Résumé :
- Les habitations énergivores subissent une perte de valeur pouvant atteindre 254 000€ à Bordeaux pour une maison
- Les maisons sont plus affectées que les appartements avec des différences moyennes de 180 000€ contre 35 000€
- Cette diminution représente parfois plus de 20% de la valeur totale du bien
- À Paris, situation exceptionnelle où les maisons ne connaissent presque pas de dévalorisation
- L’amélioration thermique est réalisable dans 80% des cas pour transformer un logement énergivore en habitation performante
- Plusieurs dispositifs financiers sont accessibles pour soutenir ces améliorations
Vendre un logement s’avère déjà complexe, mais lorsque celui-ci affiche un diagnostic de performance énergétique (DPE) médiocre, l’aventure peut virer au cauchemar financier. Face à l’envolée des coûts énergétiques et aux nouvelles réglementations interdisant progressivement la mise en location des habitations énergivores, le DPE est devenu un élément déterminant pour les acheteurs immobiliers.
L’étude du bureau d’analyses thermiques Ithaque, publiée en avril 2025, met en lumière les conséquences financières alarmantes d’un mauvais DPE sur la valeur des biens. Si vous possédez une habitation mal isolée, préparez-vous à un choc. Les données recueillies par cette analyse approfondie du marché immobilier français révèlent des baisses de prix qui peuvent atteindre jusqu’à 254 000€ dans certaines métropoles. Un véritable effondrement financier qui transforme l’investissement immobilier en risque patrimonial majeur pour des millions de propriétaires français.
L’influence déterminante du DPE sur les prix immobiliers
Le diagnostic de performance énergétique ne se limite plus à une simple obligation administrative. En combinant les informations de l’indice valeur verte des notaires avec les données de transactions fournies par l’administration fiscale dans vingt agglomérations françaises (10 grandes et 10 moyennes), le cabinet Ithaque établit un constat sans équivoque : les logements énergivores subissent une forte dévalorisation sur le marché.
Dans les dix principales agglomérations étudiées, les appartements classés F ou G se négocient entre 237 et 667 euros de moins au mètre carré par rapport aux tarifs moyens du marché. Pour les maisons individuelles, la situation se dégrade davantage avec des écarts oscillant entre 552 et 1 114 euros au mètre carré.
Cette évolution se vérifie quotidiennement sur le terrain. De nombreux professionnels de l’immobilier observent que certains acheteurs refusent catégoriquement de visiter les biens mal notés. Cette réalité fragilise considérablement la position des vendeurs face à une clientèle devenue sélective, bénéficiant d’une offre large et diversifiée.
Il convient de souligner que cette analyse s’appuie sur des transactions datant de 2023. Selon Jean-Régis de Vauplane, représentant d’Ithaque, les différences de prix sont vraisemblablement encore plus accentuées aujourd’hui, reflétant une sensibilité croissante des acquéreurs aux questions énergétiques.
Les maisons individuelles : premières touchées par la dévalorisation énergétique
Les habitations individuelles supportent le contrecoup le plus sévère de cette transformation du marché. L’enquête démontre qu’une maison de 150 m² classée F ou G se commercialise en moyenne à 180 000 euros de moins qu’un bien comparable noté A ou B.
Cette disparité s’explique par plusieurs caractéristiques propres aux maisons :
- Superficie généralement plus étendue nécessitant davantage de chauffage
- Vulnérabilité accrue aux variations climatiques extérieures
- Manque d’isolation naturelle que procurent les habitations mitoyennes
- Installations de chauffage autonomes souvent plus gourmandes en énergie
Le tableau ci-dessous illustre l’étendue des pertes financières dans les principales métropoles françaises pour une maison de 150 m² :
| Ville | Prix moyen maison A/B | Prix moyen maison F/G | Écart financier |
| Bordeaux | 755 800€ | 501 637€ | 254 163€ |
| Lyon | 956 802€ | 719 796€ | 237 006€ |
| Montpellier | 733 311€ | 515 804€ | 217 507€ |
| Toulouse | 712 248€ | 500 988€ | 211 260€ |
| Strasbourg | 589 338€ | 391 198€ | 198 130€ |
À Bordeaux, la situation apparaît particulièrement préoccupante. Le marché immobilier avait connu une hausse d’environ 30% après la période Covid entre 2020 et 2022, avant de s’effondrer jusqu’à -25% dans certains quartiers. Dans ce contexte fluctuant, les acquéreurs, bénéficiant d’un large choix, privilégient naturellement les bâtiments peu gourmands en énergie.
Les appartements : une diminution de valeur moins prononcée mais notable
Les biens en copropriété jouissent d’une situation moins défavorable que les maisons, mais la perte financière demeure conséquente. Dans certaines villes, elle peut constituer jusqu’à un cinquième du prix total du logement.
