Comment investir dans l’immobilier ? Guide complet 2024

Année après année, l’immobilier reste un des investissements préférés des Français. Jugé sûr et intéressant, l’investissement immobilier présente de nombreux avantages. Qu’il s’agisse d’un investissement, dans sa résidence principale, d’un investissement locatif ou d’investir en SCPI, de nombreux critères sont à prendre en compte. Dans ce guide, nous vous présentons comment investir dans l’immobilier en toute simplicité.

Pourquoi investir dans l’immobilier en 2024 ?

L’immobilier : un placement sans risque

Tout d’abord, l’immobilier est un investissement jugé sûr par une immense majorité des Français. En effet, à l’inverse d’autres placements jugés plus risqués comme la Bourse par exemple, l’immobilier jouit d’une réputation de solidité et de résilience. À l’inverse du marché actions emprunt d’une certaine volatilité, le marché immobilier, s’il connaît des fluctuations, est plus calme.

La possibilité d’avoir recours à un crédit (effet de levier)

Un autre argument en faveur de l’immobilier réside dans la possibilité d’emprunter pour acquérir un bien immobilier. Si d’autres investissements comme l’assurance vie ou encore la Bourse nécessitent une capacité d’épargne importante, il est possible de jouer sur votre capacité d’endettement pour investir dans l’immobilier. S’il est nécessaire de disposer d’un apport, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier pour une somme raisonnable grâce au crédit. On parle alors d’effet de levier.

De nombreuses possibilités en matière d’investissement

L’immobilier ne se résume pas à l’investissement dans sa résidence principale. En effet, s’il s’agit de l’objectif principal pour de nombreux français, de nombreuses possibilités sont offertes en matière d’investissement immobilier : SCPI, investissement immobilier, foncières cotées, etc. Nous détaillerons toutes ces options dans ce guide. 

Un marché immobilier en constante augmentation

Enfin, au titre de ses nombreuses qualités en matière patrimoniale, notons que l’investissement immobilier est un investissement rentable. Ces dernières années, le prix de la pierre a augmenté dans de nombreuses régions françaises, notamment dans les grandes métropoles et sur le littoral. Ainsi, nombreux sont les investisseurs à avoir réalisé de belles opérations. Dans un contexte d’inflation galopante, un tel investissement est plus que bienvenu. 

Le marché immobilier a vu ses prix augmenter de manière quasi continue depuis 2013. La hausse est plus ou moins importante en fonction des régions. En effet, des zones attractives comme les grandes métropoles (Bordeaux, Lyon, Lille, etc.) ont connu une augmentation spectaculaire du niveau des prix ces dernières années (à titre d’exemple, jusqu’à 108 % d’augmentation du prix de l’immobilier de standing en 10 ans dans le 2e arrondissement de Lyon).

Dans le sillage de conditions macro-économiques qui se dégradent et d’une forte inflation, les prix de l’immobilier se sont contractés en 2022 pour la première fois depuis plus de 10 ans. La hausse des taux d’intérêt n’y est pas étrangère. Toutefois, de nombreuses opportunités existent dans ce secteur toujours très dynamique. Par ailleurs, l’investissement immobilier permet d’investir via de nombreuses options en fonction de votre profil !

Quels sont les différents moyens d’investir dans l’immobilier ?

Il existe une multitude d’options offertes aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier. Si l’on pense souvent à l’achat de sa résidence principale, il est aussi possible de choisir l’investissement locatif ou via une SCPI. On fait le point sur toutes ces possibilités dans le tableau ci-dessous :

Ces différentes options présentent d’importantes différences, notamment en matière de fiscalité, de risques et de degré de diversification : 

Comment choisir une solution pour investir dans l’immobilier ?

De nombreuses options s’offrent à vous en termes d’investissement immobilier. Aussi, il n’est pas toujours simple de faire son choix. Comme souvent, tout dépend de vos objectifs et de votre profil d’investisseur. En effet, votre choix ne sera pas le même suivant votre profil.

Trois grandes familles d’investissement immobilier existent :

• l’immobilier de jouissance,
• l’immobilier locatif classique,
• l’immobilier pierre papier.

