Résumé :
- Detroit engage le plus important procès d’atténuation des nuisances de son histoire contre RealT, société immobilière crypto, pour négligence sur plus de 400 propriétés
- 53 propriétés classées « danger immédiat » avec toits défaillants, infiltrations d’eaux usées, structures endommagées, et 408 biens sans certificat de conformité
- RealT vend des parts fractionnaires via cryptomonnaie à 65 000 investisseurs étrangers, gérant 600+ propriétés à travers 165 entités juridiques distinctes
- Des familles à faibles revenus, notamment mères célibataires, subissent des conditions de logement dangereuses dans des quartiers défavorisés
- La ville exige 500 000 dollars d’amendes, mise en conformité sous 90 jours, et responsabilité personnelle des dirigeants Jacobson pour les coûts de réparation
RealT : Un empire immobilier défaillant ?
RealT, dirigée par les frères Remy et Jean-Marc Jacobson depuis la Floride, a bâti un portefeuille de plus de 600 propriétés à Detroit. La société propose à des investisseurs étrangers d’acquérir des parts fractionnaires de biens immobiliers via cryptomonnaie, promettant des rendements locatifs de 6 à 16% annuels. L’entreprise a levé près de 93 millions de dollars auprès de plus de 65 000 investisseurs internationaux.
La structure opérationnelle de RealT s’appuie sur 165 entités corporatives distinctes, chacune détenant des propriétés individuelles. Cette organisation complexe permet à la société de fragmenter ses responsabilités légales et financières.
Des violations massives documentées Détroit
L’enquête municipale révèle des défaillances généralisées dans la gestion des propriétés. 408 biens ne possèdent pas de certificat de conformité obligatoire. Parmi eux, 53 propriétés sont classées « priorité un », représentant un danger immédiat pour la santé publique.
Les violations constatées incluent des toitures défaillantes, des infiltrations d’eaux usées dans les sous-sols, des accumulations d’eau stagnante, des structures endommagées par le feu ou les inondations, et des bâtiments dépourvus de portes ou fenêtres. Plus de 100 propriétés du portefeuille sont actuellement vacantes.
L’impact sur les locataires de RealT
Les propriétés concernées se situent principalement dans des quartiers à faibles revenus. Les locataires, souvent des familles monoparentales, subissent des conditions de logement dangereuses et insalubres. Le conseiller municipal James Tate décrit des situations où les résidents vivent avec des fuites permanentes et des systèmes d’assainissement défaillants.
Des dettes et des responsabilités financières
RealT accumule des millions de dollars d’impôts impayés et de contraventions municipales. La ville réclame 500 000 dollars d’amendes pour violations diverses. L’entreprise doit également régulariser sa situation fiscale et administrative pour l’ensemble de son portefeuille.
Une stratégie de défense contestée
RealT rejette la responsabilité sur d’anciennes sociétés de gestion immobilière, accusées de détournement de fonds et de falsification de documents. La société affirme avoir internalisé la gestion de ses propriétés depuis décembre 2024 et engagé des équipes de réparation.
La ville conteste cette version, citant de nombreux ordres de correction envoyés directement à RealT sans suite. Le procureur municipal Conrad Mallett qualifie cette défense de « spécieuse », soulignant que l’entreprise était parfaitement informée de l’état de ses propriétés.
Les demandes judiciaires
La ville exige la mise en conformité complète du portefeuille RealT sous 90 jours pour les 53 propriétés les plus dangereuses. En cas de non-respect, les autorités municipales effectueraient les réparations aux frais de l’entreprise.
Le procès vise également à établir la responsabilité personnelle des frères Jacobson pour les coûts de remise en état. La ville demande la mise sous séquestre des loyers jusqu’à achèvement des réparations et un contrôle judiciaire du processus de réhabilitation.
Les enjeux du modèle crypto-immobilier
Cette affaire illustre les risques du modèle économique crypto-immobilier appliqué au logement social. La fragmentation des responsabilités entre multiples entités juridiques et la distance géographique entre dirigeants et propriétés créent des conditions propices à la négligence.
L’issue de ce procès pourrait établir un précédent pour la régulation des entreprises immobilières basées sur la blockchain, particulièrement dans leur gestion des obligations locatives et de maintenance.