Pour un appartement de 40 m² étiqueté F ou G, la baisse atteint :
- 49 258€ à Nice
- 46 190€ à Strasbourg
- 40 508€ à Bordeaux
- 37 400€ à Toulouse
- 36 623€ à Montpellier
Les petites surfaces destinées à l’investissement locatif subissent particulièrement cette tendance. Avec l’interdiction graduelle de louer les logements énergivores (catégorie G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034), les investisseurs abandonnent massivement ces acquisitions devenues risquées.
Même dans la capitale française, les appartements n’échappent pas à cette dévalorisation, quoique moins marquée qu’ailleurs. Pour un 40 m² parisien, la différence s’élève à 26 278€ entre un logement performant et un bien énergivore.
Une géographie contrastée de la dépréciation énergétique
L’incidence du DPE varie considérablement selon les régions et les marchés locaux. Dans les zones tendues comme Paris, la dynamique diffère. Pour les maisons parisiennes, l’analyse d’Ithaque ne décèle aucune décote liée aux performances thermiques.
Cette particularité s’explique par la rareté extrême des maisons dans la capitale et le profil spécifique des acheteurs. Les occupants qui acquièrent ces propriétés rares ne sont généralement pas préoccupés par les restrictions locatives concernant les habitations énergivores et disposent des ressources suffisantes pour supporter des factures énergétiques conséquentes.
À Nantes, l’insuffisance de transactions concernant les appartements classés A ou B empêche d’établir des statistiques fiables. En dehors de ces exceptions, toutes les autres agglomérations étudiées démontrent une sensibilité au classement énergétique, avec des variations liées aux particularités du marché local.
L’environnement économique actuel accentue ce phénomène. Après une période difficile, le secteur immobilier se redresse progressivement mais reste favorable aux acquéreurs. Ces derniers peuvent ainsi se montrer exigeants et négocier agressivement les biens présentant des faiblesses, notamment sur le plan thermique.
Les interrogations sur la qualité des diagnostics énergétiques
Face à de tels enjeux économiques, la fiabilité des DPE devient un sujet capital. Annuellement, près de quatre millions de diagnostics sont établis par environ 10 000 professionnels, avec des niveaux de qualité très variables.
Malgré la réforme de 2021 destinée à perfectionner la méthodologie d’évaluation, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) estime que 70 000 diagnostics erronés sont produits chaque année. Une évaluation rigoureuse nécessite au minimum 45 minutes d’inspection sur site, un temps que certains professionnels négligent d’accorder.
Le tarif habituel d’un DPE se situe autour de 150 euros, mais certains diagnostiqueurs proposent des services à prix réduits au détriment de la précision. Pour corriger ces pratiques, la ministre du logement Valérie Létard a annoncé un renforcement des contrôles accompagné de sanctions plus dissuasives pour les contrevenants.
L’objectif est de combattre les évaluations complaisantes (excessivement favorables) et celles réalisées sans visite effective du logement, des méthodes préjudiciables qui trompent tant les vendeurs que les futurs acquéreurs.
Stratégies pour maintenir la valeur de son patrimoine immobilier
Confrontés à ces dépréciations significatives, les propriétaires de logements énergivores disposent heureusement d’alternatives. Dans huit cas sur dix, des améliorations appropriées peuvent transformer un bien mal classé en habitation notée A ou B.
Pour les 20% restants, des limitations techniques ou des contraintes d’urbanisme compliquent parfois la mise aux normes, notamment dans le cas d’édifices patrimoniaux où certaines modifications s’avèrent impossibles.
L’investissement nécessaire pour une rénovation thermique varie selon les dimensions du bien :
- 955€/m² pour un studio inférieur à 20 m²
- 707€/m² pour un logement entre 20 et 40 m²
- 512€/m² pour une surface dépassant 40 m²
Les spécificités territoriales influent également sur le montant des travaux. Dans certaines agglomérations comme Nantes, les problèmes d’accessibilité et de circulation dissuadent les artisans ou les incitent à pratiquer des tarifs majorés.
Divers mécanismes de soutien allègent néanmoins la charge financière : MaPrimeRénov, certificats d’économies d’énergie et Eco-PTZ représentent des aides substantielles pour les propriétaires désireux d’améliorer les performances de leur bien.
Au regard des dépréciations observées, l’investissement dans l’amélioration thermique constitue aujourd’hui une approche judicieuse, tant pour préserver la valeur de son patrimoine que pour contribuer aux objectifs environnementaux. Différer ces améliorations n’apparaît plus comme une option viable pour la majorité des propriétaires français face à un marché qui pénalise sévèrement les retardataires.