L’immobilier de jouissance (résidence principale)

L’immobilier de jouissance correspond à l’achat de sa résidence principale ou secondaire. Ici, vous cherchez un investissement jugé sûr et sur le long terme. L’idée est de prendre un minimum de risque et d’accroître son patrimoine par le biais de l’achat de votre résidence principale ou secondaire. C’est un achat qui convient donc aux profils d’investisseurs les plus prudents. 

L’immobilier locatif classique (mise en location)

L’immobilier locatif classique correspond à l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le mettre en location afin d’en retirer des loyers. La mise en location peut se faire en courte durée ou de manière classique (baux classiques). Ainsi, vous générez des revenus sur votre investissement. 

Il convient aux investisseurs souhaitant une stratégie plus dynamique. Ce type d’investissement demande plus de temps, notamment en matière de gestion. En contrepartie, il peut offrir une rentabilité très intéressante, notamment dans certaines zones tendues. 

L’immobilier pierre papier (investissement indirect)

Enfin, l’immobilier pierre-papier est une solution d’investissement dans laquelle vous déléguez la gestion à un tiers. Il peut s’agir d’un investissement via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), de SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilières Cotées) ou encore du crowdfunding immobilier. Ce type de placement permet une gestion plus passive, mais s’accompagne souvent d’une rentabilité moindre.

L’horizon de placement : court, moyen ou long terme ?

Votre horizon de temps est un critère fondamental à prendre en compte. Un investisseur qui souhaite un placement sur un horizon à court terme (moins de 4 ans) aura tendance à se tourner vers le crowdfunding. Si l’horizon est moyen terme (de 4 à 8 ans), la SCI peut devenir intéressante. Et si l’on vise un horizon à long terme (plus de 8 ans), on peut se tourner vers un investissement locatif classique, une SCPI ou encore l’acquisition d’une résidence secondaire ou principale. 

Ainsi, en fonction de vos objectifs, du temps que vous souhaitez y consacrer, de votre profil et plus particulièrement de votre aversion au risque, certains placements seront plus adaptés que d’autres. Il ne faut donc pas négliger cette étape lorsque l’on souhaite savoir comment investir dans l’immobilier. 

Vous trouverez ci-après un descriptif détaillé des différentes solutions d’investissement en matière immobilière.

Investir dans l’immobilier locatif

L’investissement locatif a la cote. Depuis de nombreuses années, les français se tournent vers ce type de placement, souvent intéressant en termes de rentabilité. Dans cette partie, nous vous présenterons en détail ce type d’investissement, ses avantages et les critères clés à prendre en compte.

Location nue ou meublée ? Quelles différences ?

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, il est important de déterminer si l’on souhaite se placer sous le régime de la location nue ou meublée.

Si la location nue est très souvent un choix par défaut en matière d’investissement locatif il faut être vigilant car la fiscalité en la matière est particulièrement lourde. 

En effet, vos revenus fonciers sont ajoutés à vos autres revenus (d’activité ou revenus patrimoniaux) et imposés à l’Impôt sur le Revenu, selon votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), soit jusqu’à 45 %. A cela, il convient d’ajouter les Prélèvements Sociaux de 17,2 %.

En matière de revenus fonciers, la base taxable est calculée de deux façons :

• Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous serez soumis au régime micro-foncier et les revenus réintégrés à votre déclaration le seront après un abattement de 30 %, 
• Au delà, ou sur option, vous serez soumis au régime réel (revenus perçus – charges déductibles).

💡 Il est souvent déconseillé d’opter pour ce régime, défavorable en matière de fiscalité et qui viendra donc grever la rentabilité de votre investissement locatif.

À l’inverse, la location meublée est bien plus intéressante d’un point de vue fiscal. Le régime dit en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet de diminuer drastiquement son imposition. 

En effet, dans ce régime fiscal, vos revenus seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC comme dans le statut auto-entrepreneur par exemple). Ici, vous aurez le choix entre deux options pour votre imposition : 

• un abattement forfaitaire correspondant à une taxe sur une assiette de 50 % des revenus locatifs,
• les frais réels qui donnent généralement lieu à une assiette taxable de 0 € si l’on prend en compte l’amortissement comptable. 

