Résumé :
- La France évolue progressivement vers une société de locataires
- La mission parlementaire dirigée par Marc-Philippe Daubresse pourrait changer la donne
- L’amortissement fiscal des biens locatifs représenterait un changement de vision
- Des obstacles économiques et politiques freinent cette évolution nécessaire
- Sans ce statut, la crise du logement risque de s’aggraver
Pendant des décennies, la France a construit son modèle social autour d’un idéal : la propriété du logement pour tous. Les gouvernements ont multiplié les dispositifs pour encourager l’accession, considérée comme le socle de la sécurité économique des ménages. Pourtant, nous assistons à un renversement de tendance aussi discret qu’inévitable. Après avoir progressé pendant vingt ans, le taux de propriétaires occupants recule désormais, tandis que le nombre de Français contraints ou choisissant la location augmente.
Ce basculement, encore sous-estimé par nos dirigeants, représente un enjeu de premier ordre pour notre politique du logement. Car si la demande locative augmente, l’offre s’effondre sous le poids de contraintes fiscales et réglementaires qui découragent les investisseurs privés. Dans ce contexte, la création d’un véritable statut fiscal pour les bailleurs particuliers devient une nécessité pour éviter une aggravation de la crise du logement.
La fin d’un modèle : l’illusion de la France des propriétaires
Le rêve français de la maison individuelle avec jardin s’éloigne pour une part croissante de la population. Ce n’est pas faute d’envie : les sondages montrent un attachement des Français à la propriété. Mais entre les aspirations et la réalité économique, le fossé s’élargit. Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers, constate :
« On a sincèrement voulu une France de propriétaires de leur résidence principale. On n’y est pas parvenu, et même on a amorcé le chemin inverse. »
Les signaux d’alerte se multiplient mais restent ignorés par les décideurs. Le taux de propriétaires, après avoir progressé pendant deux décennies, diminue désormais sous l’effet de multiples facteurs. Le premier est financier : avec des taux d’intérêt autour de 3%, qui « deviendront 2,5% sans doute dans les douze mois, mais certainement pas 1% », l’accession à la propriété devient inaccessible pour beaucoup, particulièrement avec des revenus qui stagnent.
Plus profondément, nous observons un nouveau rapport à la possession chez les Français, notamment chez les jeunes générations. La propriété, autrefois symbole de réussite sociale, peut maintenant être vue comme un poids, un frein à la mobilité professionnelle ou une source d’inquiétude financière dans un monde perçu comme instable.
Les principaux obstacles à l’accession à la propriété :
- Taux d’intérêt plus élevés (3% actuellement contre moins de 1% il y a quelques années)
- Stagnation des revenus pour une large partie de la population
- Prix immobiliers élevés, particulièrement dans les zones tendues
- Augmentation des coûts de rénovation énergétique
- Hausse de la taxe foncière suite à la suppression de la taxe d’habitation
- Frais de mutation élevés (près de 10% du prix du bien)
Les forces qui façonnent la société de locataires de demain
La hausse des coûts d’acquisition et de détention des logements constitue le principal moteur de cette transformation. Au-delà du prix d’achat et des taux d’intérêt plus élevés, c’est tout l’équilibre économique de la propriété qui se dégrade. La fiscalité locale, déséquilibrée depuis la suppression de la taxe d’habitation, fait peser un poids grandissant sur les propriétaires à travers une taxe foncière en hausse. Les obligations de rénovation environnementale, nécessaires pour la transition écologique, représentent une charge que de nombreux primo-accédants ne peuvent assumer.
Parallèlement, nos modes de vie évoluent et remettent en question le modèle traditionnel de la propriété. La mobilité professionnelle, devenue courante dans un marché du travail en mutation, s’accorde mal avec l’ancrage géographique qu’implique la possession d’un bien immobilier. Les frais de notaire, proches de 10% du prix du bien, rendent coûteux les déménagements fréquents. L’instabilité des structures familiales, avec des séparations plus fréquentes, favorise des choix d’habitat plus flexibles et des achats repoussés.
| Facteur | Impact sur la propriété occupante | Tendance |
| Taux d’intérêt | Diminution du pouvoir d’achat immobilier | Stabilisation à un niveau plus élevé qu’avant |
| Mobilité professionnelle | Réduction de l’intérêt pour la propriété | En augmentation |
| Coût de détention | Frein à l’acquisition | En hausse (fiscalité, charges, rénovation) |
| Structure familiale | Report de l’achat | Plus d’instabilité, achats plus tardifs |
L’incertitude politique et économique joue également un rôle important. L’instabilité gouvernementale française, avec des risques réguliers de motion de censure, crée un climat peu propice aux engagements financiers de long terme. Cette atmosphère d’incertitude, aggravée par un contexte international tendu, pousse de nombreux ménages à différer leur projet d’achat immobilier. La difficulté à se projeter dans l’avenir constitue un frein psychologique à l’acquisition d’un bien, particulièrement pour les jeunes générations déjà confrontées à d’autres formes de précarité.
