Résumé :
- Les taux de crédit immobilier devraient atteindre 3% au premier trimestre 2025
- Les prêts à taux variable permettent de profiter des baisses de taux mais comportent des risques
- Un système de plafonnement protège les emprunteurs contre les hausses excessives
- Ce type de prêt s’adresse principalement aux investisseurs et secundo-accédants
- 99% des prêts immobiliers en France restent à taux fixe
Dans un marché immobilier en pleine mutation, une lueur d’espoir apparaît pour les candidats à l’accession à la propriété. Les taux de crédit immobilier, qui atteignaient encore 3,35% en moyenne sur 20 ans en décembre 2023, s’orientent vers une baisse significative, portés par les dernières décisions de la Banque centrale européenne. Face à cette nouvelle donne, une solution de financement longtemps mise au placard revient sur le devant de la scène : le prêt à taux variable.
Le prêt à taux variable : un mécanisme qui s’adapte au marché
Contrairement au prêt à taux fixe, qui garantit des mensualités constantes pendant toute la durée du crédit, le prêt à taux variable évolue au rythme du marché interbancaire. Son taux d’intérêt suit les variations de l’Euribor, l’indicateur qui reflète les conditions auxquelles les banques se prêtent de l’argent entre elles. Concrètement, quand l’Euribor baisse, les mensualités de remboursement diminuent, permettant aux emprunteurs de profiter immédiatement des conditions plus favorables du marché.
Pour protéger les emprunteurs contre d’éventuelles hausses brutales des taux, les banques ont mis en place un système de plafonnement, appelé « cap ». Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, illustre ce mécanisme : « Un crédit au taux variable de 3,80% capé 2 points signifie que le taux ne pourra jamais dépasser 5,80%, même en cas de forte hausse de l’Euribor. » Cette sécurité s’accompagne toutefois d’une contrepartie : le taux ne pourra pas non plus descendre en dessous d’un certain seuil, dans cet exemple 1,80%.
Un outil financier qui ne convient pas à tous
Le prêt à taux variable ne s’adresse pas à tous les profils d’emprunteurs. Il s’adressent à une clientèle d’investisseurs expérimentés qui partagent des caractéristiques communes : ils n’ont généralement pas besoin d’emprunter sur une longue durée ni des montants importants, et utilisent souvent ce type de prêt pour compléter un prêt-relais lors de la revente d’un premier bien.
Le ministère de l’Économie ne manque pas de mettre en garde contre les risques potentiels : « Un emprunt à taux variable peut se révéler un piège redoutable si les taux augmentent. » Cette prudence explique en partie pourquoi la France fait figure d’exception dans le paysage international. Comme le souligne Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux : « En France, on devient propriétaire de la façon la plus sécurisée au monde. Tous les pays font des crédits immobiliers à taux variable, sauf nous. C’est culturel et cela permet de ne pas mettre les emprunteurs en danger. »
2025 : Le grand retour des prêts variables ?
Les prêts à taux variable ont connu une histoire mouvementée depuis leur apparition dans les années 80. À l’époque, ils répondaient à une problématique de taux très élevés, oscillant entre 9 et 16%. Cette solution permettait alors aux emprunteurs de parier sur une baisse future des taux. Paradoxalement, ces prêts ont quasiment disparu entre 2018 et 2021, période marquée par des taux historiquement bas qui leur faisaient perdre tout intérêt.
Aujourd’hui, le marché présente une configuration particulière. Les statistiques parlent d’elles-mêmes : en 2023, seuls 1% des nouveaux prêts immobiliers étaient à taux variable, une proportion qui a légèrement augmenté pour atteindre 4,25% en octobre dernier. Cette timide reprise s’explique par les perspectives d’évolution des taux. Maël Bernier tempère toutefois les attentes : « Nous aurons au mieux des taux à 3% dans les prochains mois, pas en dessous. Les banques centrales ne sont pas du tout dans la posture d’injecter massivement des liquidités sur les marchés, ce qui avait débouché sur des taux à 1%. »