💡 A noter que les appartements loués meublés disposent sont soumis à bail d’un an contre 3 ans en location nue.

Le meublé est particulièrement indiqué dans les zones tendues comme les grandes métropoles et sur des petites surfaces de type studio ou T2.

Il est aussi possible de choisir le statut de LMNP et de louer vos biens clés en main. Ici, vous confiez la gestion à une entreprise spécialisée dans la recherche et la gestion de bien locatif. Cette dernière peut vous aider à trouver un appartement à un tarif intéressant, le plus généralement nécessitant quelques travaux. La société vous accompagne de A à Z et vous permet d’obtenir un bien locatif intéressant. Pour ce travail, elle prélève des frais, généralement de l’ordre de 8 % sur le montant de l’achat. A noter que ces derniers sont déductibles de revenus locatifs imposables.

Cette solution permet de gagner du temps et de bénéficier de l’expertise d’un acteur spécialisé dans le domaine de l’investissement locatif. 

L’investissement locatif est donc une option parfaite si vous débutez en matière d’investissement immobilier en direct et si vous disposez d’un budget intéressant. Vous pouvez retrouver plus de détails concernant l’investissement locatif sur notre page dédiée.

↪️ Plus d’informations à ce sujet sur notre guide investir dans l’immobilier locatif.

Nos conseils pour un investissement immobilier locatif réussi

Pour réussir son investissement locatif, différents points clés sont à garder en tête. Voici une liste de bonnes pratiques pour investir dans l’immobilier en toute sérénité :  

Définissez votre profil et vos objectifs

En amont, il est essentiel de définir votre profil investisseur et les objectifs attachés à cet investissement: souhaitez-vous constituer un patrimoine pour la retraite ? Désirez-vous investir dans un placement à haute rentabilité pour une revente dans les 10 ans ? Il est primordial de déterminer votre horizon d’investissement et vos objectifs. En fonction de ces deux données, vous pourrez plus facilement identifier le bien et le régime fiscal adapté à votre situation pour un investissement en immobilier locatif réussi,

Choisir la zone géographique

Dans l’immobilier, il est de coutume de rappeler que l’emplacement est le critère numéro 1 du choix d’un bien. Ce critère est probablement le plus important et vous devez prêter la plus grande attention à la location du bien envisagé. Une ville avec un bon réseau de transports, un taux de chômage faible ou encore de bonnes écoles sera forcément attractive. En fonction du type de bien que vous choisirez, ces critères peuvent varier. Par exemple, si vous investissez dans une maison ou un appartement avec plusieurs chambres, il faudra prêter attention aux établissements scolaires situés à proximité,

Soyez rationnel

Si vous ne cherchez pas à investir dans votre résidence principale, il faut choisir votre bien immobilier avec rationalité. En effet, vous cherchez dans quoi investir, et comme dans tout placement, il est important de ne pas laisser ses émotions prendre trop de place dans votre décision d’investissement. Des prix trop bas pour un bien mal situé ne doivent pas vous faire oublier son emplacement géographique, emplacement qui risque de nuire à votre rentabilité. Comme en Bourse, ne cédez pas au FOMO (Fear of Missing Out ou ”peur de louper le train” en français). Si ce bien est trop cher ou non adapté à vos besoins, dites-vous qu’un autre bien plus adapté vous attend plus loin.

Réfléchissez aux implications fiscales en amont

Comme vu précédemment, d’importantes différences en matière d’imposition existent lorsque l’on souhaite investir en immobilier. Aussi, il est préférable d’étudier en amont les implications fiscales de tel ou tel choix. Une plus forte taxation sur un logement loué nu peut être envisageable en fonction de vos objectifs. Également, certains dispositifs comme la loi Pinel peuvent vous aider à optimiser votre fiscalité.

