Qu’est-ce qu’un promoteur et quel est son rôle ?
Un promoteur immobilier est un porteur de projet. Il s’occupe de trouver le terrain, de superviser la construction et de vendre les logements en VEFA. C’est également lui qui gère le service après-vente de votre logement. Vous l’aurez compris, la réussite d’un programme neuf repose quasi exclusivement sur les épaules du promoteur immobilier.
La seule partie qu’il délègue, c’est la construction. Il en assure la supervision, mais fait appel à différents prestataires pour les compétences qu’il ne possède pas en interne.
Le promoteur immobilier est donc l’acteur central de la construction d’un projet neuf. Dans la suite de cet article, nous vous expliquons en détail comment bien le choisir.
Si vous souhaitez gagner du temps, il existe des classements de promoteurs immobiliers réalisés par des sites experts comme Immocompare.
Pour ceux qui veulent tout savoir en détail, passons aux choses sérieuses.
Critère n°1 : Les avis clients
Pour n’importe quelle entreprise, consulter les avis clients en ligne donne toujours des indications utiles.
Chez les principaux promoteurs immobiliers du secteur, on peut lire des avis très mitigés. Quasiment aucun ne dépasse une note moyenne de 4, et de très nombreux avis négatifs sont postés chaque jour. La cause ? Des finitions bâclées, des délais non respectés ou des problèmes de structure importants.
Certains promoteurs de taille plus intermédiaire présentent, eux, des avis globalement bien plus positifs.
Évidemment, vous ne devez pas vous baser uniquement sur ces avis pour prendre votre décision, mais cela reste un bon point de départ.
Critère n°2 : Les contentieux
Dans le pire des cas, les acheteurs peuvent décider de mener des actions collectives contre le promoteur s’il n’a pas respecté certaines garanties.
Analyser le nombre de contentieux de chaque promoteur peut donc aussi être pertinent. Pour ce faire, vous pouvez vous rendre sur des bases de données comme Pappers Justice et effectuer une recherche par mot-clé. Vous verrez assez vite le nombre de contentieux par promoteur.
Attention cependant : il faut toujours rapporter ce chiffre au volume de chiffre d’affaires. Il est “normal” qu’un promoteur avec 10 fois plus de projets ait 10 fois plus de contentieux.
Critère n°3 : Les prix pratiqués
Avant d’acheter un bien à un promoteur, il faut vérifier que les prix ne sont pas complètement exorbitants. Pour cela, vous pouvez consulter des sites comme MeilleursAgents, qui donnent une indication des prix du marché.
Oui, il est normal qu’un bien neuf soit dans la fourchette haute… mais il ne doit pas être hors de la fourchette ! Autrement, vous vous exposez à une moins-value importante.
Critère n°4 : Les assurances
Autre critère important : vous devez vous assurer que le promoteur dispose bien de toutes les garanties suivantes :
- Garantie de parfait achèvement
- Garantie biennale
- Garantie décennale
Toutes ces garanties sont là pour vous protéger en cas de malfaçon. Elles sont donc primordiales. Un promoteur qui aurait du mal à vous fournir les justificatifs est disqualifié d’office !
Critère n°5 : La qualité des supports de communication
Nous ne parlons pas ici de marketing, mais bien des documents que le promoteur va vous remettre pour vous présenter le projet :
- Les plans
- Le détail des travaux prévus dans votre appartement
Plus ces documents sont complets et précis, moins vous risquez d’avoir de mauvaises surprises.
Exemple : si, dans le détail des travaux, il est simplement écrit « robinet haut de gamme » au lieu d’une référence précise, cela laisse une grande marge de manœuvre au promoteur… qui pourrait poser un robinet basique.
Critère n°6 : La taille et l’expérience du promoteur
L’un des risques les plus importants dans un projet immobilier, c’est de tomber sur un promoteur fragile.
Même avec toutes les garanties du monde, un promoteur qui dépose le bilan en plein milieu du chantier, c’est une source de complications monstrueuse… et potentiellement une perte de capital importante.
Un petit promoteur aura, mécaniquement, plus de chances d’être en difficulté qu’un très grand groupe comme Nexity ou Cogedim, cotés en Bourse et réalisant plusieurs milliards d’euros de chiffre d’affaires chaque année.
En conclusion
Choisir un promoteur est une étape cruciale dans la vie financière de chacun. Le choix que vous faites peut avoir des conséquences lourdes.
Prenez donc le temps, et écoutez aussi votre ressenti.
On pense parfois que c’est le programme idéal et qu’on ne trouvera jamais mieux… mais c’est très rarement vrai.
