point faible ? Une seule perte déclarée, un chiffre qui ne dit rien encore des 89 dossiers en procédure collective. Chez WiSEED, les pertes sont mieux constatées, mais l’opérateur a fait faillite en 2025.
Petit budget ? Bricks permet de commencer avec 10 € par projet. Aucune perte définitive, mais trois ans d’historique seulement et 20,8 % de son financement avec des intérêts en retard : c’est court pour juger une plateforme sur un cycle immobilier complet. Pour choisir parmi toutes les plateformes, voyez notre comparatif du crowdfunding immobilier.
Ouvrir un compte et suivre ses investissements sur ClubFunding
- Inscription : bouton « Créer un compte » sur clubfunding.eu, puis lien d’activation par e-mail
- Profil investisseur : pièce d’identité, justificatif de domicile et test d’adéquation exigés par la réglementation
- Souscription : signature électronique, puis paiement du montant choisi
- Suivi : espace personnel et application mobile, avec le statut et les documents de chaque projet
Pour joindre ClubFunding : 01 77 58 38 58 ou contact@clubfunding.eu. Une réclamation se dépose par courrier au 19 rue Cambacérès, 75008 Paris, ou via le formulaire du site : ClubFunding indique sous dix jours ouvrés si elle est recevable. En cas de désaccord, vous pouvez saisir le médiateur de l’AMF.
FAQ : les questions les plus posées sur ClubFunding
ClubFunding est-elle fiable ?
ClubFunding est agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif (FP-2023-40), sans sanction publiée ni procédure collective. C’est aussi la plateforme dont le taux de difficulté est le plus bas parmi les grandes : 19,3 % du financé. Mais 320 millions d’euros sont en procédure, et le placement reste risqué.
Qui est le fondateur de ClubFunding ?
ClubFunding est présidée par David Peronnin, qui en est le représentant légal et le directeur de la publication. La société a été créée fin 2014 et a financé ses premiers projets en mai 2015.
Quel est le taux de défaut de ClubFunding ?
Au 2 septembre 2026, 19,3 % du montant financé est en retard de plus de six mois ou en procédure, selon notre calcul sur les indicateurs officiels. Une seule perte définitive est déclarée, mais les pertes ne sont enregistrées qu’à la clôture des procédures.
Peut-on retirer son argent avant la fin d’un projet ClubFunding ?
Non. Il n’existe pas de marché secondaire : votre argent reste bloqué jusqu’au remboursement, éventuellement prolongé en cas de retard. Seul le délai de réflexion de 4 jours permet d’annuler une souscription.
Quelle est la différence entre ClubFunding et la SCPI Vitality ?
ClubFunding est une plateforme de crowdfunding : vous prêtez à un promoteur pour un ou deux ans. La SCPI Vitality est une société civile de placement immobilier, gérée par ClubFunding Asset Management : vous achetez des parts d’un parc d’immeubles loués, sur le long terme.
ClubFunding a-t-elle une application mobile ?
Oui, sur iPhone et Android. Elle permet de suivre ses investissements, et obtient 4,7/5 sur l’App Store, sur un petit nombre de notes.
Quel est le meilleur site de financement participatif ?
Aucun site n’est le meilleur dans l’absolu. Comparez les statistiques de retard et de perte publiées, la solidité de l’opérateur et la profondeur de l’historique, pas les taux affichés. Notre comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier vous aide à trancher.
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