Diversifiez vos investissements

Ce conseil reste valable pour tous types d’investissements. Comme le dit l’adage, ne placez pas tous vos œufs dans le même panier. Si vous le pouvez, diversifiez vos investissements dans la pierre, mais également dans d’autres classes d’actifs pour minimiser les risques. Si ce placement est en apparence plus solide que d’autres, de mauvaises surprises arrivent parfois.

Étudiez les différentes options qui s’offrent à vous

Lorsque l’on cherche à savoir comment investir dans l’immobilier, on s’aperçoit vite de la multitude d’options qui s’offrent à nous. Étudiez-les avec soin et prenez le temps de réfléchir à celle qui vous correspond le mieux. Par exemple, ne cherchez pas la rentabilité à tout prix si vous savez que vous n’aurez que peu de temps à consacrer à cet investissement. En effet, la gestion clé en main peut vous permettre de réaliser vos objectifs en déléguant la gestion à une entreprise spécialisée et ainsi, gagner du temps.

Choisissez votre locataire avec soin

Dans le cadre d’un investissement locatif, cela est essentiel. Pour cela, vous aurez besoin d’un dossier complet (sans faire de zèle en demandant trop de pièces) pour vous assurer du sérieux du locataire. Si vous avez la possibilité de le rencontrer, c’est encore mieux. 

Si ce type d’investissement vous semble trop complexe, vous pouvez toujours vous tourner vers la pierre-papier.

L’immobilier pierre-papier : investir facilement en déléguant

Pour les épargnants qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les contraintes de l’investissement locatif, l’immobilier pierre-papier est particulièrement indiqué. Cette catégorie d’investissement en immobilier permet d’investir dans de la pierre tout en en déléguant la gestion à un acteur tiers. 

🤔 Pourquoi pierre-papier ? Car il s’agit ici d’investir dans de l’immobilier (dans de la “pierre”) sans investir dans un bien en direct mais d’acheter une quote-part matérialisée par des bulletins de souscription (le “papier”).

La pierre-papier regroupe trois catégories principales : 

• L’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier),
• Le crowdfunding immobilier, une tendance récente et porteuse,
• Les Sociétés d’Investissement Immobilier cotées (SIIC) et les Real Estate Investment Trusts (REIT) qui vous permettent d’investir dans des sociétés ou des fonds immobiliers cotés en Bourse.

Investir en SCPI

Les SCPI sont bien connues dans le paysage de l’investissement immobilier en France. Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier existent depuis plus de 40 ans et permettent aux Français d’investir facilement en immobilier.

Le principe est simple : vous investissez dans une SCPI qui gère différents biens immobiliers et vous reverse une partie des loyers proportionnelle à la somme investie. Lorsqu’on cherche à savoir comment investir dans l’immobilier mais que l’on a peu de temps à accorder à ce type d’investissement, il s’agit d’une option particulièrement intéressante ! 

La SCPI a l’entière gestion du parc immobilier. C’est donc une option bien moins chronophage qu’un investissement locatif classique. À l’instar d’un investissement classique dans l’immobilier, il faut viser un horizon long terme pour ce type de placement.

En effet, pour gérer le parc immobilier, la SCPI prélève logiquement des frais ( généralement de 7 à 12 %), aussi il est nécessaire de conserver les parts attribuées lors de la souscription sur plusieurs années pour amortir son investissement. Les investisseurs d’une SCPI sont des propriétaires associés. Une SCPI peut compter des milliers d’associés et un parc immobilier gigantesque. 

Différentes catégories de SCPI existent : 

• Les SCPI de rendement,
• Les SCPI de capitalisation,
• Les SCPI fiscales.

Les SCPI de rendement : pour un versement régulier des revenus

Les SCPI de rendement, comme leur nom l’indique, visent le rendement. En contrepartie de la somme investie, cette SCPI reverse régulièrement des revenus aux associés (mensuellement ou trimestriellement, après un délai dit “de jouissance” durant) et elles sont particulièrement indiquées pour les investisseurs cherchant un complément de revenus. On estime qu’elle représente environ 90% du total des SCPI.

