Calculateur de crédit immobilier
Mensualité, capacité d'emprunt ou durée : choisissez ce que vous voulez calculer. Le simulateur vous donne aussi le coût total des intérêts et le tableau d'amortissement.
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Comment réduire le coût total de votre prêt : leviers concrets sur le taux, l'assurance emprunteur, la durée, le remboursement anticipé et la renégociation. Chiffré pour votre crédit, envoyé par email.
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| Année | Capital remboursé (cumul) | Intérêts payés (cumul) | Capital restant dû |
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Comment les taux immobiliers évoluent
Le taux de votre crédit dépend avant tout de l'époque où vous empruntez. Les taux immobiliers sont cycliques : ils ont connu des plus bas historiques, puis une remontée brutale. Voici les grandes étapes des dernières décennies (taux moyens, hors assurance) :
Taux élevés, parfois à deux chiffres.
Le niveau « normal » d'avant-crise.
Baisse continue, crédit bon marché.
Plancher historique, jamais vu.
Remontée brutale avec l'inflation.
Stabilisation après le pic.
Le taux d'usure : le plafond légal
Quelle que soit la période, votre crédit est encadré par le taux d'usure : le TAEG maximum (taux + assurance + frais) au-delà duquel une banque n'a légalement pas le droit de prêter.
Il est recalculé chaque trimestre par la Banque de France, à partir de la moyenne des taux réellement pratiqués, majorée d'un tiers. C'est souvent lui qui explique un refus de prêt : si votre assurance emprunteur est élevée (âge, état de santé), le TAEG peut dépasser l'usure même avec un bon taux nominal.
Comprendre votre crédit immobilier
Chaque mensualité se divise en deux : une part qui rembourse le capital emprunté, et une part qui paie les intérêts à la banque. Au début du prêt, la part d'intérêts est très élevée ; elle diminue au fil du temps tandis que la part de capital augmente.
C'est pour ça que les premières années, votre capital restant dû baisse lentement : vous payez surtout des intérêts. Le coût total du crédit, c'est la somme de tous ces intérêts, et il peut représenter une part importante du capital emprunté.
Réduire le coût de votre crédit
Négocier le taux
Quelques dixièmes de point sur le taux représentent des milliers d'euros sur la durée. Faites jouer la concurrence et un courtier.
Optimiser l'assurance emprunteur
Elle peut peser jusqu'à un tiers du coût du crédit. La déléguer (loi Lemoine) à un autre assureur fait souvent économiser plusieurs milliers d'euros.
Raccourcir la durée ou rembourser par anticipation
Une durée plus courte augmente la mensualité mais réduit fortement les intérêts. Les remboursements anticipés attaquent directement le capital restant dû.
