Résumé :
- L’imposition des plus-values en LMNP va être profondément modifiée
- Certaines résidences services échapperont aux nouvelles règles fiscales
- Le dispositif Denormandie sera recentré et s’arrêtera plus tôt que prévu
- Les nouvelles mesures entreront en vigueur au 1er janvier 2025
Le projet de loi de finances 2025, rejeté en première lecture par l’Assemblée nationale, arrive cette semaine sur les bancs du Sénat. Loin de reculer, le gouvernement maintient son cap et vient même de déposer une série d’amendements qui précisent sa vision pour le marché locatif. Entre durcissement fiscal et exceptions stratégiques, ces nouvelles mesures dessinent les contours d’une véritable réforme de l’investissement immobilier.
Un changement majeur pour la location meublée non professionnelle
Le changement le plus significatif concerne les LMNP, les loueurs en meublé non professionnels. L’article 24 du PLF 2025 prévoit une modification substantielle du calcul des plus-values lors de la revente d’un bien. Désormais, les amortissements comptables, qui représentent la dépréciation théorique du bien année après année, seront intégrés dans ce calcul. Cette mesure technique aura un impact direct sur le montant de l’impôt à payer lors de la cession du bien, le rendant généralement plus élevé qu’avec les règles actuelles.
Face aux inquiétudes des propriétaires, le gouvernement a toutefois fait une concession de taille. Un amendement précise que ces nouvelles règles ne s’appliqueront qu’aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025. Cette absence de rétroactivité offre une certaine visibilité aux investisseurs qui envisageaient une vente à court terme.
Des aménagements importants pour certains investissements
Le gouvernement a prévu des exceptions notables au dispositif de l’article 24, reconnaissant les besoins spécifiques de certaines catégories de population. Ainsi, les logements situés dans les résidences services et établissements pour personnes âgées ou handicapées ne seront pas concernés par ces changements fiscaux. De plus, selon les dernières informations du ministère du Logement, les résidences étudiantes devraient également échapper à cette réforme.
La refonte du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, permettant une réduction d’impôt allant de 9% à 21% du prix du bien pour l’achat d’un logement ancien à rénover, fait également l’objet d’ajustements. Pour rappel, ce dispositif est soumis à des conditions strictes : engagement de location entre 6 et 12 ans, plafonnement des loyers et des ressources des locataires, et localisation dans des zones spécifiques.
Le gouvernement a déposé un amendement qui recentre le dispositif sur « les seules communes caractérisées par un fort besoin en réhabilitation de leur centre-ville ». Cette décision fait suite aux conclusions d’une mission de l’Inspection générale des finances qui a pointé les limites du dispositif, notamment son inefficacité face aux enjeux des copropriétés en difficulté. Conséquence directe : l’extension aux copropriétés en grande difficulté financière, prévue par la loi sur l’habitat dégradé, sera supprimée. Plus encore, le dispositif prendra fin dès le 31 décembre 2026, soit un an plus tôt que prévu initialement.