Les SCPI de capitalisation : pour une maximisation de la plus-value

Les SCPI de capitalisation ne distribuent pas de revenus réguliers. Ici, l’objectif est de profiter d’une progression importante du prix de la part liée à la revalorisation du capital immobilier entre l’achat et la revente des parts. La société cherche donc à acquérir des biens avec un potentiel de plus-value importante. Ce type de SCPI est plus rare sur le marché. 

Chaque SCPI a un univers d’investissement :

• Les SCPI diversifiées qui possèdent un parc immobilier composé de bureaux, de commerces ou encore d’entrepôts,
• Les SCPI de commerces qui investissent dans différents locaux commerciaux aux meilleurs emplacements,
• Les SCPI de bureaux qui privilégient les bureaux dans les quartiers d’affaires,
• Les SCPI régionales qui proposent des biens dans une zone géographique précise,
• Les SCPI spécialisées qui sont axées sur un seul secteur d’activité : la santé par exemple. 

Les SCPI fiscales : pour profiter des avantages fiscaux

Enfin, les SCPI fiscales permettent de profiter des avantages fiscaux de certains dispositifs sans pour autant investir en direct. Ces sociétés investissent généralement dans de l’immobilier résidentiel. Ici aussi, on retrouve différentes catégories : 

• Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens à rénover. Ainsi, le montant des travaux peut venir en déduction des loyers perçus, sans limitation de montant, et son imputables jusqu’à 10 700 € sur le Revenu Global du porteur de parts,
• Les SCPI Malraux permettent de déduire de ses impôts le déficit foncier résultant de travaux de rénovation, sous conditions: la réduction d’impôt est de 22 à 30 % en fonction du lieu de situation de l’immeuble, dans la limite de 100 000 € par foyer fiscal et moyennant un engagement de conservation des parts pendant 15 ans,
• Les SCPI Pinel investissent dans des biens correspondant à la loi Pinel : conditions de revenus et limites de loyers. En échange, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans,
• Les SCPI Monuments Historiques permettent au porteur de parts permet d’imputer l’intégralité de sa quote part de déficit foncier (issu de travaux réalisés sur des Immeubles Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) sur son Revenu Global.

💡 Il est possible d’investir dans une SCPI via différentes enveloppes : assurance-vie, Plan Épargne Retraite (PER) ou via un courtier en SCPI. 

La performance moyenne des SCPI en 2022 était de 4,53 % selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). Un chiffre qui témoigne de la bonne santé de ce placement toujours plébiscité par bon nombre de français. Dans un contexte de hausse des prix importante, ce placement joue donc son rôle de bouclier anti-inflation. 

↪️ Nous vous présentons plus en détail le fonctionnement et les avantages des SCPI dans notre page dédiée « investir en SCPI« .

Investir dans le crowdfunding immobilier

Ces dernières années, un nouveau type d’investissement immobilier est apparu : le crowdfunding immobilier. On peut traduire crowdfunding par « financement par la foule”, ou financement participatif. Si ce dernier était déjà populaire dans de nombreux secteurs comme la musique, le cinéma ou l’humanitaire, il s’impose désormais aussi dans l’investissement immobilier.

L’idée est simple : réunir de nombreux investisseurs qui mettent des deniers en commun pour réaliser un projet immobilier. Suivant la taille du projet, il peut s’agir de centaines voire de milliers de personnes qui participent à l’aventure. Pour l’investisseur, c’est une manière simple de s’exposer au marché immobilier, le tout de manière passive. Il fournit des liquidités et obtient en échange des intérêts, généralement compris entre 8 et 12 % suivant le projet. Ces derniers sont perçus à la réalisation du projet, ce dernier étant d’une durée relativement courte (en moyenne 36 mois maximum) . Il s’agit donc d’une façon d’investir dans l’immobilier, à court terme, et avec un rendement particulièrement intéressant.

Pour investir via le crowdfunding immobilier, il faut passer par une plateforme en ligne. Parmi ces dernières, on retrouve Homunity, Wiseed ou encore Anaxago. Après une rapide inscription sur ces sites web, vous pourrez accéder aux différents projets disponibles et investir facilement en quelques clics. Le ticket d’entrée est généralement de l’ordre de 1000 €.