La différence entre générations face à l’accès au logement devient ainsi plus marquée. Les baby-boomers et la génération X ont souvent pu accéder à la propriété dans des conditions favorables, bénéficiant de taux d’intérêt bas et d’une progression de leur pouvoir d’achat. Pour les millennials et la génération Z, en revanche, l’équation s’avère plus complexe, avec des revenus moins dynamiques, une instabilité professionnelle et des prix immobiliers déconnectés de leurs capacités financières, surtout dans les grandes villes.
Le statut de l’investisseur privé : une nécessité, pas un privilège
Face à cette évolution, l’État doit changer d’approche concernant l’investissement locatif privé. Longtemps regardé avec méfiance par l’administration fiscale, le bailleur particulier doit maintenant être reconnu comme un acteur essentiel à la politique du logement. L’offre locative adaptée aux besoins du 21ème siècle repose désormais principalement sur la mobilisation des propriétaires investisseurs privés.
L’enjeu central de la mission parlementaire confiée au sénateur Marc-Philippe Daubresse consiste à définir un amortissement fiscal des biens locatifs qui marquerait un changement de philosophie. Cette évolution permettrait enfin de reconnaître l’immobilier locatif traditionnel comme une activité productive à part entière, une transformation importante dans la vision fiscale française. Mais les questions techniques restent nombreuses et déterminantes pour l’attractivité du dispositif :
Points techniques à résoudre pour un statut efficace :
- Quel taux d’amortissement appliquer au bien immobilier
- Quelles règles pour la déductibilité des charges
- Quelles modalités de taxation des plus-values à la revente
- Comment articuler ce statut avec les autres dispositifs existants
Le bras de fer avec Bercy s’annonce intense sur ces questions. L’administration fiscale, peu favorable à l’immobilier, cherchera probablement à limiter la portée de la réforme.
Buzy-Cazaux prévient :
« Il faut se méfier aussi des victoires à la Pyrrhus, spécialité de Bercy… Le diable est dans le détail en matière de fiscalité »
Un taux d’amortissement trop faible, par exemple, priverait le dispositif de tout intérêt pour les investisseurs.
Les répercussions d’un statut fiscal adapté seraient pourtant importantes sur la production de logements et pourraient aider à résoudre la crise actuelle. Les partisans du statut mettent en avant la création de richesse fiscale, les emplois générés et, surtout, l’augmentation de l’offre locative, aujourd’hui insuffisante dans de nombreuses villes. Loin des caricatures sur les « rentiers », il s’agit de reconnaître l’utilité économique et sociale de centaines de milliers de particuliers qui investissent pour préparer leur retraite tout en répondant à un besoin fondamental de la population.
Au-delà du débat fiscal : repenser notre politique du logement
L’adaptation de notre politique du logement à cette nouvelle réalité dépasse la seule question fiscale. C’est l’ensemble de notre approche qui doit être repensée à la lumière de cette transformation de notre rapport à l’habitat. Les dispositifs d’aide, les réglementations et les objectifs des politiques publiques restent encore orientés vers un modèle d’accession à la propriété qui ne correspond plus aux réalités d’une part croissante de la population.
Le rééquilibrage entre propriétaires et locataires implique également de réfléchir à la sécurisation des parcours locatifs et à la qualité du parc privé. Car si le statut de locataire devient plus courant, il est essentiel que cette situation ne soit pas synonyme de précarité ou de logements dégradés. Cette approche nécessite de sortir des oppositions entre propriétaires et locataires pour construire un modèle où chaque statut trouve sa place.
Certains pays européens ont anticipé cette transformation et proposent des modèles inspirants. L’Allemagne, avec son taux de propriétaires occupants plus faible qu’en France, a développé un système locatif plus stable et plus protecteur, avec une fiscalité adaptée pour les bailleurs. La Suisse, malgré un taux de propriétaires encore plus faible, offre des conditions de location sécurisantes qui font que ce statut n’est pas perçu comme un échec social, contrairement à la vision qui prévaut encore en France.
Les conséquences d’un échec de cette transition seraient potentiellement graves. Sans une offre locative suffisante et de qualité, le mal-logement risque de s’aggraver, avec tous les problèmes sociaux, sanitaires et économiques qui en découlent. L’accès au logement conditionne l’accès à l’emploi, à l’éducation, à la santé et constitue donc un facteur majeur de la cohésion sociale. L’enjeu dépasse ainsi la simple question technique d’un statut fiscal pour devenir une question de société fondamentale.
