Résumé :
- Le dispositif Pinel tire sa révérence en décembre 2024
- Le Denormandie émerge comme l’alternative de choix dans l’ancien rénové
- Des avantages fiscaux alléchants pouvant atteindre 21% du prix de revient
- Des rendements potentiels grimpant jusqu’à 5,5%, surpassant le Pinel
- Une prolongation du dispositif annoncée jusqu’au 31 décembre 2027
Le paysage de l’investissement locatif en France s’apprête à connaître un tournant majeur. Alors que le dispositif Pinel, pilier de la défiscalisation immobilière depuis des années, s’apprête à tirer sa révérence fin 2024, un nouveau venu frappe à la porte des investisseurs avisés. Le Denormandie, méconnu jusqu’alors, pourrait bien s’imposer comme l’alternative de choix dans le secteur de l’ancien rénové. Ce dispositif fiscal innovant promet non seulement des avantages financiers attrayants, mais également un impact positif sur la revitalisation des centres-villes. Plongeons dans les détails de ce qui pourrait devenir votre prochain levier d’optimisation fiscale.
Denormandie : le mode d’emploi d’une défiscalisation immobilière innovante
Le Denormandie fonctionne sur un principe simple mais efficace : il offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un logement ancien pour le rénover et le mettre en location. Cette mécanique de défiscalisation s’articule autour de trois durées d’engagement, chacune assortie d’un avantage fiscal spécifique :
- Pour une location de 6 ans, bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12% du prix de revient
- Étendez votre engagement à 9 ans et profitez d’une ristourne fiscale de 18%
- Optez pour la durée maximale de 12 ans et décrochez l’avantage optimal de 21%
Cependant, attention aux plafonds : le prix de revient pris en compte est limité à 300 000 euros, avec un maximum de 5 500 euros par m² de surface habitable. De plus, les loyers pratiqués doivent être environ 15% inférieurs à ceux du marché, une condition qui, paradoxalement, pourrait jouer en faveur d’une location plus rapide et stable.
Denormandie vs Pinel : le duel fiscal qui pourrait redéfinir l’investissement locatif
Le Denormandie ne se contente pas de prendre la relève du Pinel, il ambitionne de le surpasser. L’un de ses principaux atouts réside dans les rendements potentiellement plus élevés qu’il offre. Là où le Pinel plafonne généralement autour de 3% de rendement brut, le Denormandie peut atteindre des sommets de 5,5% dans certaines petites villes. Cette performance s’explique notamment par les prix d’achat souvent très attractifs des biens éligibles, nécessitant d’importants travaux et situés dans des zones moins tendues.
📢 Comparatif : Pinel vs Denormandie
— Gestion & Patrimoine (@Gest_Patrimoine) April 18, 2023
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Au-delà de l’aspect purement financier, le Denormandie répond aux enjeux cruciaux de rénovation urbaine. En encourageant la réhabilitation de logements anciens, souvent situés en cœur de ville, ce dispositif contribue activement à la revitalisation des centres urbains, un objectif qui trouve un écho favorable auprès des collectivités locales et des habitants.
Denormandie : les règles du jeu pour décrocher l’avantage fiscal
Pour profiter de ce dispositif fiscal avantageux, certaines conditions doivent être remplies. Tout d’abord, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ces travaux ne sont pas laissés au hasard : ils doivent principalement concerner la rénovation énergétique, contribuant ainsi à l’amélioration du parc immobilier français.
Quant aux zones géographiques éligibles, le Denormandie cible les communes participant au plan « Action cœur de ville », celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), ainsi que les villes présentant un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat en centre-ville.
Cette liste, qui comprend plusieurs centaines de villes, inclut aussi bien des zones rurales que des communes plus urbaines comme Clermont-Ferrand, Perpignan, ou même certaines villes d’Île-de-France.
Pour faciliter la démarche des investisseurs, un simulateur en ligne est disponible sur le site service-public.fr. Cet outil permet de vérifier rapidement l’éligibilité d’une commune au dispositif Denormandie.
L’effet Denormandie : comment ce dispositif redessine le paysage immobilier français
Bien que encore relativement confidentiel, le Denormandie commence à faire des vagues dans le secteur de l’immobilier. En 2023, près de 1 500 logements ont été rénovés grâce à ce dispositif, un chiffre qui, bien que modeste, laisse entrevoir un potentiel de croissance significatif.
Face à la crise que traverse l’immobilier neuf, certains promoteurs commencent à s’intéresser de près au Denormandie. Une nouvelle stratégie se dessine : plutôt que de se concentrer uniquement sur les terrains à bâtir, ces acteurs envisagent désormais d’acquérir d’anciennes bâtisses, de les rénover, puis de les revendre à la découpe en mode défiscalisé. Cette approche pourrait insuffler un nouveau dynamisme au marché de la rénovation urbaine.
L’attrait du Denormandie s’est encore renforcé depuis avril dernier, avec son extension aux investissements réalisés dans les copropriétés en difficulté financière. Cette évolution ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs, tout en offrant une solution potentielle à la problématique des copropriétés dégradées.