↪️ Consultez notre classement des meilleurs crowdfunding immobiliers pour choisir une plateforme adaptée à vos besoins.

Le crowdfunding ressemble beaucoup à l’investissement en SCPI mais bénéficie d’un avantage de taille : des frais beaucoup moins élevés et donc une rentabilité accrue.

Une ’autre différence notable : contrairement à une SCPI, l’investisseur n’est pas propriétaire associé : il prête de l’argent à un promoteur en vue de la réalisation d’un projet immobilier. 

Selon des données de Hellocrowdfunding, seul 1 % des dossiers font faillite sur plus de 700 projets. Les avis sont donc plutôt positifs quant à ce type de placement.

↪️ Pour plus d’informations sur le crowdfunding immobilier, vous pouvez consulter notre page dédiée ici. 

Investir dans des Foncière Cotées : REIT & SIIC

Dernière catégorie d’investissement pierre-papier : les REIT et SIIC. A l’image des SCPI, ce sont des outils pertinents lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier sans y consacrer des heures. 

Les SIIC

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) sont des entreprises cotées en Bourse dans lesquelles il est possible d’investir. Les SIIC, que l’on appelle aussi sociétés foncières cotées, séduisent un grand nombre d’investisseurs et pour cause.

La SIIC vient investir des capitaux qu’elle collecte dans l’achat ou la construction d’immeubles. Elle va ensuite louer ces différents biens immobiliers et collecter des loyers.

💡 Les SIIC ont pour obligation de reverser 95 % des loyers perçus. De même, lorsqu’elles vendent un bien et réalisent une plus-value, elles doivent impérativement verser 70 % des plus-values réalisées aux actionnaires. 

Ces entreprises sont cotées en Bourse, et si vous souhaitez investir, il suffit d’acheter des actions d’une des foncières via un CTO (Compte-Titres Ordinaires) (Voir notre comparatif des meilleurs CTO).

De nombreuses SIIC existent sur le marché. Parmi ces dernières, on retrouve Klepierre, Icade ou encore Unibail-Rodamco-Westfield. Cette dernière vous permet par exemple d’investir dans les différents centres commerciaux Westfield implantés à travers le monde. 

Le rendement de ces SIIC est environ de 7 % brut. Pour obtenir le rendement net, il faut retrancher la flat tax de 30 %, comme sur une revente d’action traditionnelle, soit environ 5 % net. 

Les SIIC présentent de nombreux avantages : 

• pas de frais d’entrée puisqu’il vous suffit d’investir via votre CTO,
• un ticket d’entrée faible, généralement une centaine d’euros,
• une manière efficace de diversifier son patrimoine facilement,
• une fiscalité raisonnable avec la flat tax à 30 %.

⚠️ Du fait de leur cotation en Bourse, les SIIC restent soumises aux fluctuations du marché.

Les REIT

Les Real Estate Investment Funds (REIT) sont des fonds de placement immobiliers situés outre-Atlantique. Ces sociétés cotées en Bourse ont été créées dans les années 60 aux Etats Unis. Le principe est le même que les SIIC puisqu’il s’agit d’acheter des actions d’entreprises qui vont investir leurs capitaux dans des biens immobiliers avec pour objectif de générer des revenus locatifs et des plus-values intéressantes. 

SIIC et REIT : quelles différences ?

Hormis l’implantation géographique, quelques différences existent avec les SIIC : 

• les REIT reversent 90% des revenus globaux aux actionnaires,
• 75 % des actifs totaux de la REIT doivent être investis dans des biens immobiliers,
• 75 % de son CA doit provenir des revenus locatifs,
• Une REIT ne peut pas être détenue à plus de 50 % par cinq personnes ou moins. 

Les REITS sont généralement un peu plus performants que les SIIC. En effet, le rendement de ces fonds de placement peut parfois atteindre 10 %. Un support intéressant qui permet également de diversifier facilement ses placements. À noter que les dividendes sont versés chaque mois aux actionnaires. 

Quels sont les avantages de l’immobilier pierre-papier ?

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, la pierre-papier est une option à considérer. En effet, ce type de placement présente de nombreux avantages : 

• Une gestion passive beaucoup moins chronophage qu’un investissement locatif en direct. En effet, vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion puisque vous déléguez cet aspect à un tiers. Un gain de temps important si vous ne souhaitez pas voir vos projets immobiliers occuper une part considérable de ce dernier,
• Des rendements intéressants. S’ils sont généralement moins intéressants qu’en gestion active car une partie du rendement sert à rémunérer la gestion déléguée, ils le sont tout de même pour une gestion passive,
• Un prix d’entrée raisonnable. A l’inverse d’un investissement immobilier traditionnel, il n’est pas nécessaire de disposer d’un apport conséquent pour investir dans l’immobilier pierre-papier. Il suffit généralement de quelques centaines ou d’un millier d’euros pour avoir accès à ce type d’investissement,
• Un moyen simple de diversifier ses placements. Ce faible ticket d’entrée vous permet de vous diversifier facilement. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI, investir dans différents projets de crowdfunding ou dans une SIIC pour des montants raisonnables. Une manière efficace de diluer le risque. 

Si ces options sont intéressantes, nombreux sont les Français qui souhaitent acquérir leur résidence principale.

Investir en achetant sa résidence principale

L’achat de sa résidence principale est un objectif pour de nombreux français. Lorsqu’on cherche comment investir dans l’immobilier, c’est souvent l’option que l’on considère en premier. 

L’achat de sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine en devenant propriétaire d’un bien immobilier, généralement avec l’effet de levier du crédit (immobilier) . C’est un gain de tranquillité pour de nombreux français et une manière de faire fructifier son capital en misant sur l’augmentation des prix de l’immobilier d’année en année. Plusieurs éléments essentiels sont à prendre en considération lorsque l’on souhaite acheter sa résidence principale. 

Choisir la meilleure offre de prêt : optimiser son crédit immobilier

Le plus souvent, lorsque l’on investit dans l’achat de sa résidence principale, on doit recourir à un crédit immobilier. Face à une offre pléthorique,  n’est pas toujours simple de s’y retrouver, et choisir la meilleure offre de prêt relève souvent du parcours du combattant.

Pour connaître votre capacité d’emprunt, des simulateurs en ligne existent et permettent de déterminer rapidement le montant du crédit auquel vous pouvez prétendre. 

Afin de vous aider dans le choix de votre partenaire financier, plusieurs points sont à étudier avec attention. En effet, un crédit immobilier vous engage sur de nombreuses années (quelques décennies). Une étude soigneuse de l’offre est donc fortement recommandée.

Tout d’abord, il est important de se renseigner sur les taux en vigueur. À l’heure actuelle, ces derniers remontent en raison du relèvement des taux directeurs des banques centrales. Suivant votre durée d’emprunt, plus ou moins longue, ces derniers varieront. Aussi, il est essentiel de comparer les taux entre les différents acteurs du marché. 

N’hésitez pas à mettre en concurrence différentes banques pour bénéficier de la meilleure offre possible. Une variation de quelques points sur un taux représente souvent une somme non négligeable en fin de compte. Pour vous aider, vous pouvez recourir aux services d’un courtier en immobilier. Ce dernier vous accompagnera dans le choix du partenaire bancaire pouvant vous offrir le meilleur taux et vous fera ainsi gagner du temps. Il peut aussi vous aider à vérifier votre éligibilité à certains dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). 

En dehors des taux, il est essentiel de vérifier les autres conditions du prêt : 

• les frais de dossier qui représentent un coût non négligeable,
• les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Certains contrats vous prélèvent une somme importante en cas de remboursement anticipé, il s’agit donc d’un point de vigilance,
• La possibilité de transfert de prêt immobilier. En effet, certains contrats permettent de transférer votre crédit. C’est particulièrement utile si vous vendez rapidement votre bien et que souhaitez conserver le crédit pour l’achat d’un nouveau bien. 

Quid de l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur sert à couvrir les risques de remboursement en cas de décès, d’incapacité ou d’invalidité de l’emprunteur. Il s’agit d’un des postes de dépense que l’on peut optimiser lorsque l’on cherche à savoir comment investir efficacement dans l’immobilier.

Un crédit s’étale sur de nombreuses années et les économies réalisées sur l’assurance emprunteur peuvent vite atteindre plusieurs milliers d’euros. Si l’établissement bancaire qui vous accorde un emprunt a tendance à proposer systématiquement son assurance emprunteur, il est possible de choisir une autre assurance auprès d’une autre partenaire (banque ou assurance)

. En comparant, il est donc possible d’effectuer d’importantes économies. 

💡 Il est possible de changer d’assurance emprunteur, et ce même après le début de votre emprunt. 

Investir à l’étranger : une bonne idée ?

Lorsqu’on cherche à investir dans l’immobilier, nul besoin de se limiter à l’Hexagone. En effet, pourquoi ne pas investir à l’étranger ? 

Ces dernières années, certains pays comme le Portugal ou l’Espagne ont la cote auprès des investisseurs français. Ces pays bénéficient de prix au m2 attractifs et peuvent représenter de belles opportunités. En complément de cela, ils proposent parfois des dispositifs fiscaux attractifs pour les nouveaux arrivants (10 ans d’exonération d’impôt au Portugal par exemple). 

Attention toutefois, pour maximiser ses chances de réussite, il faut se renseigner en amont sur le pays et son marché immobilier. 

Investir dans l’immobilier : combien ça coûte ?

L’investissement dans l’immobilier est souvent considéré comme onéreux. Cependant, cela dépendra de l’option choisie par l’investisseur : locatif classique, achat de résidence principale, SCPI ou encore crowdfunding. 

Peut-on défiscaliser dans l’immobilier ?

Dans certaines conditions, l’investissement immobilier permet de bénéficier de déductions fiscales intéressantes. 

C’est notamment le cas du dispositif Pinel qui offre un avantage fiscal lors de la mise en location d’un logement neuf. En effet, moyennant un engagement de location du bien immobilier pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant d’achat.

⚠️ Ce dispositif prend fin le 31 décembre 2024.

La Loi Denormandie vous permet de bénéficier d’une déduction fiscale sur l’ancien. Ici, en prenant l’engagement de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement, pour une enveloppe représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient total du logement.

⚠️ Ce dispositif prend fin le 31 décembre 2023.

La Loi Malraux vous permet de réduire votre impôt sur le revenu si vous entreprenez des travaux sur des bâtiments protégés. L’avantage fiscal varie de 22 à 30 % suivant la zone et dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives. 

Ce dispositif portant sur la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique, les travaux sont contrôlés et suivis par l’Architecte des Bâtiments de France.

A noter qu’il est possible d’investir dans des SCPI fiscales pour bénéficier de ces dispositifs sans investir en direct.

Quel salaire minimum pour investir dans l’immobilier ?

L’investissement immobilier sous toutes ses formes est accessible à presque tous les revenus. Pour mieux s’y retrouver, petit tour d’horizon de l’investissement minimum nécessaire à ces différents placements immobiliers. 

• Pour l’investissement dans une résidence principale ou secondaire, l’investissement minimum à prévoir est fonction du prix du bien envisagé. L’apport classiquement recommandé est de 30 % environ du prix de vente. De plus, il faut prévoir un salaire adapté permettant de faire face aux  mensualités du crédit,
• Pour un investissement locatif classique, il en va de même : la somme minimum à prévoir sera fonction de la valeur du bien et de votre capacité d’endettement. En effet, là encore, vous pouvez recourir à un crédit et suivant le bien, un salaire plus ou moins important sera nécessaire.

Pour une SCPI, le montant minimum à investir est généralement de 1 000 €. Ce type d’investissement est adapté aux salaires modestes. Même chose dans le cadre du crowdfunding où le ticket d’entrée est d’environ 1 000 €. Enfin, les Foncières Cotées sont encore plus accessibles avec un ticket d’entrée de l’ordre d’une centaine d’euros.

FAQ : Questions fréquentes sur l’investissement immobilier